Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А03-4292/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

заявление ЗАО «Гея» о намерении приобрести земельный участок в работу в отдел по земельным отношениям для предоставления земельного участка в аренду на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения (т. 2, л.д. 1-7).

ЗАО «Гея» организовало работу по формированию земельного участка, в результате чего было сформировано два земельных участка: с кадастровым номером 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га, поставлен на кадастровый учет 28.12.2012; с кадастровым номером 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га, поставлен на кадастровый учет 07.06.2013 (т. 1, л.д. 67-69, 70-72).

Поле постановки земельных участков на кадастровый учет постановлениями Администрации Алтайского района от 29.08.2012 № 933 и от 10.06.2013 № 668 утверждены схемы расположения земельных участков от 27.08.2012, и данные земельные участки предоставлены ЗАО «Гея» в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 77, 80).

Между Администрацией Алтайского района (арендодателем) и ЗАО «Гея» (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков от 03.02.2013 № 24 и от 11.06.2013 № 164, в соответствии с которыми арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на 49 лет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения  с кадастровыми номерами 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га (т. 1, л.д. 18-21, 22-25).

Данные договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 26-27, 28-29).

Впоследствии по договорам уступки прав аренды земельных участков (перенайма) от 11.11.2013 ЗАО «Гея» уступило права и обязанности арендатора по названным договорам аренды обществу с ограниченной ответственностью «Гея» (т. 1, л.д. 138-140, 141, 143).

ООО «Алтай-Инвест» с марта 2012 года является арендатором участков лесного фонда, расположенных рядом с арендованными ЗАО «Гея» участками сельскохозяйственного назначения.

В апреле 2013 года ООО «Алтай-Инвест» обращалось к главе Администрации Алтайского района с заявлением исх. № 04/22 для выделения земли для оформления в аренду и/или в собственность, расположенной вблизи арендованных участков лесного фонда (п. Булухта, с. Белое), для развития инфраструктуры района (дороги, водопровода, электросети и т.д.) и максимально эффективного использования территории, находящейся у общества в аренде, обеспечения доступа к ней (т. 1, л.д. 89-90).

Письмом от 13.05.2013 № 846 Администрация Алтайского района сообщила истцу о необходимости представить полный комплект документов для рассмотрения заявления о предоставлении участка (т. 1, л.д. 88).

Полагая, что земельные участки с кадастровыми номерами 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га предоставлены ЗАО «Гея» с нарушением статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации без надлежащего извещения и без проведения торгов (в то время как имелся другой претендент на заключение договоров аренды), а также что у администрации района отсутствовали правомочия распоряжаться земельными участками, на которых расположены водные объекты и автомобильная дорога, ООО «Алтай-Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Алтай-Инвест», суд первой инстанции руководствовался статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заключение договоров аренды в 2013 году на основании заявления, поданного в 2008 году, при наличии иных лиц, желающих взять в аренду земельные участки, не соответствует названным нормам права. Суд также посчитал, что поскольку на арендованных участках располагаются водные объекты и автомобильная дорога, у Администрации Алтайского района отсутствовали правомочия для распоряжения этими земельными участками.

Суд первой инстанции отклонил возражения ЗАО «Гея» и Администрации Алтайского района относительно отсутствия у истца права на иск, посчитав, что ООО «Алтай-Инвест» как владелец смежных земельных участков также претендовало на получение спорных участков в аренду.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее – в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Применительно к пунктам 2, 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в аренду из находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков земель сельскохозяйственного назначения подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления на основании указанного заявления в месячный срок со дня поступления заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Из материалов дела следует, что предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в соответствие с указанной выше процедурой, а именно: ЗАО «Гея» было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду, содержание которого соответствовало требованиям пункта 3 статьи 34 Кодекса (определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю), органом местного самоуправления заблаговременно опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средстве массовой информации – газете «За изобилие», в месячный срок заявлений о предоставлении участка в аренду от других потенциальных арендаторов не поступило, в связи с чем истцом за свой счет был осуществлен государственный кадастровый учет арендованного земельного участка (земельных участков), и этот участок предоставлен ему в аренду без проведения торгов.

Делая вывод о том, что предоставление земельного участка в аренду по истечении значительного периода времени (более 4 лет) после подачи обществом «Гея» заявления и после публикации извещения является незаконным, суд первой инстанции не указал норму права, которой не соответствуют договоры аренды, а именно устанавливающую конкретный срок для заключения договора аренды после подачи заявления и публикации извещения, а также возможность и/или необходимость повторного извещения.

При этом судом не дана оценка доводам ЗАО «Гея» и Администрации Алтайского района, не опровергнутым истцом, относительно того, что формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет являлись затруднительными и потребовали большого количества времени, в результате было сформировано два земельных участка, общая площадь которых не превышала истребованных 1000 га.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала работ по формированию земельного участка Администрацией Алтайского района была утверждена и выдана заявителю схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Однако данное нарушение пункта 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации могло нарушить только лишь права заявителя – ЗАО «Гея» (так как могло создать для него препятствия в осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка), а не права истца или других потенциальных арендаторов, которые могли и должны были заявить о своем намерении заключить договор аренды в течение 1 месяца после публикации извещения. Бездействие администрации, выразившееся в не утверждении и не выдаче заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории ЗАО «Гея» в судебном порядке оспорено не было и не признано не соответствующим закону.

Выводы суда первой инстанции о том, что в связи с продолжительным периодом рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду заключение договора должно было осуществляться на торгах, сделаны без учета того обстоятельства, что ЗАО «Гея» обратилось с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с действующим законодательством, в том числе с пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а совершение дальнейших действий, связанных в том числе с процедурой рассмотрения поступившего заявления и принятия решения о предоставлении земельных участков, возложено действующим законодательством на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Заявитель лишь обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка (пункт 4 статьи 34 Земельного кодекса). Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 № 14093/12.

Опубликование информации о предоставлении земельных участков и принятие решения о предоставлении земельных участков в аренду осуществлялось Администрацией Алтайского района. Договоры аренды заключены ЗАО «Гея» на основании упомянутых постановлений Администрации, в которых содержались положения о предоставлении обществу земельных участков в аренду и заключении соответствующих договоров. То есть, обращаясь с настоящим иском, ООО «Алтай-Инвест», по существу, не согласно с постановлениями Администрации Алтайского района о предоставлении земельных участков в аренду ответчику; однако данные постановления Администрации истцом в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. Настоящий иск предъявлен ООО «Алтай-Инвест» в обход существующего порядка оспаривания ненормативных актов органа местного самоуправления. Вместе с тем, при таких обстоятельствах ЗАО «Гея», представившее в 2008 году заявление о предоставлении земельного участка в аренду и имевшее сведения об отсутствии иных лиц, заявивших о намерении заключить договор аренды, выполнившее за свой счет работы по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет, могло добросовестно рассчитывать на то, что земельные участки предоставляются ему законно, на основании действующих постановлений Администрации Алтайского района.

Кроме того, делая вывод о недопустимости предоставления земельных участков без проведения торгов по истечении значительного периода времени после публикации извещения и признавая на этом основании договоры аренды ничтожными с применением последствий их недействительности в виде односторонней реституции, суд первой инстанции не учел, что Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выставления земельного участка на торги после того, как в отношении него заявителем, действующим добросовестно, за свой счет обеспечено выполнение кадастровых работ и осуществлен государственный кадастровый учет (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2014 № 56-АПГ14-7).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции о нарушении при заключении договоров аренды от 11.06.2013 № 164 и от 05.02.2013 № 24 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствующими обстоятельствам дела.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.

Лицо, не участвовавшее в договоре, но заявившее иск о признании договора недействительным, должно доказать, что у него имеется свой материально-правовой интерес в удовлетворении иска, указать, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации выбранного способа судебной защиты.

Суд первой инстанции, рассматривая спор, неправомерно признал истца заинтересованным