Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2012 по делу n А46-9473/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

с подписанием сторонами в период после 31.12.2008 к договору аренды ряда дополнительных соглашений, в заседании суда апелляционной инстанции  в порядке статьи 163 АПК РФ  был объявлен перерыв до 17час. 15мин. 27.02.2012, информация о котором размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ в сети «Интернет».

По окончании перерыва судебное заседание продолжено 27.02.2012.

От Департамента поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, в которых Департамент указал, что спорный договор был заключен на срок менее года, также как и дополнительные соглашения к нему, в связи с чем не подлежал государственной регистрации. Указанный договор в порядке статьи 621 ГК РФ продлен на неопределенный срок, а указанные в дополнительных соглашениях к договору сроки не относятся к сроку действия договора, так как являются сроками исполнения установленных лимитов бюджетных (внебюджетных) обязательств.

С дополнением к отзыву истцом представлены копии документов: судебных актов по делу №А46-3119/2009; свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении спорного нежилого помещения от 26.02.2010 55АГ № 157941; решение Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества г. Омска»; решение Омского городского Совета от 10.10.2001 №411 с приложением, содержащим перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность г.Омска; подписанные истцом и ответчиком к договору аренды нежилого помещения  от 01.01.2008 № 35646/6  дополнительные соглашения (на использование лимитов внебюджетных и бюджетных обязательств) от 01.01.2008, от 01.01.2009, от 01.01.2010, от 01.01.2011, от 01.01.2012 с заявками ответчика к ним; соглашение от 01.01.2009 об изменении договора аренды с приложением к нему расчета арендной платы за нежилое помещение.  

Документы, представленные истцом с дополнением к отзыву на апелляционную жалобу приобщены к материалам дела в силу части 2 статьи 268 АПК РФ и в целях полного и правильного установления фактических обстоятельств.

          Представитель ответчика просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска, поддержав при этом апелляционную жалобу (с дополнением) по изложенным в них доводам, а также указав дополнительно на незаключенность договора аренды от 01.01.2008 как изначально, так и в связи с подписанием сторонами дополнительных соглашений к договору в последующем, поскольку срок аренды составлял в каждом случае 1 год, но государственная регистрация договора и соглашений к нему в установленном порядке не производилась. Кроме того, в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение на момент подписания договора аренды представитель ответчика считает договор недействительным (ничтожным), так как истец не имел права сдавать в аренду имущество, не принадлежащее ему на праве собственности. Помимо этого, ответчик считает необоснованным, противоречащим пункту 7.1 договора и подписанным сторонами дополнительным соглашениям от 01.01.2009. 01.01.2010, 01.01.2011, 01.01.2012, утверждение истца о продлении договора аренды на неопределенный срок. Также ответчик считает, что истец не доказал наличия оснований для изменения договора аренды, поскольку 01.01.2012 заключено дополнительное соглашение сроком на 1 год, в котором стороны уже согласовали размер арендной платы на этот период. Решение Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 не обязывает вносить изменения в ранее заключенные договоры, обратной силы не имеет. Рыночная арендная плата – не юридическая категория, а экономический термин. Представитель считает представленный истцом отчет оценщика  необъективным и составленным с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель истца высказался согласно отзыву (с учетом дополнения к нему), просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Пояснил, что срок договора аренды составил менее одного года, и регистрации не подлежал. Затем договор  был продлен на неопределенный срок, поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений Департамента. В дополнительных соглашениях указан срок исполнения лимитов обязательств, что не является сроком действия договора аренды.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что арендуемый ответчиком объект является муниципальной собственностью, был передан в казну города Омска, и Департамент имеет право сдавать в аренду данное имущество.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу (с дополнением) и отзыв на неё (с дополнением), выслушав представителей ответчика и истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ и считает его подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение №2П, номера на поэтажном плане 1-47, общей площадью 476,9 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенное по адресу: г.Омск, ул.5-я Кордная, д.24, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области (свидетельство о государственной регистрации права от 26.02.2010 серии 55 АГ № 157941) (л.д. 72 т.1).

Департамент (арендодатель) и БУЗОО «Наркологический диспансер» (арендатор) 01.01.2008 подписали договор № 35646/6 аренды нежилого помещения (далее – договор № 35646/6 от 01.01.2008) (л.д. 8-13 т.1).

По условиям договора  арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу:  г. Омск, ул. 5-я Кордная, 24, индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, для использования под размещение государственного учреждения. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений-  469,6 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 9 170 000руб. на основании отчета о рыночной оценке от 04.12.2007 №564/07  (пункт 1.1). Срок действия договора с 01.01.2008 по 29.12.2008 (пункт 1.2). Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату арендодателю до 15 числа текущего месяца в сумме 14 271 руб. 93 коп. без учета НДС (пункт 3.2). Величина арендной платы определяется расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору, где К4 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, устанавливается на срок действия договора. При изменении вида деятельности арендатора величина арендной платы подлежит изменению с учетом новой величины К4 (пункт 3.3).

            В пункте 3.5 договора указано, что в случае принятия нормативного правового акта, изменяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, а также изменения порядка расчета арендной платы, арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.

             Согласно пункту 3.6 изменение арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору.

Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: акт приема-передачи, поэтажный план нежилого помещения, расчет арендной платы (пункт 9.1).

Указанные приложения №№1,2,3 к договору сторонами подписаны.

 Согласно расчету арендной платы за нежилые помещения (приложение №3 к договору – л.д.12 т.1), размер арендной платы в год определяется по формуле: А=0,0016*Сб*Пк*Sап (значения приведены в расчете, Пк включает в себя в том числе поправочный коэффициент К4=1). Размер арендной платы в месяц определяется: Ам2=0,0016*Сб*Пк*Sап/12.  На основании п.4.1 Положения о Порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска  устанавливается минимальная ставка арендной платы 364,70руб. в год за 1 кв.м. Размер арендной платы в месяц составляет: Ам2=Ам*Кл=14 271руб.93коп. К4 устанавливается на срок действия договора. При изменении вида деятельности арендатора величина арендной платы подлежит изменению с учетом новой величины К4. В течение всего срока действия договора арендатор осуществляет расчет арендной платы с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете арендной платы.

         По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2008 стороны произвели приём и передачу в аренду нежилого помещения (строения) общей площадью 469,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, 24 (л.д. 11 т.1).

         Департамент со ссылкой на положения ч.1, ч.3 статьи 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год и пункт 5.1 договора аренды от 01.01.2008 как дающий арендодателю право вносить изменения и дополнения в договор аренды в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты г.Омска, а также на решение Омского городского Совета №212 «О порядке предоставления во владение и пользование муниципального имущества города Омска», обратился с иском о внесении в договор аренды от 01.01.2008 изменений, указанных  в его проекте соглашения о перерасчете арендной платы,  направленном арендатору, но до настоящего времени последним не подписанном.

            Из материалов дела следует, что Департамент 11.04.2011 направил в адрес БУЗОО «Наркологический диспансер» проект соглашения об изменении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2008 № 35646/6, включающем изменение ряда пунктов договора, в том числе пункта 3.2 о величине арендной платы в месяц: исходя из рыночной оценки арендной платы 260,00руб. за 1 кв.м без НДС в месяц в соответствии с отчетом от 25.03.2011 №570/7/6-О/11. Величина арендной платы в месяц должна составить 123 994руб. (л.д.15 т.1).

Судом первой инстанции требования истца удовлетворены, в договор аренды от 01.01.2008 внесены изменения, о которых просил истец.

Как указано в решении, суд счёл установленными основания для изменения договора в судебном порядке, предусмотренные статьей 451 ГК РФ.

Исходя из положений пункта 2 статьи 424, статьи 614 ГК РФ, пункта 3 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 №212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» (в редакции от 21.07.2010) о том, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года, а также основываясь на сведениях из составленного оценщиком - ООО «Диалог» отчёта от 25.03.2011 № 570/7/6-О/11, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.03.2011 составляет 11 712 000 руб. с учетом НДС, рыночная ставка арендной платы 260 руб. за 1 кв.м в месяц, величина арендной платы 123 994 руб. в месяц без учета НДС, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Поскольку рыночная арендная плата во много раз превышает предусмотренную договором ставку (на 01.01.2008 размер арендной платы установлен договором в сумме 14 271руб.93коп. в месяц без НДС), отсутствие возможности изменения ставки арендной платы, определенной в 2008году, не только повлечет за собой ущерб для собственника, но и противоречит общественным интересам. Исполнение договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Изменение экономической ситуации по объективным причинам повлекло существенный рост ставок арендной платы, внесены изменения в законодательство, определяющее размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом. При заключении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2008 №35646/6 стороны не могли предвидеть названные обстоятельства.

Принимая во внимание изложенное в решении обоснование и ссылки на нормы права, внесение судом первой инстанции изменений в договор аренды связано с признанием им указанных выше обстоятельств (изменение экономической ситуации, принятие Омским городским Советом решения от 28.01.2009 №212, включающего в себя в том числе часть 3 статьи 10 (судом первой инстанции ошибочно указан вместо части 3 статьи 10 некий самостоятельный пункт 3 решения) об изменении размера арендной платы один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом; наличие на март 2011г. отчёта оценщика, определившего величину рыночной арендной платы в размере, значительно превышающем установленную в договоре от 01.01.2008 сумму арендной платы, определяемую в соответствии с пунктом 3.3 договора расчетным путём согласно расчету, приведенному в приложении №3 к  договору) в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили  при заключении договора. Эти же обстоятельства суд первой инстанции счёл подтверждающими наличие условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и создающих возможность изменения договора судом.         

Однако при повторном рассмотрении дела по имеющимся в нём и дополнительно представленным доказательствам суд апелляционной инстанции установил, что принятое решение основано на неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права, изложенные в решении выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам. Предъявленный Департаментом иск не подлежит удовлетворению.

             В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 1 и 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пункт 2 статьи 451 ГК РФ содержит перечень условий, наличие которых в совокупности является основанием для удовлетворения судом требования об изменении условий договора, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;