Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2009 по делу n 07АП-4679/2008(2). Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

без номера от 03.05.07 г. (также как и в акте с открытой датой) указано, что имущество передаётся в порядке и на условиях договора без упоминания о наличии дополнительного соглашения к нему.

Соответственно сторонами договор купли-продажи спорных объектов недвижимости от 03.05.2007г. исполнен с учетом условий, установленных текстом самого договора, без учета дополнительного соглашения от 03.05.2007г.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, и цена этого имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с утверждением суда первой инстанции, что поскольку в договоре купли-продажи от 03.05.07 г. указан ряд объектов недвижимого имущества на общую сумму 467280 руб., в том числе: теплица завода - за 298540 руб., склад углекислых баллонов - за 109740 руб., подъездной железнодорожный путь - за 59000 руб., то дополнительное соглашение от 03.05.07 г. не относится к данному договору.

Кроме того, из дополнительного соглашения от 03.05.2007 г. следует, что ООО «Технологии в Сибири» и ООО «Хорос» договорились, что цена имущества, указанного в пункте 1.2. договора купли-продажи составляет 14 000 000 рублей. Дословное прочтение договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.07 г. позволяет сделать вывод, что сведения об имуществе, являющегося предметом сделки купли-продажи в самом пункте 1.2. не изложены, а содержатся в пунктах договора 1.2.1. (теплица завода), 1.2.2. (склад углекислых баллонов), 1.2.3. (подъездной железнодорожный путь).

Довод истца о том, что предметом договора купли продажи был комплекс объектов по одной цене, не согласуется с условиями договора от 03.05.2007 г. и противоречит материалам дела.

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение от 03.05.2007 г. было заключено именно к договору купли-продажи склада углекислых баллонов, теплицы завода, подъездного железнодорожного пути, представляется необоснованным.

В расписке от 04.04.2006г. указано, что деньги переданы в качестве залога за продажу базы ГСМ территорией 1403 кв.м., в расписке от 18.06.2006г. под покупку базы площадью 1,5 га. Общая сумма денег, полученных руководителем истца по указанным распискам, составляет 2 500 000 руб., что согласуется с положением пункта 1 дополнительного соглашения от 03.05.2007 г. В указанных расписках о получении денежных средств  указано, что деньги передавались руководителю истца Беляеву А.В. в счет оплаты за базу ГСМ по адресу г.Новосибирск, ул.Тайгинская,11 (л.д.96 т.3).

Из пояснения истца в суде апелляционной инстанции следует, что упомянутая в расписке база ГСМ по адресу г.Новосибирск, ул.Тайгинская,11 включает в себя четыре объекта, а именно: склад углекислых баллонов, теплицу завода, подъездной железнодорожный путь и топливохранилище.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом истца, что данные расписки подтверждают оплату по договору от 03.05.2007 г. купли продажи склада углекислых баллонов, теплицы завода, подъездного железнодорожного пути с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2007 г.

Кроме счета №40 от 03.05.2007 г. истцом иных счетов и с указанием другой стоимости объектов ответчику не выставлялось. Какие-либо претензии по поводу исполнения условий договора вплоть до 08.09.2007 г. у истца к ответчику отсутствовали.

Суд первой инстанции правомерно указал, что между сторонами возникли разногласия по поводу договора, к которому было заключено указанное дополнительное соглашение от 03.05.2007г. поскольку между сторонами заключен не единственный договор купли-продажи от 03.05.2007г.

Довод апелляционной жалобы о неправомерном указании судом первой инстанции на отсутствие разумных объяснений со стороны истца о причинах значительного изменения в течение одного дня цены проданного ответчику недвижимого имущества, не основан на нормах статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не может служить основанием для отмены судебного акта.

В отчете об определении рыночной стоимости объекта оценки №643/2-05 от 13.07.2005г. указано, что рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу г.Новосибирск, ул.Тайгинская,11, по состоянию на 08.07.2005г., составляет 11 330 000 руб., в составе: склад углекислых баллонов – 1 380 000 руб., теплица завода – 550 000 руб., подъездной железнодорожный путь – 630 000 руб., земельный участок площадью 14230 кв.м. – 8 770 000 руб. (л.д.1-41 т.2).

Из отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 03.05.2007 г. №1450-08 от 24.04.2008 г. следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу г.Новосибирск, ул.Тайгинская,11, по состоянию на 03.05.2007г., составляет 9 190 000 руб., в том числе склад углекислых баллонов – 4 930 000 руб. (из них стоимость затрат на воспроизводство улучшений – 1 875 677 руб., стоимость земельного участка -3 109 586 руб.), теплица завода 2 030 000 руб. (из них стоимость затрат на воспроизводство улучшений – 543 839 руб., стоимость земельного участка - 1 488 411 руб.), подъездной железнодорожный путь – 2 230 000 руб. (из них стоимость затрат на воспроизводство улучшений – 562 052 руб., стоимость земельного участка -1 668 129 руб.).

При этом в отчете №1450-08 от 24.04.2008 г., для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка учитывалась площадь земельных участков, относящихся к объектам оценки: площадь склада углекислых баллонов – 1 306 кв.м., площадь теплицы завода – 625,12 кв.м., площадь подъездного железнодорожного пути – 700,6 руб., а всего площадь земельного участка – 2 631,72 кв.м. Оставшаяся часть земли в размере 11 598,28 кв.м. (14 230 кв.м.– 2 631,72 кв.м.) как избыточная, в расчетах не была учтена.

Общая рыночная стоимость объектов (склада углекислых баллонов, теплицы завода, подъездного железнодорожного пути) без учета стоимости земельного участка по состоянию на 08.07.2005г. составила согласно отчету №643/2-05 от 13.07.2005г. - 2 560 000 руб.

Общая рыночная стоимость объектов (склада углекислых баллонов, теплицы завода, подъездного железнодорожного пути) без учета стоимости земельного участка по состоянию на  03.05.2007г. составила согласно отчету №1450-08 от 24.04.2008 г. - 2 981 568 руб.

За четыре объекта, расположенных по адресу г.Новосибирск, ул.Тайгинская,11, а именно за: склад углекислых баллонов, теплицу завода, подъездной железнодорожный путь и топливохранилище, ответчик перечислил истцу 1 534 000 руб.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что земельный участок не мог быть предметом купли-продажи, не влияет на правильность вывода суда первой инстанции, который признал достоверными пояснения ответчика о готовящейся в тот период сделки купли-продажи земельного участка, на котором расположены все проданные объекты. Соответствие закону такой сделки не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что действительная воля сторон не была установлена, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 08.07.2005 г.№643/2-05 от 13.07.2005г. целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, задачей оценки – использование результатов оценки для купли-продажи. Отчет заказывался директором ООО «Технологии в Сибири» Беляевым А.В. и существовал на момент заключения договора от 03.05.2007 г. В данном отчете стоимость земельного участка площадью 14320 кв.м. определена экспертами отдельно от объектов недвижимости в размере 8 770 000 руб.

В отчете №1450-08 от 24.04.2008 г., задачей оценки которого является использование результатов оценки для разрешения имущественного спора, учитывалось нахождение земельного участка в аренде. При этом в отчете приведена рыночная стоимость права аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости общей площадью 2631, 72 кв.м., которая составила 6 208 432 руб. Земельный участок площадью 11 598, 28 кв.м. (14 230 кв.м.– 2 631,72 кв.м.) не оценивался экспертами.

По мнению апелляционного суда, содержащиеся в отчетах сведения, свидетельствуют о том, что стоимость земельного участка (права аренды земельного участка) значительно превышает стоимость расположенных на нем объектов недвижимости.

Стороны не представили суду сведений о характеристиках топливохранилища, позволяющих сделать выводы об относимости либо неотносимости его к объектам недвижимости, а также данных о рыночной стоимости данного объекта.

Из справки  ФГУП «Ростехинвентаризация» от 10.09.2007г. №01-17-58440, следует, что по данным технического учета и инвентаризации по адресу  г.Новосибирск, ул.Тайгинская, 11 здания с наименованием «склад-топливохранилище» на учете нет. Между тем, ответчик купил у истца топливохранилище, а не здание с наименованием «склад-топливохранилище». Достоверных доказательств того, что по данным технического учета и инвентаризации нет такого объекта как «топливохранилище» не представлено. В тоже время в пункте 6.3 договора купли-продажи топливохранилища указано о необходимости государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Вместе с тем, установление факта принадлежности топливохранилища к движимому или недвижимому имуществу, не имеет существенного значения, поскольку исходя из совокупности доказательств, исследованных судом: расписок, отчетов, поведения сторон, следует, что спорное дополнительное соглашение от 03.05.2007 г. нельзя отнести ни к договору купли-продажи склада углекислых баллонов, теплицы завода, подъездного железнодорожного пути от 03.05.2007 г., ни к договору купли продажи топливохранилища от 03.05.2007 г.

Анализ представленных отчетов и сравнение стоимости объектов недвижимости в договоре с рыночной ценой, указанной в отчете, не позволяет сделать однозначный вывод о том, что спорное дополнительное соглашение с указанием в нем цены имущества в 14 000 000 руб. заключалось к договору от 03.05.2007 г. купли-продажи склада углекислых баллонов, имеющего физический износ 44% (на 08.07.2005 г. – 44%), теплицы завода, имеющей физический износ 88% (на 08.07.2005 г. – 63%), подъездного железнодорожного пути, имеющего физический износ 60% (на 08.07.2005 г. – 48%).

При изложенных выше обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что  оба отчета об определении рыночной стоимости даже приблизительно не подтвердили указанную в дополнительном соглашении цену имущества в размере 14 000 000 руб. также является правомерным.

Поскольку право собственности истца на склад углекислых баллонов прекращено в связи с продажей его истцом в собственность Беляева И.А., что подтверждается договором купли-продажи от 10.09.07 г., выпиской из ЕГРП от 16.11.07 г., свидетельством о государственной регистрации права собственности от 28.09.07 Г. серия 54 АГ 176813, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что истец не вправе в соответствии со ст. 12 ГК РФ требовать возврата ему склада углекислых баллонов.

Кроме того, из материалов дела следует, что по делу №А45-15458/07-08-12/3 истец отказался от исковых требований к ответчику о признании договора купли продажи недвижимого имущества от 03.05.2007 г. расторгнутым. Отказ от иска принят Седьмым арбитражным апелляционным судом постановлением от 12.05.2008 г. по делу №07АП-2266/08.

Ссылка в апелляционной жалобе на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска о возврате подъездного железнодорожного пути по основаниям его демонтажа, представляется необоснованной, и не влечет отмену судебного акта, поскольку данный вывод суда не является единственным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, содержащиеся в нем выводы согласуются с установленными по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами. Нарушений норм  процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов в безусловном порядке, апелляционным судом не выявлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ООО «Технологии в Сибири».

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (пунктом 1), 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

  П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.01.2009 года по делу № А45-4722/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Технологии в Сибири»   - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                      Е.В.Кудряшева

Судьи                                                                                    Л.Н.Емашова

К.Д.Логачев