Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу n А70-2773/2009. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

тексту – ИП Гуревич Е.В.).

Определением арбитражного суда Тюменской области от 23 июня 2011 года по делу № А70-2773/2009 ходатайство ЗАО «СНГБ» удовлетворено, по делу назначена  оценочная экспертиза, проведение которой поручено ИП Гуревич Е.В.

 В материалы дела представлен отчёт ИП Гуревич Е.В. № 27 от 23 июля 2011 года, согласно которому в результате проведения оценки рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 61 016 055 руб. При этом, в отчёте экспертом сделан вывод о невозможности реализации каждого из объектов недвижимости, расположенных на земельно-имущественном комплексе ЗАО «ЛАТЕС» по отдельности (разным покупателям).

ЗАО «СНГБ» обратился в арбитражный суд Тюменской области к ИП Григорьеву о признании недействительным отчёта по оценке заложенного имущества. Суд принял к производству заявление банка по делу А70-7748/2011.

Согласно пункта 26 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

13 октября 2011 года состоялось собрание кредиторов ЗАО «ЛАТЕС», на котором присутствовали кредиторы, общее количество голосов которых составляет 91%, на котором, в том числе, было принято решение об организации конкурсным управляющим проведения оценки рыночной стоимости имущества должника, в связи с истечением срока действия отчётов об оценке, составленных ИП Григорьевым Н.К. 28 февраля 2011 года.

Конкурсным управляющим ЗАО «ЛАТЕС» Кунгуровым  С.Н. в материалы  дела представлены отчёты № 06/2011-А, № 06-2011-М, № 06-2011-Н, 06-2011-ТО, выполненные 31 октября 2011 года ООО «Аудиторская компания «Консультант».

В материалы дела представлены заключения Тюменского регионального отделения экпертно-консультационного комитета Российского общества оценщиков, в которых сделан вывод о соответствии отчётов № 06/2011-А, № 06-2011-М, № 06-2011-Н, 06-2011-ТО, выполненных 31 октября 2011 года ООО «Аудиторская компания «Консультант», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Суд первой инстанции, рассмотрев разногласия, утвердил начальную цену реализации имущества ЗАО «ЛАТЕС» в размере 123 441 090 руб., определённую отчётами № 06/2011-А, № 06-2011-М, № 06-2011-Н, 06-2011-ТО, выполненными 31 октября 2011 года ООО «Аудиторская компания «Консультант».

Повторно оценив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Возражая против вынесенного судом определения,  ЗАО «СНГБ» указывает на то, что все имущество должника может быть продано по отдельности, самостоятельными лотами. При этом, к участию в торгах может быть привлечено значительно большее количество покупателей, заинтересованных в покупке мебели, автомобилей, либо техники. Таким образом, по мнению Банка, может быть получена максимальная прибыль от продажи.

Порядок реализации имущества должника, находящегося в стадии конкурсного производства, регулируется статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

В силу указанных норм права реализация имущества должника происходит на открытых торгах, после утверждения собранием кредиторов или комитетом кредиторов предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, при этом начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 58 на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Как указано выше, заложенное имущество может быть продано в составе предприятия (пункт 14 Постановления  Пленума ВАС Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 58).

Определяя порядок реализации заложенного имущества в виде единого имущественного комплекса, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что недвижимое имущество должника, в том числе здания, сооружения находится на общем земельном участке по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 252г., отделены от иных строений города забором, имеются общие коммуникации электро-, водо-, теплоснабжения.  Возможность реализации имущества единым лотом подтверждена выводами, изложенными в отчёте № 27 от 23 июля 2011 года ИП Гуревич, а также в отчете  ООО «Аудиторская компания «Консультант» 06/2011-Н.

Обоснованность вывода суда первой инстанции о продаже имущества единым имущественным комплексом банком документально не опровергнута. Довод подателя жалобы о снижении круга потенциальных покупателей, основан на предположениях.

Судом обоснованно не утверждено Положение о порядке, сроке и об условиях продажи имущества ЗАО «Латес» в редакции, предложенной банком (т.52, л.д.79-89), еще и в силу того, что оно не содержит ни общей начальной продажной стоимости имущества, ни стоимости каждого лота в отдельности.

Также подлежит отклонению довод подателя жалобы о необоснованном включении судом первой инстанции в начальную цену стоимости земельного участка под нежилыми строениями ЗАО «ЛАТЕС», расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 252г, площадью 12 557 кв.м с кадастровым номером 72:23:0231001:0067. Банк полагает, что отсутствие у должника какого-либо зарегистрированного права на земельный участок критически снижает круг потенциальных покупателей.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве, определяющей понятие конкурсной массы, всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, этим Законом не отнесены.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 года № 4344/11.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся, в частности, совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Как следует из отчёта № 06/2011-Н об определении рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «ЛАТЕС» в составе земельного участка и недвижимого имущества с неотделимым оборудованием, составленного ООО «АК «Консультант», стоимость права постоянного бессрочного пользования земельного участка на дату оценки 31 октября 2011 года составила 30 030 000 руб.

Расчёт стоимости права отражён в разделе 5.1.2. отчёта № 06/2011-Н (том 63, листы дела 135-149), при проведении которого экспертом учтено следующее. Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.

Земельный участок кадастровый номер 72:23:02 31 001:0067 принадлежит ЗАО «ЛАТЕС» на праве бессрочного (постоянного) пользования. Право подтверждается Государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей 72:23:№01455 от 20 июля 1998 года, выдан Администрацией города Тюмени на основании распоряжения от 30 июня 1998 года № 1945.

В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Частью 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, при определении стоимости земельного участка экспертом оценивалась стоимость земельного участка, с учетом затрат для потенциального покупателя  на  его приобретение и оформление в собственность с учетом положений статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (том 63, листы дела 148-149).

 В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля  1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Недостоверным отчет может быть признан, если установлено, что он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств того, что отчет № 06/2011-Н об определении рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «ЛАТЕС» в составе земельного участка и недвижимого имущества с неотделимым оборудованием, составленного ООО «АК «Консультант» является недостоверным и следует руководствоваться иной начальной ценой, Банком не представлено.

Податель жалобы является квалифицированным участником гражданских правоотношений, имеющим в штате профессиональных юристов, которым должно быть известно какие обстоятельства подлежат доказыванию в рассматриваемом случае.

В нарушение статьи 65 АПК РФ банк не представил суду первой инстанции доказательств, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком имеет иную начальную стоимость, как отдельно, так и в составе имущественного комплекса. Доводы банка о том, что право бессрочного пользования земельным участком не имеет стоимости, должным образом не подтверждены.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Учитывая вышеприведенные нормы права и обстоятельства, оснований для отмены определения от 16 ноября 2011 года по делу № А70-7223/2009 у суда апелляционной инстанции не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 16 ноября 2011 года по делу № А70-2773/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

      О.В. Зорина

      Д.Г. Рожков