Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу n А70-7956/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, к правоотношениям сторон, возникшим из заключения договоров № 1 и № 1/а от 01 апреля 2008 года не подлежат применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство объекта первой строительной очереди получено Железняковым Алексеем Яковлевичем до вступления в силу названного Федерального закона (05 ноября 2004 года).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. (пункт 4).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Учитывая условия договоров № 36 от 14 апреля 2005 года, № 82 от 08 июня 2006 года, № 86 от 15 июня 2006 года, суд апелляционной инстанции полагает, что к договорам № 1 и № 1/а от 01 апреля 2008 года подлежат применению разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В рассматриваемом случае нежилое помещение по договору № 1 от 01 апреля 2008 года, обозначенное на схеме №№ 14, 15 соответствует нежилому помещению, обозначенному на схеме к договору № 36 от 14 апреля 2005 года.

Нежилое помещение по договору № 1/а от 01 апреля 2008 года, обозначенное на схеме №№ 16-20 соответствует нежилому помещению, обозначенному на схемах к договорам № 36 от 14 апреля 2005 года и № 86 от 15 июня 2006 года.

Нежилые помещения по договору №71 от 01.04.2008 соответствуют нежилым помещениям, обозначенным на схемах к договорам №36 от 14.04.2005, №82 от 08.06.2006, №86 от 15.06.2006.

Оценив договор № 71 на участие в долевом строительстве нежилых помещений от 01 апреля 2008 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что к отношениям сторон, урегулированных указанным договором,  подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство здания получено должником 28 декабря 2006 года, то есть после вступления его в силу.

Как следует из пункта 1 статьи 4 указанного Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (пункт 3 указанной статьи).

Таким образом, договор считает заключенным с момента его государственной регистрации, договор №71 от 01.04.2008 года  зарегистрирован 14 июля 2008 года.

Представитель кредитора Раца Ю.Д. ссылается на то, что срок по договорам истек 16.06.2009 года, связывая его течение с началом момента оплаты.

Суд апелляционной инстанции полагает, что срок исковой давности по договору №71 от 01.04.2008 года  истек 14 июля 2011 года, по договорам №1 от 01.04.2008  и 1а от 01.04.2008 истек 01.04.2011 года, исходя из следующего.

Обязательства сторон по договорам долевого участия являются обоюдными. В соответствии с разделом 5 на застройщике лежит обязанность обеспечения строительства объекта долевого участия. Из материалов дела следует, что строительство объекта, указанного в пунктах 1.1. договоров началось до 01.04.2008 года, что подтверждено договорами об аренде, получении разрешения на строительство, техническим паспортом и в деле отсутствуют сведения, что строительство объекта прерывалось по состоянию на 01.04.2008 года. Таким образом, исходя из условий договоров, исполнением договора является и продолжающееся строительство объекта, следовательно, суд считает доказанным, что исполнение договора со стороны застройщика продолжалось и 01.04.2008 года и 14.07.2008 года. Данное обстоятельство документально конкурсным управляющим не оспорено.

Как следует из материалов дела, инвестором привлекались к финансированию участники строительства и 15, 16, 18 апреля 2008 года.

Судебная практика исходит из недопустимости регистрации прав на объект незавершенного строительства, если в отношении него имеется действующий договор строительного подряда (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Сведения о регистрации права на незавершенный строительством объект в деле отсутствуют, следовательно, у суда отсутствуют основания утверждать, что по состоянию на 2008 год строительство объекта не продолжалось.

Кроме того, должник фактически принял ранее произведенные платежи в счет исполнения по договорам от 01.04.2008 года, принятие другой стороной исполненного обязательства до заключения договора, после его заключения относится к принятию исполнения от контрагента по договору. Принятие ранее исполненного в момент заключения оспариваемых договоров подтверждено справками об оплате, подписанными директором ООО «НТЦ» Железняковым А.Я.

Заявление о признании договоров недействительными, поступило в суд 28 июля 2011 года, по истечении срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы процессуального права судом применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил, в связи с чем, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 270, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение  Арбитражного суда Тюменской области от 18 октября 2011 года по делу № А70-7956/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

Е.В. Гладышева

О.В. Зорина