Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2012 по делу n А46-9473/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ истец, то есть лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 ГК РФ.

           Однако Департамент как истец в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не только не представил таких доказательств, но по существу и не привёл в исковом заявлении и в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции  соответствующего обоснования.

Позиция истца сводится к тому, что у  него как арендодателя в силу пункта 3.5 договора № 35646/6 от 01.01.2008 имеется право в случае принятия нормативного правового акта, изменяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, а также изменения порядка расчета арендной платы, требовать внесения соответствующих изменений в указанный договор аренды, который истец считает продленным (возобновленным) на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.  Изменение порядка расчета арендной платы истец связывает с принятием Омским городским Советом решения от 28.01.2009 №212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска», а возможность изменения размера арендной платы – с положениями статьи 614 ГК РФ (размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год).

Таким образом, суд первой инстанции, по собственной инициативе усмотрев существенное изменение обстоятельств и наличие условий для изменения договора на основании статьи 451 ГК РФ, разрешил спор по не заявлявшимся истцом основаниям, и вышел, тем самым, за пределы исковых требований, что не допускается Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

  При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции считает требование Департамента о внесении в договор аренды от 01.01.2008 изменений, основываемое  на приведенных в исковом заявлении обстоятельствах, не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

 Однако в договоре аренды от 01.01.2008 отсутствует условие о принятии сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора, в том числе в части арендной платы.

  В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 №1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Включенный в договор от 01.01.2008 пункт 3.5, на который ссылается истец, о том, что  в случае принятия нормативного правового акта, изменяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, а также изменения порядка расчета арендной платы, арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды, по существу не выражает условия, вытекающего из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ (о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон), а также о такой возможности в судебном порядке по требованию арендодателя.

Доводы истца со ссылкой на решение Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 также не могут повлечь внесение в судебном порядке в договор от 01.01.2008 изменений  арендной платы на размер, определенный на основании  отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате.

Как видно из договора от 01.01.2008, указанная в пункте 3.2 сумма ежемесячной арендной платы - 14 271 руб. 93 коп. без учета НДС, является величиной арендной платы, определенной расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении №3 к настоящему договору, и установленной на срок действия договора (пункт 3.3).

Согласно расчету арендной платы за нежилые помещения (приложение №3 к договору), размер арендной платы в год определяется с применением определенной формулы.  В расчете также указано, что арендатору на основании п.4.1 Положения о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска  устанавливается минимальная ставка арендной платы 364,70руб. в год за 1 кв.м. Сумма арендной платы - 14 271руб.93коп. определена с применением формулы и использованием  минимального размера арендной платы. Предусмотрено, что в течение всего срока действия договора арендатор осуществляет расчет арендной платы с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете арендной платы.

На момент подписания сторонами договора от 01.01.2008 действовало утвержденное решением Омского городского Совета от 19.05.2004 №177 «Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска» (в редакции от 25.04.2007), ссылка на пункт 4.1 которого имеется в расчете арендной платы.

В пункте 4.1 Положения о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска предусматривалось, что предоставление в аренду объектов нежилого фонда осуществляется с установлением рыночной арендной платы, кроме случаев, когда предоставление осуществляется с установлением расчетной арендной платы, рассчитанной в соответствии с Порядком, для размещения в том числе государственных и муниципальных организаций.

К настоящему Положению в качестве его приложения утвержден Порядок определения платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Омска. В пункте 2.1 Порядка изложены положения об определении рыночного размера арендной платы, а в пункте 2.2 – об определении расчетной арендной платы за объект нежилого фонда с использованием формулы.

Именно по такой формуле определена арендная плата в расчете арендной платы к договору от 01.01.2008.

 Таким образом, на момент подписания сторонами договора от 01.01.2008 нормативным правовым актом были установлены два самостоятельных порядка расчета арендой платы (рыночный и расчетный). Арендатору по договору от 01.01.2008 величина арендной платы определена с применением расчетного порядка.

 Решением Омского городского Совета от 28.01.2009 №212 (в статье 23) решение Омского городского Совета от 19.05.2004 №177 «Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска» (с последующими изменениями) признано утратившим силу.

 Исходя из содержания решения Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» (в редакции от 21.07.2010), в нём отсутствует определение арендной платы по формуле, и определение размера арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом является единственным способом (порядком).   

   Об этом свидетельствуют и положения части 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212, на которые ссылается истец в отзыве на апелляционную жалобу: договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

  В связи с чем имеются основания считать, что с принятием решения Омского городского Совета от 28.01.2009 №212 порядок расчета арендной платы изменился.

  Однако это не имеет практического значения для рассматриваемого спора и не может повлечь в судебном порядке по требованию арендодателя изменения договора от 01.01.2008 о размере арендной платы, поскольку   в договоре от 01.01.2008 отсутствует условие  о принятии сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в части арендной платы.

 Кроме того, в решении Омского городского Совета от 28.01.2009 №212 не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения из ранее заключенных договоров.

  Относительно иных, не связанных с размером арендной платы изменений, предлагаемых истцом в проекте соглашения, Департамент в исковом заявлении обоснования не привёл и в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердил доказательствами право требовать в судебном порядке внесения соответствующих изменений в договор.  

   Необоснованным суд апелляционной инстанции считает и утверждение истца о наличии между сторонами заключенного договора аренды от 01.01.2008, возобновленного на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ в связи с тем, как указал истец, что ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока аренды в отсутствие возражений Департамента.

В пункте 7.1 договора от 01.01.2008 (раздел 7 «преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды») указано, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок до 1 года. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок за 1 месяц до окончания срока действия договора. При невыполнении данного требования об уведомлении арендатор утрачивает преимущественное право на заключение нового договора аренды.

 Из данного условия с очевидностью следует, что по окончании срока действия договора исключено его возобновление на неопределенный срок, в том числе по умолчанию. Напротив, для заключения договора на новый срок (заключения нового договора) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя до окончания срока действия договора.  

Ответчиком в суд первой инстанции (с отзывом на исковое заявление) представлено подписанное сторонами дополнительное соглашение (на использование лимитов внебюджетных обязательств) к договору от 01.01.2008 № 35646/6  (л.д. 41 т.1). В дополнительном соглашении стороны определили оплату арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, её внесение в пределах лимитов внебюджетных обязательств в сумме 232 378 руб. 44 коп. с учетом НДС, в том числе по месяцам и кварталам (пункт 1). В пункте 2 стороны указали, что остальные условия договора от 01.01.2008 № 35646/6, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства. Настоящее дополнительное соглашение действует с 01.01.2011 по 31.12.2011 (пункт 3), является неотъемлемой частью договора (пункт 5). За три месяца до истечения срока, указанного в пункте 3 настоящего соглашения, арендатор обязан подтвердить наличие установленного ему лимита в рамках бюджетных (внебюджетных) обязательств, для дальнейшей оплаты за пользование нежилым помещением. В случае отсутствия указанного подтверждения арендодатель вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендатора за один месяц (пункт 4).

Из представленного ответчиком в суд первой инстанции письменного пояснения («Хронология спорных правоотношений по договору аренды нежилого помещения …») следует, что такие соглашения к договору сторонами подписаны и ранее: 01.01.2009 - на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009, 01.01.2010 – на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, с установлением в них размера арендной платы на соответствующий период (л.д.42 т.1).

Департаментом  в  суд апелляционной инстанции представлены (с дополнением к отзыву на апелляционную жалобу) сопровождаемые заявками ответчика на предоставление в аренду муниципального имущества  дополнительные соглашения на 2009, 2010, 2011, 2012 годы, подписанные сторонами и содержащие условия в части срока действия (1 год – с 1 января по 31 декабря соответствующего года), размеров арендной платы, устанавливаемых ежегодно с учетом лимитов внебюджетных обязательств БУЗОО «Наркологический диспансер», неизменности остальных условий  договора аренды от 01.01.2008 №35646/6, не затронутых соглашениями.

          Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

             В пунктах 31, 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключаемый в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. При заключении договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. При заключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

             Действие договора аренды от 01.01.2008 как такового прекратилось с истечением срока 29.12.2008.

             В связи с подписанием сторонами соглашений на 2009, 2010, 2011, 2012 годы их отношения по аренде фактически регулировались новыми договорами аренды, письменная форма которых соблюдена, при этом часть условий содержится в договоре от 01.01.2008, отсылка к которому имеется в соглашениях.

              В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

              Указанные