Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по делу n А46-3881/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Из содержания части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что стоимость аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, поэтому размер арендной платы за пользование такими участками определяется в императивном порядке, что соответствует статьям 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, вступившим в силу с 14.11.2008, установлены новый порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

В соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, (далее - Положение об арендной плате) размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, определяется по формуле:

Ап = Кс х Сап, где

Ап – размер годовой арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы;

Сап – ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Значение Сап определяется в соответствии с приложением № 1 к Положению об арендной плате.

Согласно выписки из государственного кадастра недвижимости от 14.03.2011 № 5536/202/11-447 земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 05:62 имеет разрешенное использование «для общественно-деловых целей под здание, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии», что соответствует седьмому виду разрешенного использования.

Пункт 1.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, в качестве одного из видов разрешенного использования указывает на земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Пункт 7 приложения № 1 к Положению об арендной плате конкретизирует названную норму: для общественно-деловых целей под здание, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

При этом названным пунктом Положения об арендной плате установлена ставка арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, в размере 0,015.

Пунктом 9 для земельных участков, предназначенных для размещения объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) и относящихся к иным видам разрешенного использования земельного участка, установлена ставка арендной платы - 0,035.

Таким образом, применение ГУЗР при расчете размера ежемесячной арендной платы в отношении земельного участка кадастровым номером 55:36:09 02 05:62 ставки арендной платы (Сап), равной 0,035, является незаконным ввиду императивного указания на то, что к земельным участкам, поименованным в пункте 7 упомянутого Положения, применяется Сап 0,015.

Довод ГУЗР о том, что вид разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 55:36:09 02 05:62 был изменен в марте 2011 года не находит своего документального и правового обоснования.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок при проведении в 2007 году кадастровой оценки земель отнесен к седьмому виду разрешенного использования, который в установленном законом порядке изменен не был.

По сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 17.01.2008 № 40/08-12265 (т.2 л.д.47) и от 14.03.2011 № 5536/202/11-74 (т.1 л.д.25), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:62 площадью 794 кв.м. составляет 14 181 864 руб. 26 коп., удельный показатель определен 17861 руб. 29 коп. /кв.м. При этом тот факт, что в выписке из государственного кадастра недвижимости от 17.01.2008 № 40/08-12265 вид разрешенного использования/ назначение земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:62  определен - для общественно – деловых целей под здание, а в выписке от 14.03.2011 № 5536/202/11-74 - для общественно-деловых целей под здание, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, свидетельствует лишь о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка был уточнен, а не изменен, что подтверждается решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Омской области № 36/10-10400 от 14.12.2010 «о внесении кадастровых сведений в ГКН в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия» (т. 2 л.д. 23).

 Таким образом, в рассматриваемом случае размер ежемесячной арендной платы по договору аренды земельного участка № Д-О-14-5519 от 15.04.2005 исходя из значения Сап, равного 0,015  составит 17 727 руб. 33 коп. (14 181 864,26 х 0,015 / 12).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, истцом за период с ноября 2009 года по март 2011 года включительно уплачена арендная плата в сумме 703 184 руб. 09 коп., следовательно, ежемесячная переплата составляет 23 636 руб. 44 коп. (41 363 руб.77 коп. – 17 727 руб. 33 коп.).

Размер переплаты за заявленный период составил 401 819 руб. 48 коп. (23 636 руб. 44 коп х 17 месяцев).

Таким образом, условие договора аренды земельного участка от 15.04.2005 № Д-О-14-5519 об установлении размера ежемесячной арендной платы в размере, превышающем 17 727 руб. 33 коп., противоречит императивным нормам пункта 7 Приложения № 1 к Положению об арендной плате, утвержденному постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, в связи с чем договор в указанной части является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о признании недействительным условия договора аренды земельного участка от 15.04.2005 № Д-О-14-5519 об установлении размера ежемесячной арендной платы в размере, превышающем 17 727 руб. 33 коп., и правомерно применил последствия недействительности части сделки, возложив на ГУЗР обязанность совершить действия по возврату из бюджета истцу излишне уплаченной арендной платы в размере 401 819 руб. 48 коп.

Вместе с тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, признание недействительным условия договора в части завышения арендной платы и о возложении обязанности возвратить 401 819 руб. 48 коп. переплаты, не влечет недействительности всей сделки (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменялся, довод апелляционной жалобы о наличии оснований для внесения в договор аренды соответствующих изменений, несостоятелен.

Поскольку коэффициент для расчета арендных платежей был применен ответчиком в нарушение установленного порядка, что повлекло неосновательное обогащение на стороне ответчика, с ГУЗР подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Сибирский медведь-Центр», руководствуясь пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, просило взыскать с ГУЗР проценты за пользование чужими денежными средствами за период за период с 23.10.2009 по 07.06.2011 в сумме размере 30 105 руб. 93 коп.

Вместе с тем Восьмой арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованным представленный истцом расчет процентов, исчисленных начиняя с первого арендного платежа.

В пункте 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (Приложение к Информационному письму от 11.01.2000 № 49), Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при определении периода взыскания процентов суд должен исходить из доказательств, которыми подтверждается, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14).

Как следует из материалов дела, при исчислении размера ежемесячной арендной платы в отношении спорного земельного участка ГУЗР применило  ставку, равную 0,035, руководствуясь данными кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 17.12.2008 № 40/08-12265, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:62 площадью 794 кв.м.  определен  - для общественно-деловых целей под здание.

ГУЗР в соответствии с Положением о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденным Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95, не является уполномоченным органом на проведение процедур государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36, и соответственно в осуществлении таковой не участвовало, следовательно, с учетом вышеизложенного оснований полагать, что в 2007 году ответчик узнал или мог узнать об отнесении  спорного земельного участка к  седьмому виду разрешенного использования и неосновательности получения денежных средств ввиду завышения арендной платы по договору именно с 23.10.2009 - момента осуществления истцом первого платежа по договору, не имеется.

 Таким образом, исчисление процентов за пользование чужим денежными средствами на сумму неосновательного обогащения с упомянутой даты противоречит действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

По убеждению Восьмого арбитражного апелляционного суда, в рассматриваемой ситуации при определении начала периода начисления процентов следует исходить с момента предъявления ООО «Сибирский медведь-Центр» настоящего иска ответчику.

Согласно данным официального сайта «Почта России» (отслеживание почтовых отправлений) настоящее исковое заявление, направленное ООО «Сибирский медведь-Центр» в адрес ГУЗР заказным письмом с простым уведомлением, было получено последним 08.04.2011.

 Таким образом, проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат начислению за период с 08.04.2011 по 07.06.2011 с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 5451/09 от 22.09.2009.

В этой связи неустойку, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, надлежит рассчитывать следующим образом: сумма задолженности 401 819 руб. 48 коп., период просрочки с 08.04.2011