Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу n А46-9238/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно статье 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (пункт 3 статьи 340 ГК РФ), а при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

Аналогичные статье 340 ГК РФ положения содержатся в статье 64 и статье 69 Закона об ипотеке.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ на основании представленных доказательств арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства.

При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

В подтверждение государственной регистрации сделки и регистрации права собственности на объект истцами в материалы дела представлены соответствующие свидетельства о государственной регистрации.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010)   указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Поскольку в пункте 52 в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 так же указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, истцы, обратившись в суд с настоящим иском, выбрали надлежащий способ защиты своего права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку право собственности ИП Дьякова Е.А. на спорный объект на момент заключения договора об ипотеке не было зарегистрировано в установленном законом порядке, ипотека в силу закона распространилась на объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ООО «ЗапСибСтрой», судом апелляционной инстанции отклоняются.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Договор купли-продажи нежилого помещения (здания) не требует государственной регистрации  и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Указанное свидетельствует о том, что договор купли-продажи незавершенного строительства был заключен в день его подписания – 17.03.2008.

Таким образом, по состоянию на указанный период времени ООО «ЗапСибСтрой» не являлось собственником земельного участка и даже не заключило договора о его выкупе.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что к сложившимся правоотношениям сторон применяются положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, судом апелляционной инстанции признаны несостоятельными, исходя из следующего.

Согласно оглавлению Закона об ипотеке статья 64 названного закона находится в главе 11 закона, которой определяются особенности ипотеки земельных участков, в отличие от главы 12 закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что нормы главы 11 Закона об ипотеке распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указанное выше свидетельствует о том, что при заключении договоров ипотеки (залоге недвижимости – здания) от 28.04.2007 № 27-8/И и № 54-8/И действительная воля сторон была направлена на оформление в залог только в отношении перечисленного в договорах недвижимого имущества:

- склада соли; одноэтажного с антресольным этажом здания, общей площадью 499,50 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 2 Б, корпус 4, кадастровый (условный) номер 55-55-01/132/2006-606;

-земельного участка площадью 33.405,00 кв.м., кадастровый номер 55:36:12 03 08:3024; разрешенное использование: занят складами и гаражом, категория земель: земли населенных пунктов: местоположение: установлено относительно одноэтажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 2 Б, корпус 4.

Суд апелляционной инстанции полагает, что если бы стороны договора  имели намерение заложить отдельно земельный участок как самостоятельный объект залога, то указания в договоре на залог склада соли не потребовалось бы – в таком случае он находился бы в залоге в силу закона, как и иные расположенные на земле объекты.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что право залога у ответчика в отношении объекта недвижимого имущества не возникло, воля сторон договора об ипотеке была направлена на ипотеку здания – склада соли.

В соответствии со статьей 69 Залога об ипотеки ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Из анализа названия и условий договоров ипотеки № 27-8/И и «54-8/И от 22.07.2008 следует, что стороны договоров одновременно с ипотекой склада соли пришли к соглашению и об ипотеке земельного участка, на котором он находится.

Таким образом, поскольку в данном случае ипотека земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, а именно: склада соли, постольку правила статьи 64 Залога об ипотеке к договорам ипотеки № 27-8/И и «54-8/И от 22.07.2008 не применимы.

Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердил, что причиной невключения спорного объекта в договоры ипотеки была достаточность закладываемого имущества в виде склада и земельного участка для обеспечения кредитных обязательств на момент подписания означенных договоров. То есть, воля сторон при заключении договоров ипотеки была направлена на залог двух взаимосвязанных объектов: склада соли и земельного участка.

Таким образом, ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ОАО «НОМОС-БАНК», изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22 сентября 2011 года по делу № А46-9238/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

Д.Г. Рожков

Ю.М. Солодкевич