Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 по делу n А70-7956/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

При этом в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

С учетом приведенного определения ООО «НТЦ» является застройщиком, как юридическое лицо, привлекавшее денежные средства участников строительства для строительства двухсекционного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская.

То обстоятельство, что по соглашению от 12.03.2010 права на незавершенный строительством объект - жилой дом со встроенными объектами соцкультбыта по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская, д. 2, и обязательства по завершению его строительства переданы ЖСК «Камчатский», не влечет изменения правоотношений участников строительства и должника в рамках настоящего дела.  

Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае  заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Таким образом, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства в счет  исполнения своих обязательств перед застройщиком.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом закона о банкротстве застройщиков, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Поэтому участнику строительства не может быть отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений по причине того, застройщик не обладает правом собственности или иным имущественным правом на строящийся жилой дом.

Вопрос возможности передачи жилых помещений в строящемся доме решается с участием участников строительства, включившихся в реестр требований о передаче жилых помещений.

Соответственно, вопрос наличия у застройщика объекта строительства в собственности или на ином праве устанавливается и имеет значение именно на дату назначения этого вопроса к рассмотрению в порядке, установленном пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве, а не на дату обращения участника строительства с соответствующим требованием.

Кроме того, Законом о банкротстве предусмотрена возможность преобразования требования кредитора о передаче жилых помещений при невозможности их передачи в денежное требование (статьи 201.10, 201.13 Закона о банкротстве).

Тем не менее, суд апелляционной инстанции считает, что требования ООО «СФ «Дружба» и Брагина Э.В. о передаче жилых помещений не подлежали установлению в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из следующего.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений статьей 71, 100 Закона о банкротстве, арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие условий  для их включения в реестр требований кредиторов.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Денежным требованием является требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1  Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Причем, поскольку по правилам статей 71 и 100 Закона о банкротстве установление и включение требований в реестр требований осуществляется на основании представленных кредитором документов, именно на нем лежит обязанность при обращении со своим требованием приложить соответствующие доказательства.

Как следует из материалов дела, в данном случае соответствующие доказательства, позволяющие включить требования  ООО СФ «Дружба» и Брагина Э.В. в реестр требований о передаче жилых помещений, заявителями не представлены.

Так, в соответствии с материалами дела требование ООО СФ «Дружба» возникло на основании следующего: 23.03.2009 между обществом ООО «НТЦ» (застройщик) и обществом ООО СФ «Дружба» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве юридического лица 65/84 с учетом дополнительного соглашения к нему №1 от 31.05.2010, предметом которого явилось участие участника долевого строительства в возведении девятиэтажного двухсекционного жилого дома по адресу г.Тюмень, ул.Камчатская. Застройщик обязуется по окончании строительства передать в собственность участника долевого строительства следующие объекты: квартира двухкомнатная, расположена на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома, общая проектная площадь квартиры - 43,11 кв.м., общая площадь лоджии (балкона) - 7,1 кв.м. Проектная площадь всей квартиры с учетом балкона и лоджий - 50,21 кв.м. Общая сумма за квартиру составляет 1 154 830 руб.; квартира двухкомнатная, расположена на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного дома, общая проектная площадь квартиры-54.29 кв.м., общая площадь лоджии (балкона) - 7,2 кв.м. Проектная площадь всей квартиры с учетом балкона и лоджий - 61,49 кв.м. Общая сумма за квартиру составляет 1 414 270 руб.

Кроме того, 30.03.2009 между ООО СФ «Дружба» и ООО «НТЦ» заключен предварительный договор № 76, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор на участие в инвестировании строительства жилого помещения на следующий объект двухсекционный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская. Характеристика квартиры: одна двухкомнатная, расположенная на третьем этаже девятиэтажного жилого дома, общая проектная площадь квартиры – 54,29 кв.м. общая площадь лоджии (балкона) 7,2 кв.м. Общая сумма за квартиру составляет 1 414 270 руб.

Как установлено судом первой инстанции, в соответствии с разделом 2.4 договора долевого участия в строительстве юридического лица 65/84 от 23.03.2009 участник долевого строительства по настоящему договору выполнил общестроительные работы по договору строительного подряда № 65 от 23.03.2009, что подтверждается актом взаимных расчетов по состоянию на 22.05.2009 между ООО СФ «Дружба» и ООО «НТЦ», что является фактом оплаты указанных квартир в пунктах 2.1., 2.1.1, 2.2. и 2.2.1 настоящего договора.

Требование ООО СФ «Дружба», основанное на предварительном договоре № 76  удовлетворено судом первой инстанции в соответствии с пунктом 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве, то есть жилое помещение передано в качестве отступного ООО СФ «Дружба», имеющему денежное требование к должнику, подтвержденное вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Тюменской области от 25.08.2010, которым в реестр требований кредиторов ООО «НТЦ» включены требования ООО СФ «Дружба» в сумме 4 931 186,12 руб., возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником обязательств по оплате работ по договорам подряда от 01.06.2007, от 14.11.2007, от 08.01.2008, от 11.01.2009.

Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом о доказанности ООО СФ «Дружба» обязательных условий для установления требования о передаче жилых помещений, а именно

- факта заключения сделки, по которой ООО СФ «Дружба»  было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- факта оплаты передачи денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и получения жилого помещения в нем.

По условиям договора долевого участия в строительстве юридического лица № 65/84 от 23.03.2009 застройщик обязуется по окончании строительства передать в собственность участника долевого строительства часть объекта (двух квартир) в соответствии с размером выполненных общестроительных работ.

Участник долевого строительства обязуется выполнить общестроительные работы, указанные в договоре строительного подряда № 65 от 23.03.2009, точно в срок (пункты 2, 3 названного договора). 

Таким образом, стороны предполагали, что оплата стоимости квартир, подлежащих передаче ООО СФ «Дружба» по договору № 65/84 от 23.03.2009, будет производиться не денежными средствами или иным имуществом, а путем выполнения ООО СФ «Дружба» подрядных работ.

Об этом свидетельствует и дополнительное соглашение № 1 от 31.05.2010 (том 200 листы дела 19-23), согласно пункту 2.4.1 которого участник долевого строительства по настоящему договору выполнил общестроительные работы по договору строительного подряда № 65 от 23.03.2009, что подтверждается актом взаимных расчетов по состоянию на 22.05.2009 между ООО СФ «Дружба» и ООО «НТЦ», что является фактом оплаты указанных квартир в пунктах настоящего договора 2.1, 2.1.1, 2.2., 2.2.1.

Более того, фактически заявитель и не выполнял работы в счет заключенного договора.

Напротив, договоры, предполагавшие передачу обществу ООО СФ «Дружба» жилых помещений были заключены в счет расчетов за уже выполненные подрядчиком работы.

Так, в качестве доказательств выполнения работ по договору подряда № 65 от 23.03.2009 ООО СФ «Дружба» представило акт сверки от 22.05.2009 и справки о стоимости выполненных работ № 10 от 22.05.2009, №