Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу n А70-7956/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (пункт 1 постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

В соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

То есть в качестве денежного обязательства по двустороннему договору указанный Закон рассматривает обязанность уплатить определенную денежную сумму за предоставленное исполнение.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как усматривается из условий договоров на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006, стороны урегулировали свои отношения и в случае несоответствия общей площади нежилых помещений, подлежащих передаче инвестору, после сдачи объекта государственной комиссии и проведения ТЦТИ «Ростехинвентаризация» замеров объекта той площади, которая определена на момент заключения договоров.

Так, в пункте 2.5. перечисленных договоров указано, что в случае если общая площадь нежилых помещений окажется больше, чем обозначено в пункте 2.4 договоров, то инвестор обязуется доплатить за излишнюю площадь, исходя из стоимости одного квадратного метра, определенного договором. Если площадь окажется менее, предусмотренной договором, застройщик обязан вернуть инвестору излишне оплаченные денежные средства. Порядок и срок возврата определяются в течение пяти рабочих дней с момента сдачи объекта.

Следовательно, денежное обязательство по возврату излишне оплаченных денежных средств имеет в своем основании договор и возникает на стороне застройщика при наступлении определенных обстоятельств, предусмотренных договорами на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006, в данном случае, если площадь спорных помещений окажется менее, предусмотренной договором.

Как следует из материалов дела, финансирование Стеценко А.И. осуществлено в полном объеме по всем трем договорам на участие в инвестировании строительства нежилых помещений, что подтверждается соответствующими платежными документами на сумму 11 074 800 руб.

Сторонами не оспаривается и факт передачи спорных нежилых помещений в собственность кредитора, что подтверждается договорами долевого участия, которые зарегистрированы и влекут возникновение права собственности Стеценко А.И.  

Соответственно, суд полагает возможным считать, что, заключив договоры долевого участия в строительстве, стороны, по сути исполнили условия договора инвестирования, в частности застройщик свои обязательства перед инвестором по передаче нежилых помещений.

Однако площадь нежилых помещений оказалась меньше, чем была определена сторонами в договорах, за исключением договора № 48 от 25.07.2005.

Так, площадь нежилых помещений, переданных заявителю, на первом этаже объекта составила 188,70 кв.м. вместо 208,68 кв.м. (договор № 49 от 25.07.2005), на втором этаже объекта 48,1 кв.м. вместо 49,44 кв.м.

В силу части 3.1 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Конкурсный управляющий должника не оспаривает ни факт передачи помещений заявителю, ни их площадь.

Поскольку нежилые помещения переданы инвестору площадью менее оговоренной в договорах на участие в инвестировании строительства нежилых помещений, то и условия, необходимые для возникновения обязанности ООО «НТЦ» по возврату суммы разницы наступило.

Это означает, что сумма, предъявленная заявителем к включению в реестр, является задолженностью, возникшей из договоров, а не неосновательным обогащением, как ее квалифицировал кредитор.

Ссылка заявителя на нормы права, регулирующие обязательства из неосновательного обогащения, не является основанием для отказа во включении в реестр требований кредиторов требования Стеценко А.И., так как не препятствует суду применить при разрешении требования те правовые нормы, которые регулируют правоотношения сторон.

Это право предоставлено суду частью 3 статьи 133, частью 1 статьи 168  АПК РФ и подтверждено правоприменительной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2868/00 от 17.10.2000,  № 4664/07 от 09.10.2007).

Поэтому при наличии доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства по делу, необходимые для применения иной нормы права, чем та, на которую ссылается заявитель, суд может  самостоятельно применить указанную норму. В таком случае суд не выходит за пределы заявленных требований, поскольку  основывается лишь на тех обстоятельствах, на которые ссылается заявитель.

Иное толкование норм процессуального права (допущение возможности отказа в иске по формальному основанию – в связи с применением заявителем нормы, не подлежащей применению) противоречит основной задаче судопроизводства – защите нарушенного права (статья 2 АПК РФ).

Поэтому, с учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции исходит из наличия между сторонами договорных обязательств.

Что касается размера требований Стеценко А.И., то, как усматривается из заявления кредитора, Стеценко А.И. при определении размера требования, который составил 5 939 740 руб., исходил из стоимости одного квадратного метра, установленного сторонами в договорах на участие в долевом строительстве нежилых помещений № 46 от 25.07.2007, № 45 от 19.07.2007 и № 59 от 02.10.2007.

Однако обозначенные сделки не могут приниматься во внимание при определении суммы, подлежащей возврату заявителю, поскольку они не порождают для сторон каких либо обязательств в отношении спорных помещений.

Данный вывод следует из того, что изначально обязательства как по финансированию строительства нежилых помещений, так и по их передаче в собственность заявителя возникли на основании договоров на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006.

Указанные договоры не были расторгнуты. Не представлено и доказательств прекращения вытекающих из них обязательств сторон.

Ссылка заявителя на то, что, заключив договоры на участие в долевом строительстве нежилых помещений № 46 от 25.07.2007, № 45 от 19.07.2007 и № 59 от 02.10.2007, стороны тем самым новировали обязательства по договорам на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006, является необоснованной.

Как было указано, вследствие заключения указанных договоров долевого участия возможно констатировать фактическую передачу нежилых помещений, предусмотренных договором инвестирования, но не изменение стоимости одного квадратного метра нежилой площади, значительно уменьшенную по сравнению со стоимостью, предусмотренной договорами инвестирования.

Согласно пункту 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

По смыслу указанной нормы материального права, новация представляет собой соглашение, по которому стороны заменяют одно связывающее их обязательство каким-либо другим, новым обязательством.

Новация считается состоявшейся при наличии ряда условий, а именно: наличие соглашения сторон о замене одного обязательства другим; сохранение того же состава участников; действительность первоначального и нового обязательства; допустимость замены первоначального обязательства новым; изменение в результате новации предмета или способа исполнения первоначального обязательства.

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них определенные правовые последствия, в частности, невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

Для признания договора (соглашения) заключенным сторонам необходимо согласно части 1 пункта 1 статьи 432 ГК РФ согласовать все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

Для соглашения о новации такими существенными условиями являются указание в соглашении оснований возникновения первоначального обязательства, подлежащего прекращению  и существенных условий нового обязательства.

Так, Президиум ВАС РФ в Обзоре практики применения арбитражными судами статьи 414 ГК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 103) разъяснил следующее: обязательство прекращается новацией только тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (пункт 2).

Имеющиеся в материалах дела договоры на участие в долевом строительстве нежилых помещений № 46 от 25.07.2007, № 45 от 19.07.2007 и № 59 от 02.10.2007 не содержат условий о том, что в связи с их заключением обязательства заявителя и должника по договорам на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006 прекратились.

Не указано на это и в справках от 08.04.2008.

Таким образом, отсутствует определенно выраженное согласие сторон на прекращение денежного обязательства по договорам на участие в инвестировании строительства.

Кроме того, ни  природа, ни способ исполнения обязательств по договорам на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006 при подписании договоров на участие в долевом строительстве нежилых помещений № 46 от 25.07.2007, № 45 от 19.07.2007 и № 59 от 02.10.2007 сторонами не изменены.

Договоры на участие в долевом строительстве нежилых помещений № 46 от 25.07.2007, № 45 от 19.07.2007 и № 59 от 02.10.2007 представляют собой лишь констатацию исполнения сторонами договоров на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006, так как именно по ним была осуществлена передача спорных нежилых помещений.

Поэтому из представленных заявителем документов, в том числе договоров на участие в долевом строительстве нежилых помещений, невозможно определенно установить, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них определенные правовые последствия, в том числе зачет спорных сумм.

В разделе 4 договоров на участие в долевом строительстве, справках об отсутствии задолженности по ним, ссылки на зачет ранее уплаченных денежных средств не имеется.

Доказательств оформления сторонами зачета в соответствии с требованиями статьи 410 ГК РФ в материалы дела не представлено.

Как указывает Стеценко А.И. в апелляционной жалобе, заключение договоров на участие в долевом строительстве нежилых помещений может быть квалифицировано как расторжение прежних договоров: № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006.

Однако по смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть расторгнут и по решению суда.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Заявителем не представлено соответствующего соглашения, совершенного между ООО «НТЦ» и Стеценко А.И., свидетельствующего о расторжении договоров на участие в инвестировании строительства нежилых помещений № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006.

Отсутствует указание на подобное обстоятельство и в договорах на участие в долевом строительстве нежилых помещений № 46 от 25.07.2007, № 45 от 19.07.2007 и № 59 от 02.10.2007.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что во внимание следует принимать условия договоров на участие в инвестировании строительства нежилых помещений.

Учитывая стоимость одного квадратного метра, определенную сторонами в договорах № 48 от 25.07.2005, № 49 от 25.07.2005, № 66 от 01.02.2006, возврату заявителю подлежит 852 800 руб., из них 799 200 руб. по договору № 49 от 25.07.2005 (208,68 кв.м. – 188,7 кв.м. х 40 000 руб.), 53 600 руб. по договору № 66 от 01.02.2006 (49,44 кв.м. – 48,1 кв.м. х 40 000 руб.).

При таких обстоятельствах требование Стеценко А.И. подлежало удовлетворению, но лишь в размере 852 800 руб. (11 074 800 (размер перечисленных денежных средств