Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу n А27-13968/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

сетей и коммуникаций, в доле, приходящейся на занимаемые арендатором площади.

Наличие и размер расходов истца, подлежащих возмещению ответчиком, подтверждается актами оказанных услуг за период с июня 2012 года по декабрь 2013 года на общую сумму 548 554,10 рублей, и ответчиком по существу не оспорен.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по возмещению эксплуатационных расходов, суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО «Манго-Новосибирск» в пользу предпринимателя Лукина И.И. 548 554,10 рублей задолженности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорные эксплуатационные расходы являются расходами на содержание общего имущества в здании, которые собственник помещения (арендодатель) должен нести самостоятельно и которые не могут быть возложены на арендатора, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается заявитель апелляционной жалобы, не содержит запрета на заключение заинтересованными лицами договоров, в соответствии с которыми расходы на содержание общего имущества могут быть отнесены собственником на другое лицо (в частности, арендатора), равно как отсутствует в этой статье и указание на недействительность договоров, изменяющих обычное правило о несении расходов на содержание общего имущества собственником.

Возможность отнесения на арендатора расходов на содержание общего имущества по соглашению сторон не противоречит пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку применительно к аренде помещений в зданиях расходы на содержание общего имущества здания и мест общего пользования являются ординарными эксплуатационными расходами, без которых невозможно владение и пользование помещениями, а значит, эти расходы могут быть отнесены на арендатора (при наличии соответствующего соглашения).

Заключая договор аренды и агентский договор, содержащие условия об обязанности возмещать эксплуатационные расходы (то есть расходы на содержание общего имущества), арендатор по собственному усмотрению согласился на такое возмещение, а арендодатель при исполнении договора действовал в соответствии с достигнутой договоренностью, в частности, руководствовался предположением о дополнительном возмещении арендатором всех эксплуатационных расходов при определении размера арендной платы. Последующее уклонение арендатора от возмещения расходов арендодателя на содержание общего имущества является односторонним отказом от исполнения обязательства, что не допускается в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Утверждения ответчика о том, что договором аренды от 22.02.2011 № 04/03-2011 и агентским соглашением не установлена обязанность арендатора возмещать какие-либо расходы арендодателя на обслуживание общего имущества, кроме расходов на вывоз снега, не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания пункта 2.1.4 договора аренды от 22.02.2011 № 04/03-2011 следует, что арендатор обязался возмещать арендодателю стоимость коммунальных и прочих услуг по эксплуатации помещений.

Следуя буквальному содержанию пунктов 2, 5 агентского соглашения от 20.07.2012 ответчик обязался возмещать истцу все его расходы по содержанию и эксплуатации нежилых помещений, а именно: водоснабжение и прием стоков по счетчику; теплоэнергия в доле, приходящейся на занимаемые ответчиком площади; канализация пропорционально объему потребления воды принципалом; затраты по содержанию и эксплуатации нежилых помещений, инженерных сетей и коммуникаций, в доле, приходящейся на занимаемые принципалом площади. Услуги по вывозу снега названы в составе эксплуатационных расходов, подлежащих возмещению ответчиком.

Как обоснованно указывает в апелляционной жалобе ответчик, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Таким нормами являются, в частности, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение и (или) пользование и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного во владение (пользование) имущества. Жилищный кодекс Российской Федерации, в том числе статья 154 Кодекса, также разграничивает: плату за пользование жилым помещением (плату за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов»).

Исходя из этого, устанавливая в договоре аренды от 22.02.2011 № 04/03-2011 и агентском соглашении от 20.07.2012 условие об обязанности арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных и прочих услуг по эксплуатации помещений (без какой-либо конкретизации эксплуатационных услуг и без каких-либо исключений), стороны достигли соглашения о возмещении арендатором любой платы за услуги и работы по управлению зданием, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие злоупотребления правом со стороны истца необоснованна, поскольку при обращении с настоящим иском истец действовал в соответствии с достигнутым сторонами соглашением о порядке возмещения фактических расходов арендодателя, связанных с предоставлением помещения в аренду.

Вместе с тем у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания заявленной истцом суммы неустойки.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 7 агентского соглашения от 20.07.2012 за невыполнение обязательств по возмещению затрат принципал выплачивает агенту пени в размере 0,2 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Порядок и сроки возмещения арендатором эксплуатационных расходов установлен пунктом 5 агентского соглашения от 20.07.2012, согласно которому принципал в течение следующего за отчетным месяца перечисляет агенту денежные средства на оплату затрат, понесенных им во исполнение настоящего соглашения в полном объеме. Перечисление указанных платежей производится принципалом в течение 5 банковских дней с момента получения отчета агента и (или) счета на возмещение затрат, но не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Таким образом, исполнение ответчиком обязательств по возмещению расходов связано с представлением истцом отчета о понесенных расходах или выставления счета на возмещение затрат. Это соответствует положениям статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, с приложением к ним необходимых доказательств расходов, произведенных агентом за счет принципала. С исполнением агентом данной обязанности связано право принципала представить возражения по отчету агента.

Вывод о возможности исполнения ответчиком обязательств по возмещению эксплуатационных расходов только после получения от истца отчетов о понесенных расходах или счета на возмещение расходов следует также и из существа взаимоотношений сторон. ООО «Манго-Новосибирск» не является стороной договора, заключенного собственником арендуемого помещения с обслуживающей организацией – открытым акционерным обществом «Проектный институт «Новосибгражданпроект». По этой причине ответчик не может достоверно знать о том, какие расходы на содержание общего имущества понес в соответствующий месяц собственник помещения, и какая сумма подлежит возмещению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Следовательно, в случае непредставления собственником в разумный срок сведений о несении расходов на содержание общего имущества и о размере таких расходов, арендатор не может быть признан виновным в просрочке возмещения расходов арендодателя и не может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Из материалов настоящего дела следует, что счета на возмещение расходов за июнь-декабрь 2012 года в общей сумме 166 024,27 рублей направлялись истцом ответчику только в мае 2014 года. Данные счета были получены ответчиком не позднее 08.05.2014, поскольку именно этим днем датировано письмо ООО «Манго-Новосибирск», в котором оно сообщило истцу об отказе в возмещении расходов (т. 1, л.д. 35).

Обязанность по возмещению расходов возникла у ответчика 16.05.2014. Ввиду неисполнения этой обязанности предприниматель Лукин И.И. правомерно начислил неустойку на сумму 166 024,27 за период с 16.05.2014 по 05.11.2014 в сумме 57 444,39 рублей.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что неустойка не должна начисляться после даты расторжения агентского соглашения от 20.07.2012, ошибочна.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

В рассматриваемом деле обязанность по возмещению расходов агента за июнь-декабрь 2012 года возникла у ответчика до даты расторжения агентского соглашения (до 06.06.2014), поэтому истец вправе требовать уплаты неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Счет на возмещение эксплуатационных расходов за январь-декабрь 2013 года на общую сумму 350 398,17 рублей направлен истцом ответчику после расторжения агентского соглашения – с сопроводительным письмом от 14.08.2014 исх. № 16.

Следовательно, обязанность по возмещению расходов истца, понесенных им в период действия агентского соглашения, возникла у ответчика после расторжения данного соглашения. При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки за просрочку исполнения указанной обязанности у суда первой инстанции не имелось. 

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для уменьшения неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание.

Как разъяснено в пунктах 1, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

Поскольку ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявил о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда не имелось оснований для их снижения по собственной инициативе.

При изложенных обстоятельствах исковые требования предпринимателя Лукина И.И. подлежат удовлетворению в части взыскания 548 554,10 рублей основного долга и 57 444,39 рублей неустойки за период с 16.05.2014 по 05.11.2014. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения решения суда первой инстанции.

Доводы ответчика о ненадлежащем его извещении о времени и месте судебного разбирательства не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового