Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по делу n А27-11338/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

на них, письменные объяснения по делу,  заслушав представителей участников арбитражного процесса, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 13.01.2015, арбитражный суд апелляционной инстанции установил.

ООО «Авангард» на праве собственности принадлежали земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101049:0689 площадью 11 986,31 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование – заводы, нежилое помещение общей площадью 3394,3 кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-4, 6-8,11- 18; 2 этаж – 1-31 и нежилое помещение общей площадью 2249,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 19-35, расположенные по адресу: г. Кемерово, пр-кт Кузнецкий,д.36, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права 42 АВ 710386 от  18.01.2008 и 42 АВ 839434, 42 АВ 839433 от 04.09.2008.

03.12.2010 между Злобиной Н.С. (займодавецем) и ООО «Авангард» (заемщиком) заключено соглашение об отступном по договору займа от 01.10.2010, согласно условиям которого займодавцем с одной стороны и ООО «Авангард» и Роговым Е.В., выступающими в качестве созаёмщиков с другой стороны, заключен договор займа от 01.10.2010 по условиям которого займодавец передает созаёмщикам денежные средства в размере 8 450 000 руб., а созаёмщики обязуются вернуть сумму займа и начисленные на указанную сумму проценты. Сумма займа предоставляется созаёмщикам сроком до 29 ноября 2010 года включительно. Срок исполнения обязательств созаёмщиков по возврату суммы займа и начисленных процентов наступает 30 ноября 2010 года. Созаёмщики несут солидарную ответственность перед займодавцем. Стороны настоящего соглашения констатируют, что на момент заключения настоящего соглашения срок возврата суммы займа и начисленных на неё процентов, установленный договорам займа, истек. По состоянию на дату заключения соглашения об отступном заёмщик, неся солидарную ответственность, имеет задолженность перед займодавцем по возврату займа в сумме 8 450 000 руб., процентов за пользование займом в сумме 198 054,10 руб. По настоящему соглашению заёмщик, руководствуясь статьёй 409 ГК РФ, обязуется передать в собственность займодавца в счёт исполнения обязательств созаёмщиков, предусмотренных договором займа, по возврату займа в сумме 8 450 000 руб., процентов за пользование займом в сумме 198 054,10 руб., следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 2249,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 19-35, расположенное по адресу: г.Кемерово, пр-кт Кузнецкий, д.36, а займодавец обязуется принять имущество по акту приема-передачи и считать задолженность созаёмщиков по договору займа погашенной в полном объёме. Имущество передается заёмщиком займодавцу по акту приёма-передачи в течение 10 дней после подписания настоящего соглашения. Передача имущества по акту приёма-передачи влечёт согласно статье 409 ГК РФ прекращение обязательств созаёмщиков по выплате суммы долга в полном объёме.

КУказанное в соглашении об отступном недвижимое имущество передано ООО «Авангард» Злобиной Н.С. по акту приема-передачи недвижимого имущества от 03.12.2010.

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 2249,1 кв.м к Злобиной Н.С. произведена 16.03.2011 (свидетельство о государственной регистрации права 42 АГ 616012 от 16.03.2011).

18.04.2011 между Злобиной Н.С.  (продавцом) и ИП Люлиной О.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель купил нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 2249,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 19-35, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Кузнецкий, 36, кадастровый номер 4242-01/156/2008-201.

Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за Люлиной О.В. 01.12.2011.

Нежилое помещение общей площадью 2249,1 кв.м преобразовано Люлиной О.В. в два помещения: № 2 площадью 512,2 кв.м и № 4 площадью 1717,9кв.м, на которые за истцом зарегистрировано право собственности (свидетельства о государственной регистрации от 14.09.2012).

Земельный участок кадастровый номер 42:24:0101049:689 площадью 11 986,31 кв.м. по адресу: г. Кемерово, пр-кт Кузнецкий, д.36, на котором расположено здание, принадлежит на праве собственности  ООО «Сигма». Право собственности ответчика на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.02.2014.

 Согласно сведениям из кадастрового паспорта земельного участка от 29.09.2014 земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101049:689 (предыдущий кадастровый номер 42:24:0101049:0689) площадью 11 986,31 кв.м относится к землям населённых пунктов, имеет разрешенное использование – заводы, правообладателем участка является ООО «Сигма».

Земельный участок находится в залоге у ООО «Коммерческий банк «ЮНИАСТРУМ БАНК».

Полагая, что у истца возникло  право общей долевой собственности на спорный земельный участок в силу закона,  ИП Люлина О.В.  обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее по тексту - Постановление Пленума ВАС № 64 от 23.07.2009) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289, части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество

Статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Иное из соглашения об отступном по договору займа от 03.12.2010, а также из  договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2011 не следует.

В пункте 11 Постановления Пленума №11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номер 42:24:0101049:689 установленным по делу обстоятельствам не противоречит.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3). По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (пункт 5).

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположены три здания, два здания площадью 26,5 кв.м и 459,9 кв.м, принадлежащие на праве собственности ООО «Сигма» и здание площадью 5 624,4 кв.м., в котором нежилые помещения площадью 3 394,3 кв.м. принадлежат на праве собственности ответчика, а помещения площадью 2230,1 кв.м. – истцу.

Согласно схеме расположения объектов, здания расположены в непосредственной близости друг от друга, в связи с чем определение судом первой инстанции доли в праве общей долевой собственности на земельный участок исходя из процентного соотношения помещений истца и ответчика между собой, следует признать верным.

Доводы апелляционных жалоб о том, что проданные нежилые помещения не могут быть выделены вместе с частью земельного участка со ссылкой на пункт 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает ошибочными, поскольку данная статья касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который как самостоятельный объект невозможно.

Предметом соглашения об отступном от 03.12.2010 и договора купли-продажи от 18.04.2011 являются нежилые помещения 1-го этажа как самостоятельные объекты недвижимого имущества имеющие самостоятельные номера, право собственности на которые зарегистрировано как на самостоятельные объекты.

Довод апелляционной жалобы ООО «Сигма» о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку без соответствующего иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения лишил добросовестного приобретателя права собственности, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося