Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2011 по делу n А75-4447/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 декабря 2011 года

                                                    Дело №   А75-4447/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  20 декабря 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шиндлер Н.А.

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  Кулагиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8317/2011) закрытого акционерного общества «Офис-Центр» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.09.2011 по делу № А75-4447/2011 (судья Федоров А.Е.)

по иску Администрации города Сургута

к  закрытому акционерному обществу «Офис-Центр» (ОГРН 1028600598553, ИНН 8602051102)

о взыскании 247 139 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.06.2008 по 30.06.2010

и встречному иску закрытого акционерного общества «Офис-Центр» (ОГРН 1028600598553, ИНН 8602051102)

к Администрации города Сургута

о признании договора аренды земельного участка от 04.10.200 № 845 расторгнутым в одностороннем порядке с 14.04.2006

при участии в судебном заседании представителей: 

от закрытого акционерного общества «Офис-Центр» - Евнуков Б.И. (паспорт, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ от 21.10.2011 № 4411);

от Администрации города Сургута - не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

установил:

Администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Офис-центр» (далее – ЗАО «Офис-центр», общество, ответчик) о взыскании 387 257 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2000 № 845/7833.

Определением суда от 27.06.2011 принят встречный иск ЗАО «Офис-центр» о признании договора аренды земельного участка от 04.10.2000 № 845/7833 расторгнутым в одностороннем порядке с 14.04.2006.

В суде первой инстанции администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнила исковые требования, просила взыскать с ЗАО «Офис-центр» арендную плату по договору аренды земельного участка от 04.10.2000 № 845/7833 за период с 06.06.2008 по 30.06.2011 в размере 247 139 руб. 11 коп.

Судом первой инстанции уточненное исковое заявление принято к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.09.2011 по делу № А75-4447/2011 первоначальный иск администрации города Сургута к ЗАО «Офис-Центр» удовлетворен полностью. С ЗАО «Офис-Центр» в пользу администрации города Сургута взыскано 247 139 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.06.2008 по 30.06.2011. С ЗАО «Офис-Центр» в доход федерального бюджета взыскано 7 942 руб. 78 коп. государственной пошлины. Встречный иск ЗАО «Офис-Центр» о признании договора аренды земельного участка от 04.10.2000 № 845/7833 расторгнутым в одностороннем порядке с 14.04.2006,  оставлен судом без удовлетворения.

Судебный акт мотивирован тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем задолженность по арендной плате составила 247 139 руб. 11 коп.

Поскольку к моменту обращения сторон в суд сроки предусмотренные договором, а также оговоренные в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) истекли, то договорные отношения между сторонами фактически прекращены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Офис-Центр» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке с 14.04.2006, об отказе в удовлетворении первоначально иска.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «Офис-Центр» указало, что неоднократно требовало от администрации оформления документов по расторжению договора, в том числе и составления акта приема-передачи, но администрация с 2006 года уклонялась от приемки-передачи имущества, ошибочно считая договор действующим.

Договор практически не может быть прекращен в дальнейшем из-за отсутствия первоначального акта приема-передачи земельного участка и невозможности возврата земельного участка на условиях договора.

В определении суда от 19.07.2011 отсутствует срок и порядок представления дополнительных доказательств администрацией, что свидетельствует о нарушении судом пунктов 2 и 6 статьи 66 АПК РФ. При этом суд не выносит отдельного определения об истребовании доказательств.

Податель жалобы считает, что акт № 514/11 обследования земельного участка от 29.08.2011, оформленный без участия представителей ЗАО «Офис-Центр» или иных представителей, указанных в акте, без оснований на обследование не является надлежащим доказательством по делу.

Передача акта в судебном заседании нарушила права общества, предусмотренные пунктом 4 статьи 65 АПК РФ, в связи с чем общество не имело возможности предоставить суду контрдоказательства.

Считает, что невозможно установить предмет договора аренды, в связи с чем договор является незаключенным.

Нельзя определить площадь, занимаемую административным зданием ЗАО «Офис-Центр» по договору, следовательно, невозможно подсчитать величину арендных платежей.

Администрация не доказала, что на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, в связи с чем требования об оплате арендных платежей являются необоснованными.

Здание по ул. 50 лет ВЛКСМ, 1 является совместной собственностью и неделимо, следовательно, всё здание должно находиться на неделимом земельном участке, который может быть приобретен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Фактически договор аренды не соответствует требованиям статьи 422 ГК РФ, в связи с чем является ничтожным.

Земельный участок попадает в две территориальные зоны: ИТ.1 (земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур)  и ОД.2 (земельные участки в составе общественно-деловых зон). Податель жалобы полагает, что здание ЗАО «Офис-Центр» на земельном участке ИТ-1 размещаться не может.

Ответчик считает, что в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время без объяснения причин отказаться от договора аренды, что и было сделано ответчиком.

В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие Администрации города Сургута, надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания по делу.

Представитель ЗАО «Офис-Центр» в заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт.

На вопрос суда апелляционной инстанции о том, почему вы не зарегистрировали расторжение спорного договора аренды земельного участка, представитель ЗАО «Офис-Центр» пояснил, что считает спорный договор аренды не заключенным, поскольку предмет не определен.

На вопрос суда о том, что общество имеет ввиду под выражением «признать договор расторгнутым», представитель ЗАО «Офис-Центр» пояснил, что это установление юридического факта.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Сургута (арендодатель) и ЗАО «Офис-центр» (арендатор) 04.10.2000 подписан договор аренды земельного участка № 845/7833 (далее по тексту - договор).

Согласно пункту 1.1 договора администрация сдает, а общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:00 00 030:028, площадью 0,098 га, расположенный по адресу: город Сургут, в мкр. 3 17 по улице 50 лет ВЛКСМ для размещения административно-бытового корпуса.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается до начала плановой реконструкции улицы 50 лет ВЛКСМ.

Размер арендной платы и срок ее внесения стороны согласовали в разделе 2 договора.

Как следует из пункта 2.1 договора, арендные платежи исчисляются начиная с 25.07.2000.

Сумма арендной платы за арендованный земельный участок составила на 2000 – 10 829 руб. (пункт 2.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы установлен на конец текущего календарного года и подлежит перерасчету в горкомземе в случаях изменения базовых размеров арендной платы, в течение января месяца очередного года аренды. Арендатор информирует арендодателя о производстве платежа путем предоставления в горкомзем платежного документа (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы установленный за спорый период не чаще одного раза в год отражен в соответствующем расчете (л.д. 27-30) и составляет за 2007 год 98 294 рубля, за 2008 год 98 294 рубля, за 2009 год 61 890 рублей 77 копеек, за 2010 год 58 512 рублей 03 копейки.

Поскольку ответчик не надлежащим образом оплачивал аренду за земельный участок, то истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 04.10.2000 № 845/7833 расторгнутым в одностороннем порядке с 14.04.2006.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно статье 65 АПК РФ участвующие в деле лица несут бремя доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1.1 договора администрация сдает, а общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:00 00 030:028, площадью 0,098 га, расположенный по адресу: город Сургут, в мкр. 3 17 по улице 50 лет ВЛКСМ для размещения административно-бытового корпуса. Приложения № 1, 2.

Договор подписан сторонами 04.10.2000 с указанием в нем кадастрового номера земельного участка.

В указанный период действовал Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Как следует из статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера;

В пунктах 1, 3, 4 статьи 18 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» указано, что кадастровое деление территории Российской Федерации осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» следует, что проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Таким образом, в период подписания договора действовал Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» из которого следует,