Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2011 по делу n А46-15247/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

03 октября 2011 года

                                                     Дело №   А46-15247/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  26 сентября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иващенко Валерия Владимировича (регистрационный номер 08АП-5659/2011) на решение  Арбитражного суда Омской области от 08 июня 2011 года по делу № А46-15247/2010 (судья Луговик С.В.) по иску федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» (ОГРН 1025500508330, ИНН 5502030791) к индивидуальному предпринимателю Иващенко Валерию Владимировичу (ОГРН 304550319600042, ИНН 550300659375) о признании договора аренды расторгнутым, о выселении из нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей: 

индивидуальный предприниматель Иващенко Валерий Владимирович – лично по паспорту;

от федерального государственного учреждения высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» – не явился, извещено; после перерыва - Токарева В.В., доверенность от 22.10.2010, сроком действия один год,

установил:

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» (далее - ФГОУ ВПО ОмГАУ) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Иващенко Валерию Владимировичу о признании договора аренды нежилого помещения от 01.07.2007 № О-599 расторгнутым; о выселении из помещения № 20, расположенного на первом этаже студенческого общежития по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом 47.

До   рассмотрения   спора   по   существу   истец   в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отказался   от   иска   в   части   признания договора аренды расторгнутым (уточнения исковых требований от 25.02.2011 б/н).

Решением Арбитражного суда Омской области от 08 июня 2011 года по делу № А46-15247/2010 производство по исковому заявлению в части признания договора аренды нежилого помещения от 01.07.2007 № О-599 расторгнутым прекращено. Индивидуальный предприниматель Иващенко В.В. выселен из помещения № 20, расположенного на первом этаже студенческого общежития по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом 47. С индивидуального предпринимателя Иващенко В.В. в пользу ФГОУ ВПО ОмГАУ взыскано 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. ФГОУ ВПО ОмГАУ из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 4 000 руб., уплаченная по платежному поручению от 23.11.2010 № 239421.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Иващенко В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской    Федерации правом определять юридическую природу помещений обладает собственник или лицо, им уполномоченное. Указанные лица имеют право на изменение целевого назначения имущества. По состоянию на 03.03.2004 целевое назначение спорного помещения определено как «кабинет» (на стр. 12 «Экспликация к поэтажному плану строения № 47 по ул. Орджоникидзе» под № 20 значится «кабинет»). Таким же образом целевое назначение помещения определено в договоре аренды. Об ином целевом назначении нежилого помещения ответчик не знал. Статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в принципе допускается. Срок исковой давности по требованию  о применении последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации) пропущен. Кроме того, споры о выселении физического лица из помещения податель жалобы считает подведомственными судам общей юрисдикции.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ФГОУ ВПО ОмГАУ указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В заседание суда апелляционной инстанции 19.09.2011 ФГОУ ВПО ОмГАУ своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ  судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.

Индивидуальный предприниматель Иващенко В.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании 19.09.2011 объявлялся перерыв до 26.09.2011. Об объявлении перерыва судебного заседания, а также времени и месте его продолжения участвующие в деле лица извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет».

После перерыва представитель ФГОУ ВПО ОмГАУ в заседании суда апелляционной инстанции явился.

Индивидуальный предприниматель Иващенко В.В. поддержал ранее изложенную позицию.

Представитель ФГОУ ВПО ОмГАУ возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства – письма от 22.10.2007.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФГОУ ВПО «ОмГАУ» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Иващенко В.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от № О-599, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор приняло за плату во временное пользование нежилое помещение № 20, общей площадью 29,5 кв.м (согласно прилагаемому поэтажному плану), на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47, являющегося собственностью Российской Федерации.

Указанное здание представляет собой многоквартирный жилой дом (общежитие), что усматривается из технического паспорта, принадлежит истцу на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2005 серии 55 АВ № 158903).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия с 01.07.2007 по 28.06.2008.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что к отношениям сторон подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора установлен с 01.07.2007 по 28.06.2008.

Условия о прекращении обязательств сторон по договору по истечении срока, на который договор был заключен, в договоре не содержится.

Напротив, в пункте 1.2 договора стороны предусмотрели, что   при надлежащем выполнении арендатором своих обязанностей, включая своевременное проведение расчетов по арендной оплате в течение всего срока действия договора, и при отсутствии письменных возражений сторон, договор считает возобновленным на неопределенный срок.

Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Иными словами, после истечения срока договора аренды договор считается возобновленным, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что после 28.06.2008 ответчик продолжал пользоваться ранее арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны истца.

Следовательно, после 28.06.2008 (прекращения действия договора от 01.07.2007 № О-599), договор аренды между сторонами считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Таким образом, начиная с 29.06.2008 между ФГОУ ВПО «ОмГАУ» и индивидуальным предпринимателем Иващенко В.В. действовал новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

С учетом положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ и указанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации новый договор аренды был заключен на неопределенный срок.

Тот факт, что в рамках существующих между ними арендных отношений и после 28.06.2008 стороны ссылались на договор аренды от 01.07.2007 № О-599, о признании этого договора расторгнутым и применении последствий его недействительности заявлен настоящий иск, не влияет на обоснованность выводов суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на новый срок и не исключает оценку на соответствие положениям действующего законодательства нового договора аренды, реквизиты которого хотя и совпадают с предыдущим договором, но который в силу указанных выше норм является самостоятельным договором.

Ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит статье 288 ГК РФ, в настоящем деле ФГОУ ВПО ОмГАУ просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений (с учетом уточнений иска).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 указанной статьи).

На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Запрет на использование жилых помещений в иных целях, чем для проживания граждан, установлен также статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в аренду ответчику передано жилое помещение в здании общежития.

Судом первой инстанции верно установлено, что спорное помещение является жилым. Данный вывод следует из технического паспорта, а также свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления истца на жилой дом по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что по состоянию на 03.03.2004 целевое назначение спорного помещения определено как «кабинет» (на стр. 12 «Экспликация к поэтажному плану строения № 47 по ул. Орджоникидзе» под № 20 значится «кабинет»).

Однако указанное обстоятельство, вопреки доводам ответчика, не является достаточным основанием считать, что спорное помещение является нежилым.

 На запрос истца ГП «Омский Центр ТИЗ» указало, что по данным технического и правового архива за весь период времени с момента первичной инвентаризации по состоянию на 12.05.1976 и на дату последней инвентаризации по состоянию на 09.06.2010 здание общежития (включая все помещения), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 47, литера И, И1, относится к жилому фонду.

Имеющиеся в архиве предприятия технические паспорта на даты обследования 12.05.1976, 26.12.1980, 10.04.1986 свидетельствуют о том, что все помещения в данном общежитии являются по назначению и правовому статусу жилыми помещениями.

Позднее, в результате текущей инвентаризации по состоянию на 03.03.2004 зафиксировано, что часть жилых помещений 1, 2 и 3-го этажей фактически используются в качестве кабинетов, как