Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2011 по делу n А46-13779/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

определения суда только в обжалуемой части.

            Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с дополнением к ней, отзыва на жалобу с дополнениями, проверив законность и обоснованность определения суда в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению, определение суда – изменению.

            Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника закреплены в статье 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьёй 138 Закона о банкротстве.

Порядок продажи предмета залога установлен в пункте 4 вышеуказанной статьи.

Согласно абзацу четвёртому пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В рассматриваемом случае обжалуемое ИП Моисеевым А.Т. определение принято судом первой инстанции  по результатам рассмотрения возникших разногласий между залоговым кредитором «НОМОС-БАНК» (ОАО) и конкурсным управляющим должника ООО «ТПК «Сибпроммаркет» Киселевским К.В. в порядке пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, свои возражения относительно  Порядка, сроков и условий продажи залогового имущества должника заявил также и кредитор должника ИП Моисеев А.Т.

         В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве заявителя» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58) разъяснено, что в соответствии с абзацем четвёртым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьёй 60 Закона о банкротстве.

 При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

   Исходя из вышеуказанной разъяснений Пленума ВАС РФ кредитор ИП Моисеев А.Т. как лицо, участвующее в деле о банкротстве, обладает правом на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

            Порядок рассмотрения разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве установлен в статье 60 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражным судом рассматриваются жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

  Следовательно, ИП Моисеев А.Т., заявив свои возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества, должен доказать нарушение своих прав и законных интересов утверждённым судом Порядком проведения торгов по реализации имущества ООО «ТПК «Сибпроммаркет» .

  ИП Моисеев А.Т. считает, что из Порядка, сроков и условий продажи имущества должника, утверждённого обжалуемым определением, следует исключить автосалон «ФОРД»; право аренды земельного участка; здание котельной и благоустройство территории автосалона, которые в пункте 3.3. данного Порядка представляют собой недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости – здания) от 28.08.2008 № 70-8/И и договору об ипотеке (залоге недвижимости – здания) от 24.12.2008 № 82-8/И.

   Рассмотрев доводы ИП Моисеева А.Т., суд апелляционной инстанции считает их обоснованными частично по следующим основаниям.

  Как следует из материалов дела, 28.08.2008 между ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» (залогодатель) заключён договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества – здания) № 70-8/И (далее – договор об ипотеке № 70-8/И от 28.08.2008) (т. 1 л.д. 92-96) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ИП Килиной Н.В. (заёмщик), возникших из договора о возобновляемом кредите № 70-8/ВК от 27.08.2008.

Между ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» (залогодатель) также был заключён 24.12.2008 договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества – здания) № 82-8/И (далее – договор об ипотеке № 82-8/И от 24.12.2008) (т. 1 л.д. 86-91)  в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ИП Невенченко И.Я. (заёмщик), возникших из кредитного договора № 82-8/К от 24.12.2008 (т. 1 л.д. 43-50).

Предметом обоих договоров об ипотеке являются:

- автосалон «Форд» - объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, общая площадь застройки 2669,8 кв.м, инвентарный номер 52:401:002:000026630, литер А, этажность 2, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, литера А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/114/2008-766;

- право аренды земельного участка, общей площадью 4607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, относящийся к категории земель населённых пунктов, с целевым назначением, для строительства автосалона «Форд» с комплексом автосервиса, расположенный в г. Омске, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, 112 в КАО г. Омска.

Из текста договоров об ипотеке следует, что право аренды земельного участка принадлежит залогодателю на основании договора аренды № ДГУ-К-34-413 от 12.10.2007, заключённого с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области   (т. 3 л.д. 137-141).

            «НОМОС-БАНК» (ОАО) считает также, что залогом обременено и здание котельной, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2010 (т. 3 л.д. 32), в которой указано о принадлежности здания котельной на праве собственности самому должнику.

            Кроме этого, в дополнительном отзыве на ходатайство об утверждении начальной продажной цены предмета залога (т. 2 л.д. 25-26) «НОМОС-БАНК» (ОАО) указывает на то, что на земельном участке, а именно: на территории, примыкающей к объекту недвижимости – автосалону «ФОРД» должник произвёл благоустроительные работы, рыночная стоимость которых  согласно отчёту оценщика ООО «Борс» № 37/01/1010 (С) от 17.10.2010 составляет 7 694 000 руб.

   Кредитор ИП Моисеев А.Т. вышеуказанные объекты считает подлежащими исключению из утверждённого судом Порядка проведения торгов по реализации имущества ООО «ТПК «Сибпроммаркет».

   Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными.

            Исходя от обратного основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, отсутствуют, если предложения по порядку или условиям проведения торгов будут направлены на уменьшение максимальной цены, которая может быть получена от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов являются в достаточной степени определёнными.

Возражения ИП Моисеева А.Т. против включения в Порядок, сроки условия продажи заложенного имущества вышеперечисленного недвижимого имущества, которое в указанном Порядке является единственным недвижимым имуществом должника, по сути направлены на уменьшение максимальной цены, которая может быть получена от продажи всего заложенного имущества, что не согласуется с разъяснениями Пленума ВАС РФ.

В отношении доводов ИП Моисеева А.Т. относительно заложенных прав аренды земельного участка суд апелляционной инстанции отмечает, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает настоящий вопрос по правилам статьи 268 АПК РФ исходя из тех доказательств, на основе которых суд первой инстанции принимал обжалуемое определение.

Судом первой инстанции была дана соответствующая оценка доводам о прекращении договора аренды земельного участка №ДГУ-К-34-413 от 12.10.2007 и, как следствие, прекращении залога земельного участка, которые суд при наличии имеющихся у него материалов дела признал необоснованными, поскольку представленное в дело письмо Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 15.10.2010 № 04-01/9080 (т. 3 л.д. 145-146) содержит указание только лишь о невозможности принять решение о предоставлении земельных участков в аренду, а не о прекращении названного договора аренды земельного участка.

Других доказательств извещения арендодателем арендатора – ООО «ТПК «Сибпроммаркет» об отказе от договора аренды суду первой инстанции не было представлено.

Доказательства о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 26.09.2009 (копии письма Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 21.03.2011 № 0201/2493) представлены только суду апелляционной инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции не располагал сведениями о прекращении договорных отношений на момент вынесения обжалуемого определения.

В этой связи суд апелляционной инстанции считает обоснованным  вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований полагать залог поименованного выше имущества прекратившимся (или тем более – невозникшим).

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в рамках дела о банкротстве в отношении ООО «ТПК «Сибпроммаркет» конкурсным управляющим Киселевским К.В. были оспорены сделки, а именно: договор ипотеки № 78/И от 28.08.2008,   договор ипотеки № 82-8/И от 24.12.2008, которые он просил признать недействительными, а также требовал применить последствия недействительности ничтожной сделки,  а именно: здание автосалона «Форд», объект незавершённого строительства, общей площадью застройки 2669,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, литера А, и право аренды земельного участка площадью 4607 кв.м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, 112 в КАО г. Омска с указанием считать не имеющими обременения залоговыми обязательствами, а у залогодержателя – ОАО «НОМОС-БАНК» считать отсутствующими права в отношении заложенного имущества, о прекращении ипотеки и совершить необходимые регистрационные действия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

            Определением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2011, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда (резолютивная часть объявлена 26.07.2011),  в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Киселевского К.В. было отказано.

   Судом было установлено, что предметом обоих спорных договоров об ипотеке являются как само здание автосалона «Форд», так и право аренды на земельный участок, предоставленный должнику ООО «ТПК «Сибпроммаркет», для строительства автосалона «Форд» с комплексом автосервиса.

 Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда, а  именно: решением Арбитражного суда Омской области от 01.10.2010 по делу № А46-1549/2010 установлено, что при заключении договора об ипотеке № 70-8/И от 28.08.2008 требования закона об одновременной ипотеке здания и земельного участка сторонами соблюдены. Другим вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 28.10.2010 по делу № А46-6254/2010 указанное обстоятельство установлено в отношении договора об ипотеке № 82-8/И от 24.12.2008.  Таким образом, в рамках указанных дел  арбитражным судом  была дана оценка условиям спорных договоров об ипотеке на предмет их соответствия требованиям абзаца второго статьи 69 Закона о залоге недвижимости.

ООО «ТПК «Сибпроммаркет» и «НОМОС-БАНК» (ОАО) являлись ответчиками  в названных делах.

 Давая оценку доводам конкурсного управляющего Киселевского К.В. о ничтожности спорных договоров об ипотеке, которые связаны с необходимостью одновременной передачи в залог и земельного участка, имеющего кадастровый номер 55:36:14 01 06:0517, на котором также частично расположено здание автосалона «Форд», арбитражный суд указал на то, что факт частичного нахождения объекта незавершённого строительства также и на ином земельном участке, может свидетельствовать лишь о нарушении собственником этого объекта границ предоставленного ему в аренду земельного участка.

  Таким образом, вступившим в законную силу определением суда от 11.05.2011 по настоящему делу арбитражный суд не установил оснований считать не имеющими обременения залоговыми обязательствами, а у залогодержателя – ОАО «НОМОС-БАНК» считать отсутствующими права в отношении заложенного имущества, а именно: автосалона «ФОРД» и права аренды земельного участка.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что здание котельной следует исключить из данного Порядка исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ИП Моисеев А.Т. приобрёл здание котельной у ООО «ТПК «Сибпроммаркет» по договору купли-продажи нежилого строения от 16.01.2009 (т. 3 л.д. 142-143) и получил его по акту приёма-передачи от 09.03.2009 (т. 3 л.д. 144).

То есть данная сделка была совершена должником до признания его банкротом.

Однако, как усматривается из материалов дела, право собственности на здание котельной за ИП Моисеевым А.Т. не зарегистрировано в установленном порядке.

Тем не менее, договор купли-продажи от 16.01.2009 между