Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 по делу n А46-12653/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2010 по делу № А46-23067/2009 (оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010) частично удовлетворено заявление индивидуального предпринимателя Булатова Ю.В., признано незаконным бездействие Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, выразившееся в неосуществлении регистрационных действий по восстановлению записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о праве собственности заявителя на нежилое помещение, общей площадью 525,8 кв.м, 2П, номера на поэтажном плане 1-30, расположенное на первом этаже в здании № 29  по улице Гусарова в городе Омске. Суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 55-01/00-37/2001-1510 от 26.10.2001 о праве собственности индивидуального предпринимателя Булатова Ю.В. на нежилое помещение, общей площадью 525,8 кв.м, 2П, номера на поэтажном плане 1-30, расположенное на первом этаже в здании № 29  по улице Гусарова в городе Омске.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 18.06.2010 по делу № А46-3237/2010 признаны недействительными: договор купли-продажи от 16.04.2009, заключенный между ООО «Блокстрой-трейд» и ООО «Мега»; договор купли-продажи от 12.08.2009, заключенный между ООО «Мега» и ООО «СКК-риэлт»; договор купли-продажи от 15.09.2009, заключенный между ООО «СКК-риэлт» и ООО «Проминвест». Из незаконного владения ООО «Проминвест» истребовано путем передачи по акту во владение индивидуального предпринимателя Булатова Ю.В. нежилое помещение 2П, площадью 525,80 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-30, находящееся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенное по адресу: город Омск, ул. Гусарова, д. 29.

15 ноября 2010 года Управлением Росреестра по Омской области прекращено право собственности ООО «Проминвест» на спорный объект недвижимости на основании решения Арбитражного суда Омской области от 18.06.2010 по делу № А46-3237/2010 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010.

15 ноября 2010 года между Булатовым Ю.В. (продавец) и Орловым М.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, 29, а покупатель обязуется принять и оплатить продавцу это имущество. Цена объекта недвижимости согласована сторонами в размере 3 500 000 руб. Продавец обязуется передать имущество покупателю по передаточному акту в срок не позднее 30 дней с момента подписания договора (пункты 1.1, 2.1, 3.1 договора).

23 ноября 2010 года Управлением Росреестра по Омской области произведена государственная регистрация права собственности Орлова М.Н. на нежилые помещения 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, 29.

В соответствии с актом совершения исполнительных действий от 07.12.2010, составленным судебным приставом-исполнителем отдела судебных по ЦАО № 1 г. Омска Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области Гавриловой Т.Н., Булатову Ю.В. обеспечен беспрепятственный доступ в нежилое помещение 2П, площадью 525,80 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-30, находящееся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенное по адресу: город Омск, ул. Гусарова, д. 29.

По акту приема-передачи между ООО «Проминвест» и Булатовым Ю.В. указанное помещение передано Булатову Ю.В. 07.12.2010.

По передаточному акту от 14.12.2010 Булатов Ю.В. передал Орлову М.Н. нежилые помещения 2П, площадью 525,80 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, 29.

Указывая, что договор купли-продажи спорного имущества от 15.10.2001 расторгнут, а Булатов Ю.В. оплату переданного объекта недвижимости не произвел, ООО «Блокстрой-трейд» обратилось с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Блокстрой-трейд», суд первой инстанции исходил из того, что настоящие исковые требования предъявлены только к покупателю спорного объекта недвижимости по договору купли-продажи от 15.10.2001 Булатову Ю.В. Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/314/2010-1889 от 25.11.2010 собственником нежилого помещения 2П, общей площадью 525,8 кв.м., адрес (местоположение): г. Омск, ул. Гусарова, д. 29, на момент рассмотрения судом спора являлся Орлов М.Н., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Ему же по передаточному акту от 14.12.2010 передано владение  данным объектом. Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства, что переданное во исполнение договора купли-продажи от 15.10.2001 недвижимое имущество составляет неосновательное обогащение приобретателя (индивидуального предпринимателя Булатова Ю.В.) за счет потерпевшего (ООО «Блокстрой-трейд») по смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания Булатова Ю.В. вернуть нежилые помещения 2П, общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, 29, суд первой инстанции не усмотрел.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение об отказе в удовлетворении иска ООО «Блокстрой-трейд» суд первой инстанции принял при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с тем, что оплаты по договору (до 31.12.2002) истец не получил, что с учетом инфляции и возросших цен на недвижимость с 2001 года повлекло для него убытки, на которые он не рассчитывал при заключении договора, решением Арбитражного суда Омской области от 17.03.2008 по делу № 2-181/2005, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 и постановлением  Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2008, договор от 15.10.2001 купли-продажи спорного имущества расторгнут.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм права с учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в предмет доказывания по требованию о возврате имущества входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что переданное во исполнение договора купли-продажи имущество составляет неосновательное обогащение приобретателя (покупателя) за счет потерпевшего (продавца), что указанное имущество сохранилось в натуре и находится во владении ответчика.

Поскольку договор купли-продажи от 15.10.2001 между сторонами настоящего спора расторгнут, ООО «Блокстрой-трейд» как продавец, не получивший оплаты по договору, обоснованно предъявил к индивидуальному предпринимателю Булатову Ю.В. требование о возврате переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Невозможность удовлетворения настоящего иска об обязании ответчика возвратить истцу спорные нежилые помещения суд первой инстанции мотивировал тем, что ООО «Блокстрой-трейд» не является собственником спорного имущества, во владении указанного лица имущество не находится в связи с передачей его Орлову М.Н. Основанием прекращения права собственности ответчика суд первой инстанции посчитал договор купли-продажи от 15.11.2010, заключенный между ООО «Блокстрой-трейд» и Орловым М.Н.

Однако, принимая во внимание, что споры о праве на здание между истцом и ответчиком, вытекающие из договора от 15.10.2001 и его расторжения, длятся уже более 10 лет, за это время спорные нежилые помещения неоднократно отчуждались как истцом, так и ответчиком, с учетом того, что договор между Булатовым Ю.В. и Орловым М.Н. был заключен после обращения ООО «Блокстрой-трейд» с настоящим  иском (06.10.2010) и до передачи объекта Булатову Ю.В. судебным приставом (07.12.2010), суду первой инстанции следовало выяснить добросовестность ответчика при заключении договора купли-продажи от 15.11.2010, отсутствие признаков мнимости указанной сделки и установить фактическое владение спорным имуществом.

Указанные обстоятельства, разрешая настоящий спор по существу, суд первой инстанции не выяснил, что привело к принятию необоснованного решения.

Вместе с тем, при рассмотрении гражданского дела № 2-1098/11 Центральным районным судом города Омска установлен факт мнимости заключенного Булатовым Ю.В. (продавец) и Орловым М.Н. (покупатель) договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2010, предметом которого явились нежилые помещения 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане 1-30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д.29.

Так, из решения Центрального районного суда города Омска усматривается, что цена спорного объекта, указанная в договоре купли-продажи (3 500 000 руб.), не соответствует его рыночной стоимости (ориентировочно – 20 367 000 руб.); доводы сторон договора купли-продажи от 15.11.2010 о передаче продавцом покупателю денежных средств в сумме 3 500 000 руб. наличными подтверждения в материалах дела не нашли; Булатов Ю.В. и Орлов М.Н. знакомы между собой на протяжении длительного времени, чем опровергаются их доводы о продаже нежилых помещений путем размещения объявления в сети Интернет.

Также в деле № 2-1098/11 судом оценивались обстоятельства вступления во владение спорным объектом недвижимости со стороны Орлова М.Н, в результате чего суд пришел к выводу, что фактическое владение и пользование нежилыми помещениями осуществляется индивидуальным предпринимателем Булатовым Ю.В., имущество не выбывало из владения названного лица.

Решением Центрального районного суда города Омска от 24.03.2011 по делу № 2-1098/11 исковые требования ООО «Блокстрой-трейд» удовлетворены частично. Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Булатовым Ю.В. и Орловым М.Н., признан недействительным (ничтожным). Государственная регистрация права собственности Орлова М.Н. на нежилые помещения 2П, общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной