Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2011 по делу n А81-144/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

12 сентября 2011 года

                                                     Дело №   А81-144/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  05 сентября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей  Зиновьевой Т.А., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карасиковой Б.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-5690/2011) общества с ограниченной ответственностью «Клас Бест» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 мая 2011 года по делу №  А81-144/2011 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Клас Бест» (ИНН 8905028180, ОГРН 1028900707120) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, общей площадью 29,7 м.кв., установив цену объекта с учетом НДС в размере 1 143 739 руб.,

судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Клас Бест» (далее - ООО «Клас Бест») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском об обязании Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, общей площадью 29,7 кв.м., установив цену объекта с учетом НДС в размере 1143739 рублей. 

Решением от 23 мая 2011 года по делу № А81-144/2011 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении исковых требований отказал.

Возражая против принятого судом первой инстанции решения, ООО «Клас Бест» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 мая 2011 года по делу № А81-144/2011.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал на то, что все необходимые документы, являющиеся разрешительной документацией на пристрой, были представлены в материалы дела.

По мнению истца, законом не предусмотрена обязанность арендатора доказывать затраты, понесенные им при выполнении неотделимых улучшений, а также не предусмотрена обязанность согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, также как и обязанность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов.

Истец считает, что отсутствие таких согласований не может являться основанием для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений или для оспаривания размера таких улучшений.

Полагает, что доводы суда о необходимости доказывания истцом фактических затрат, понесенных при выполнении неотделимых улучшений, основаны на неверном толковании норм материального права.

Указывает на то, что в части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ речь идет не о фактически понесенных арендатором расходах на неотделимые улучшения, а о стоимости самих неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Кроме того, истец ссылается на отчет об оценке, произведенной ООО «Оценочная Компания Балицкой С.Н.», как на доказательство обоснования затрат, понесенных на неотделимые улучшения помещений.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представители сторон, извещённых надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в  заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, в период с 2002 года по 2009 год сторонами были  подписаны договоры аренды муниципального имущества от 30.07.2002 (л.д. 75-78), от 24.07.2003 (л.д. 81-84), от 11.03.2005 (л.д. 88-91), от 23.09.2004 (л.д. 95-98), от 13.03.2006 (л.д. 102-106), от 28.02.2007 (л.д. 109-113), от 23.01.2008, (л.д. 117), от 25.02.2009 (л.д. 118-119), от 25.09.2009 (л.д. 123-125), в соответствии с условиями которых истец являлся арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, обозначенных в планах к договорам.

Сторонами не оспаривается непрерывность нахождения  спорного  имущества в пользовании у истца до 01 сентября 2010 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.12.2010 № 89 АА 052485, право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за муниципальным образованием город Ноябрьск.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

  4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства.

ООО «Клас Бест» письмом от 07.05.2010 № 51 обратилось к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска с просьбой  продать ему арендуемые помещения.

В указанном письме истец также просил снизить общую стоимость реализуемого имущества на сумму ранее выполненных им за свой счет работ по созданию неотделимых  улучшений арендованных помещений.

Ответчик не возражал, что истец имеет право на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, площадью 31,7 кв.м., в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при этом просил обосновать расчет затрат на производство неотделимых улучшений (письмо от 31.05.2010 № 3493 (л.д. 12) и письмо от 23.07.2010 № 4643 (л.д. 14)).

В обоснование затрат, произведенных на неотделимые улучшения, истец представил отчет об оценке № 100803, согласно которому рыночная стоимость неотъемлемых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: г.Ноябрьск, ул. Ленина, 20, составила 647000 руб. 00 коп. (л.д. 115).  

Ответчиком для подписания был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, где в пункте 5 установлена цена объекта в размере 1790000 рублей, и, как указывает истец, без зачета стоимости неотделимых улучшений.

Отказ ответчика зачесть предложенную истцом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в счет стоимости реализуемого объекта муниципальной собственности  явился основанием для обращения с настоящим иском в суд.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Понятие неотделимых улучшений дано в Гражданском кодексе РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения,  последствия осуществления которых арендатором регулируются ст. 623 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, - это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения передавались истцу в аренду для использования под офис.

 В марте 2003 года истец обратился в 9-й отряд государственной противопожарной службы УГПС Ямало-Ненецкого автономного округа за получением соответствующего разрешения.

Письмом от 08.04.2003 № 627 ООО «Клас Бест» было разрешено использовать помещения под офис с обязательным выполнением следующих мероприятий:

- эвакуационные выходы из офиса выполнить непосредственно наружу, изолированные от жилой части;

- выполнить установку автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре;

- отделку стен и потолков выполнить из трудногорючих или негорючих материалов;

- выполнить замеры сопротивления изоляции электропроводов;

- выполнить легкосъемные или распашные решетки на окнах, обеспечить помещения первичными средствами пожаротушения по нормам.

 Письмом от 07.04.2003 № 430 Ноябрьский городской комитет по имуществу выразил свое согласие ООО «Клас Бест» на проведение ремонтных работ в нежилом помещении, арендуемом по договору от 30.07.2002 № 2142/02, при условии согласования проекта переоборудования (расширение дверного проема входа, строительство тамбура) с Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ноябрьск и государственным архитектурно-строительным надзором.

 Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу  ст.ст. 623 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  норм права, в предмет доказывания  по настоящему иску входят установление  размера расходов арендатора на создание неотделимых улучшений,  установление  наличия согласия арендодателя на проведение определенного объема и стоимости работ.

Нормами закона прямо не установлено, что стоимость неотделимых улучшений как таковая   должна быть согласована с собственником в имущества. Однако, указанное следует из смысла закона, поскольку именно собственник в дальнейшем будет обязан возместить их стоимость (при наличии к тому оснований).

Безусловно, расходы на неотделимые улучшения должны быть разумными и необходимыми. В свою очередь, разумность и обоснованность  расходов может быть доказана, в том числе, путем получения согласия собственника на их производство. В связи с чем суд отклоняет доводы подателя жалобы о том, что вопрос о согласовании стоимости неотделимых улучшений не подлежит разрешению в рамках настоящего иска.

Между тем, обращаясь с требованием о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты реализуемого объекта муниципальной собственности, истец не представил доказательств того, что объемы и стоимость улучшений согласованы с арендодателем, на что обоснованно указал суд первой инстанции.  Суд принял во внимание, что  стоимость  неотделимых улучшений, предъявленная к возмещению, фактически составляет третью часть от стоимости всего  имущества, несмотря на то, что неотделимые улучшения (тамбур) не имеют самостоятельного функционального назначения по отношению  к основному объекту  (нежилым помещениям).

Доказательств согласования с ответчиком объемов производства неотделимых улучшений на сумму  647000 руб. 00 коп. истцом не представлено, в то время как письмо от 07.04.2003 № 430 таким доказательством не является.  

Проект переоборудования (расширение