Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2012 по делу n А70-9315/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 февраля 2012 года

                                                       Дело №   А70-9315/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  14 февраля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 февраля 2012 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Семёновой Т.П.

судей  Зориной О.В., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Зинченко Ю.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10650/2011) общества с ограниченной ответственностью «УватСервис» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2011 по делу №  А70-9315/2011 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «УватСервис» (ОГРН  1057200187483, ИНН  7225004374) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о регистрации перехода права собственности на земельный участок

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «УватСервис», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явились, извещены

установил:

            Общество с ограниченной ответственностью «УватСервис» (далее – ООО «УватСервис», истец) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – Управление Россреестра по Тюменской области, ответчик) с иском об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на земельный участок, кадастровый номер 72:18:0000000:117, расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский район, Ивановская сельская администрация, переданный истцу по акту приёма-передачи имущества от 01.07.2008 к договору купли-продажи б/н от 01.07.2008.

            До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил свои требования, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на земельный участок, кадастровый номер 72:18:0000000:117, расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский район, Ивановская сельская администрация, переданный истцу по акту приёма-передачи имущества от 01.07.2008 к договору купли-продажи б/н от 01.07.2008.

            Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2011 по делу № А70-9315/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

            Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

            В обоснование своей жалобы истец указывает, что в связи с ликвидацией продавца-должника ЗАО «Агрофирма имени Орджоникидзе» государственная регистрация перехода права собственности на приобретённый по результатам открытых торгов в форме аукциона земельный участок не была осуществлена, в связи с чем истец лишён возможности совместно с продавцом обратиться к ответчику для регистрации права собственности на этот земельный участок.

            Суд фактически рассмотрел вопрос о недействительности сделки исходя из основания её ничтожности, что не являлось предметом исковых требований.

            От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, а также рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

            От истца поступили для приобщения к материалам дела дополнительные документы, полученные представителем истца 02.12.2011 после вынесения обжалуемого решения при ознакомлении с материалами дела о несостоятельности (банкротстве) № А70-5255/3-2005 в отношении ЗАО «Агрофирма имени Орджоникидзе».

            Представители сторон, извещённых о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

            Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

            Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между ЗАО «Агрофирма имени Орджоникидзе» (продавец) и ООО «УватСервис» (покупатель) по результатам проведения открытых торгов  в форме аукциона заключён договор купли-продажи (далее – договор купли-продажи) (л.д. 11-12), по условиям которого покупатель приобрёл в собственность имущественный комплекс (лот № 1), в частности,  земельный участок площадью 3300 га, расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский район, с. Ивановка, стоимостью 2 022 440 руб. 70 коп.

Факт оплаты подтверждается договором задатка от 27.06.2008,  квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.06.2008, платёжным поручением № 115 от 07.07.2008 (л.д. 11-18).

            По акту приёма-передачи от 01.07.2008 истец получил от продавца имущественный комплекс (л.д. 13).

            В пункте 1.2 договора купли-продажи  в числе документов, на основании которых продавцу принадлежит право собственности на имущество, указано свидетельство № 67 на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 12.05.1993.

Согласно свидетельству от 12.05.1993 № 67 (л.д. 32) в собственность АО фирма им. Орджоникидзе передан земельный участок площадью 3300 га.

            При этом каких-либо идентифицирующих признаков земельного участка (границы участка, местоположение) в свидетельстве не обозначено.

            Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 20.07.2011 (л.д. 26-31) правообладателем земельного участка, кадастровый номер 72:18:0000000:117, площадью 28793814+/-1878 кв.м, местоположение: Тюменская область, Уватский район, Ивановская сельская администрация, является ЗАО «Агрофирма имени Орджоникидзе» на основании общей совместной собственности (свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 12.05.1993 № 67).

            Граница земельного участка состоит из 79 контуров, список учётных номеров контуров границы земельного участка приведён в листе 2 к выписке и представляет собой  перечень 79 земельных участков с указанием соответствующей площади каждого участка.

            Истец, считая, что ввиду ликвидации должника-продавца по договору купли-продажи  должна быть произведена государственная регистрация перехода права собственности со ссылкой на норму пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая настоящее дело, соглашается с таким выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

В рассматриваемом случае истец обратился в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, кадастровый номер 72:18:0000000:117, расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский район, Ивановская сельская администрация, переданный ему от ЗАО «Агрофирма имени Орджоникидзе» по акту приёма-передачи имущества от 01.07.2008 к договору купли-продажи б/н от 01.07.2008.

Данное требование истца основано на положениях пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со статьёй 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В рассматриваемом случае продавец ЗАО «Агрофирма имени Орджоникидзе» ликвидирован вследствие банкротства.

Порядок применения положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ разъяснён в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав».

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

С учётом изложенных норм права и разъяснений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ можно сделать вывод о том, что в случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ (по аналогии права).

При этом в качестве ответчика вместо продавца по сделке выступает соответствующий регистрирующий орган.

Поскольку продавец недвижимого имущества к моменту обращения в регистрирующий орган ликвидирован, то в целях применения пункта 3 статьи 551 ГК РФ предполагается, что совершённая между продавцом и покупателем сделка действительна, наличие у продавца права собственности на проданный объект недвижимого имущества не подлежит сомнению.

В этом случае (в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ) суду следует только убедиться в фактическом исполнении сторонами своих обязательств по сделке: продавец передал покупателю объект недвижимого имущества во владение и пользование, а покупатель, соответственно, произвёл оплату полученного имущества.

Само по себе отсутствие продавца - юридического лица не является препятствием для реализации покупателем своих прав на государственную регистрацию перехода права собственности.

То есть удовлетворение требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности возможно, если сделка между покупателем и отсутствующим продавцом фактически совершена и не имеется иных препятствий для такой регистрации, кроме, как отсутствие продавца - юридического лица.

При применении пункта 3 статьи 551 ГК РФ спор о праве отсутствует, должна быть установлена только констатация факта исполнения обеими сторонами сделки обязательств.

Данная норма предоставляет истцу как покупателю в отсутствие продавца вследствие его ликвидации на основании судебного акта (решения) осуществить регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.

   Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 17 Закона о государственной регистрации).

 Поэтому в качестве ответчика по таким делам и выступает регистрирующий орган.

Истец в обоснование заявленных требований сослался на то, что он лишён возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное имущество по причине отсутствия продавца (его ликвидации).

Выбор определённого в статье 12 ГК РФ способа защиты является прерогативой истца.

Как указывалось выше, согласно разъяснениям Пленумов ВС РФ и ВАС РФ покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Истец считает, что исковой способ обеспечивает защиту прав истца при ликвидации продавца от неправомерного отказа в государственной регистрации перехода права.

Исходя из положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ истец, обращаясь с иском к регистрирующему органу,  должен доказать суду то, что регистрирующий орган уклоняется от осуществления государственной регистрации перехода права собственности либо отказывается её проводить.

Между тем, сам истец не представил суду доказательств обращения первоначально к ответчику с заявлением