Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А45-17505/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

с ресурсоснабжающими организациями в январе-апреле 2014 года, в связи с чем ООО «Апромако Новосибирск» до 2014 года продолжало оказывать коммунальные услуги собственникам помещений в этом нежилом здании. Так, услуги горячего водоснабжения оказывались истцом в сентябре 2013 года, отопления, холодного водоснабжения и водоотведения в сентябре-декабре 2013 года, электроснабжения в сентябре 2013 года - январе 2014 года.

ЗАО Банк ВТБ 24, владея помещениями в указанном нежилом пристроенном здании, предоставленные в сентябре 2013 года – январе 2014 года коммунальные услуги не оплатил. По расчету истца, задолженность ответчика за коммунальные услуги в нежилом здании составляет:

- за отопление – 118 031,12 рублей;

- за электроснабжение – 35 018,76 рублей;

- за холодное водоснабжение и водоотведение – 7 464,47 рублей;

- за горячее водоснабжение – 225,30 рублей.

В период с ноября 2013 года по январь 2014 года истцом понесены расходы также на оплату услуг по комплексному обслуживанию автоматики индивидуального теплового пункта в здании по улице Фрунзе, 234/1, которые оказывались истцу закрытым акционерным обществом «Теплоэнергоресурсосбережение» по договору от 12.09.2013 № ТО/ИТП.13-13 (т. 1, л.д. 70-84). Общая сумма расходов на обслуживание ИТП за 3 месяца составила 30 000 рублей. Как полагает истец, с учетом доли ответчика в общей площади помещений нежилого здания им подлежали возмещению расходы в сумме 23 866,25 рублей, которые возмещены истцу не были.

Кроме того, по утверждению истца, не оплачены истцом также расходы на содержание общего имущества нежилого здания № 234/1 в сумме 30 000 рублей, а именно расходы на оплату услуг по механизированной уборке снега и наледи и вывозу снега (счет на оплату от 27.03.2013 № 85).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате расходов на оказание коммунальных услуг и содержание общего имущества, ООО «Апромако Новосибирск» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что с момента изменения способа управления многоквартирными дома­ми обязательство по оплате услуг по договору в отношении нежилых помещений ответчи­ка в домах №№ 232, 234 по ул. Фрунзе г. Новосибирска прекратилось, в отношении нежилого здания № 234/1 суд указал на отсутствие у истца права требовать оплаты за управление домом после 01.11.2013, когда ответчиком был заключен договор управления с другим лицом – ТСЖ «Созвездие». Суд посчитал, что сумма произведенных ответчиком оплат существенно превышает размер заявленных истцом требований.

Данные выводы суда первой инстанции следует признать ошибочными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение в многоквартирном доме и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за  помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на помещение.

В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.

В настоящем случае применительно к использованию ответчиком помещений в многоквартирных домах №№ 232, 234 истцом предъявлены ответчику требования о внесении платы за коммунальные услуги отопления, электроснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения. Плата за обслуживание общего имущества многоквартирных домов предметом настоящего спора не являлась.

Согласно пунктам 14, 15 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление товариществом собственников жилья, то такое товарищество приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты его государственной регистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному товариществом с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, сам по себе факт изменения собственниками названных многоквартирных домов способа управления домами и создания ТСЖ не означает, что предыдущая управляющая организация прекратила предоставлять коммунальные услуги собственникам с даты изменения способа управления или что собственники освобождены от обязанности оплачивать коммунальные услуги управляющей организации с этой даты. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг собственникам только после того, как соответствующие договоры заключены с ресурсоснабжающими органиазациями вновь созданным товариществом.

Следуя материалам дела, заключенный товариществом «Созвездие» с ресурсоснабжающей организацией договор от 26.11.2013 № 15126-Д на водоснабжение и водоотведение в отношении многоквартирного дома № 234 вступил в силу с 01.11.2013 (т. 3, л.д. 81-83). Истцом же заявлены требования о взыскании платы за коммунальные услуги водоснабжения и водоотведения за сентябрь-октябрь 2013 года.

В отзыве на исковое заявление ТСЖ «Созвездие» не оспаривало тот факт, что до ноября 2013 года коммунальные услуги водоснабжения и водоотведения собственникам помещений в доме № 234 продолжал оказывать истец (т. 3, л.д. 133-135).

Что касается коммунальных услуг, оказывавшихся в многоквартирном доме № 232, то следует констатировать отсутствие в материалах дела договоров ресурсоснабжения, заключенных ТСЖ «Созвездие-1» с ресурсоснабжающими организациями. Однако в отзыве на исковое заявление ТСЖ «Созвездие-1» признало, что фактическое управление домом № 232 им осуществлялось с ноября 2013 года, и считало возможным взыскание в пользу истца задолженности по внесению платы за коммунальные услуги, оказанные в сентябре-октябре 2013 года (т. 3, л.д. 135).

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали какие-либо основания для отказа в удовлетворении требований ООО «Апромако Новосибирск» о взыскании с ПАО Банк ВТБ 24 задолженности за оказание коммунальных услуг в многоквартирных домах № 232 и № 234 в общей сумме 21 928,16 рублей и соответствующей законной неустойки.

Применительно к услугам, оказывавшимся при управлении нежилым зданием № 234/1, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со статьей 781 Кодекса заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до или непосредственно после заключения договора на управление нежилым зданием с ТСЖ «Созвездие» ответчик направлял истцу уведомление об отказе ранее заключавшегося договора управления от 22.08.2011 № 701.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что заключение истцом договора управления с ТСЖ «Созвездие» привело к прекращению ранее заключенного договора от 22.08.2011 № 701, не соответствует приведенным нормам права, регулирующим порядок одностороннего отказа от договора возмездного оказания услуг.

Кроме того, в силу статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ заказчика от договора возмездного оказания услуг не освобождает его от обязанности оплатить исполнителю фактически понесенные им расходы.

ООО «Апромако Новосибирск» заявило о наличии у него неоплаченных расходов на оказание ответчику коммунальных услуг за сентябрь 2013 года - январь 2014 года, услуг по обслуживанию ИТП за ноябрь 2013 года - январь 2014 года, а также услуг по оплате вывоза снега в марте 2013 года.

В части оплаты коммунальных услуг исковые требования ООО «Апромако Новосибирск» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения с ответчиком договора на управление нежилым зданием у ТСЖ «Созвездие» отсутствовали договоры на предоставление коммунальных услуг в это здание, заключенные с ресурсоснабжающими организациями.

Так, договор от 28.02.2014 № 21 на поставку тепловой энергии и горячей воды, заключенный товариществом с ОАО «Сибэко», начал действовать с 01.01.2014 (т. 4, л.д. 1-5).

Договор от 13.02.2014 № 15484-Д холодного водоснабжения и водоотведения, заключенный товариществом с МУП г. Новосибирска «Горводоканал», начал действовать с 01.01.2014 (т. 3, л.д. 144-148).

Дополнительное соглашение к договору электроснабжения от 28.10.2013 № РМ-270, заключенному товариществом с ОАО «Новосибирскэнергосбыт» (которым в качестве объекта снабжения в договор включено административное здание по улице Фрунзе, 234/1), подписано сторонами 10.04.2014 (т. 4, л.д. 13).

Истец же требует оплатить коммунальные услуги, оказанные им в здании № 234/1, за период до заключения указанных договоров товариществом, а именно: отопление и горячее водоснабжение – за сентябрь-декабрь 2013 года, электроснабжение – за сентябрь 2013 - январь 2014 года, водоснабжение и водоотведение – за сентябрь-декабрь 2013 года. В эти периоды предоставление коммунальных услуг в административном здании осуществлялось именно истцом, а не товариществом собственников жилья.

Задолженность ПАО Банк ВТБ 24 за предоставленные коммунальные услуги составляет 160 739,65 рублей, данная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Требования ООО «Апромако Новосибирск» об оплате расходов на обслуживание ИТП (приборов учета) подлежат удовлетворению частично в связи со следующим.

Размер подлежащих возмещению ответчиком расходов определен истцом исходя из стоимости работ, оказанных в спорный период обществом «Теплоэнергоресурсосбережение» по договору от 12.09.2013 № ТО/ИТП.13-13 (10 000 рублей ежемесячно x 3 месяца), пропорционально к доле ответчика в общей площади помещений административного здания.

Между тем действовавшим в спорный период договором от 22.08.2011 № 701 была установлена обязанность истца оказывать услуги по обслуживанию инженерных систем объекта (пункт 2.4 перечня, содержащегося в Приложении № 1 к договору) по договорным тарифам. Стоимость таких услуг составляла 3,74 рублей за 1 кв. м в месяц.

По данным истца, общая площадь принадлежащих ответчику помещений в здании № 384/1, составляет 1 866,5 кв.м.

Таким образом, в соответствии с условиями заключенного договора за услуги по обслуживанию инженерных систем объекта (в том числе ИТП, относящегося к инженерным системам здания) в период с ноября 2013 года по январь 2014 года ответчик должен был уплатить истцу 20 942,13 рублей (3,74 x 1 866,5 x 3), а не 23 866,26 рублей, как считает истец.

В суде первой инстанции ТСЖ «Созвездие» указывало на то, что обслуживание приборов учета в нежилом здании осуществлялось в спорный период привлеченным им лицом на основании договора от 01.06.2013 № ЭК-701 о бухгалтерском и информационно-технологическом обслуживании, заключенного товариществом с ООО «ЭлеКом» (т. 3, л.д. 54-56).

Однако из содержания данного договора следует, что ООО «ЭлеКом» оказывало товариществу услуги лишь по фиксированию показаний приборов учета и последующему расчету платы собственникам помещений. Заключенный же истцом договор от 12.09.2013 № ТО/ИТП.13-13 предполагал, кроме снятия показаний приборов учета, также техническое обслуживание индивидуального теплового пункта. Кроме того, как указывалось выше, в спорный период коммунальные услуги (в том числе услуг отопления) в нежилом здании оказывало ООО «Апромако Новосибирск», а не товарищество, в связи с чем отсутствуют достаточные основания полагать, что снятие показаний приборов учета могло осуществлять лицо, привлеченное товариществом. Фактическое оказание обществом «Теплоэнергоресурсосбережение» услуг на объекте подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ (оказанных услуг), о фальсификации которых ни одним из привлеченных к участию в деле лиц не заявлено. Доказательств же фактического оказания услуг по обслуживанию приборов учета в нежилом здании обществом «ЭлеКом» в деле не имеется.

В