Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 по делу n А70-8248/2009. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

 В рассматриваемом предварительном договоре стороны согласовали условие о цене и порядке оплаты стоимости двухкомнатной квартиры, которую должник обязался после введения в эксплуатацию жилого дома, передать кредитору Чурсиной Н.А. в определённый срок.

 Поскольку Чурсиной Н.А. была произведена оплата стоимости квартиры, то исходя из разъяснений Пленума ВАС РФ, предварительный договор в сложившейся ситуации можно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи на условиях предварительной оплаты этой вещи.

 Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Настоящее обращение кредитора Чурсиной Н.А. в арбитражный суд как раз обусловлено целью восстановления нарушенного права, а именно: в целях получения удовлетворения своих требований к должнику в деле о банкротстве в виде получения двухкомнатной квартиры, стоимость которой ею оплачена.

Доводы заявителя жалобы Жолудева Н.И. о том, что суд перераспределил свободные площади среди предполагаемых участников строительства в нарушение действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не принимает.

В материалы дела представлена копия договора долевого участия в строительстве от 01.01.2008, заключённого между ООО «СтройКапиталВек» и Жолудевым Н.И. (т. 40 л.д. 46-48), по условиям которого доля Жолудева Н.И. в десятиэтажном кирпичном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями, расположенном по адресу: пер. ул. Червишевский          тракт – Федюнинского в г. Тюмени, соответствует изолированному встроенному жилому помещению: номер квартиры 36, этаж 9, общая площадь – 71,7 кв.м, количество комнат – 2.

Если исходить из того, что Чурсина Н.А. и Жолудев Н.И. претендуют одновременно на одно и то же жилое помещение, то данное обстоятельство не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно пункта 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

Кроме того, в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является следующее обстоятельство: после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

 Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, в целях защиты прав лиц, финансировавших строительство жилого дома, Законом о банкротстве предусмотрена возможность, при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, их включения в реестр требований о передаче жилых помещений.

 Также следует указать, что между ООО «СтройКапиталВек» в лице конкурсного управляющего Сотникова В.В. и Чурсиной Н.А. подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от 20.01.2006 года в пункте 1 которого стороны определили, что с согласия участника строительства ему передается иное жилое помещение, оплата участником произведена в полном объеме в размере 2 007 000 рублей.

  Тем самым, суд апелляционной инстанции считает, что права и законные интересы Жолудева Н.И. обжалуемым определением не нарушены.

По требованию Бородкиной  Н.А.

По обстоятельствам заключения предварительного договора долевого участия в строительстве Бородкина Н.А. дала письменные пояснения, поступившие в суд 03.04.2012 года, из которых следует, что Бородкина Н.А. заключила договор на приобретение трехкомнатной квартиры, оплату за квартиру производила ее дочь Чурсина Н.А. Первоначально действительно дочерью производилась оплата за двухкомнатную квартиру, однако впоследствии от нее отказались. Бородкина Н.А. неоднократно обращалась с заявлениями о принятии оплаты от Чурсиной Н.А. за ее квартиру, первоначально директор пояснял, что оплату приняли. А затем директор отказался от своих слов.

Как следует из материалов дела, 15.12.2006 между ООО «СтройКапиталВек» и Бородкиной Н.А. заключён предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом (далее – предварительный договор) (т. 58 л.д. 5-6), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенному по адресу: г. Тюмень, пер. ул. Червишевский тракт – Федюнинского, по которому ООО «СтройКапиталВек» будет выступать застройщиком, а Бородкина Н.А. – участником долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передаст участнику в собственность одну трёхкомнатную квартиру ориентировочно общей площадью 92,6 кв.м, расположенную на восьмом этаже, пятая на площадке в жилом доме.

По предварительной договорённости между сторонами общая стоимость основного договора составляет ориентировочно 2 600 000 руб., которую Бородкина Н.А. должна внести в срок до 31.01.2007 (пункты 2.1., 2.2. предварительного договора).

В силу пункта 4.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.03.2007.

Согласно представленным в материалы дела копиям квитанций должника к приходным кассовым ордерам без номера от 23.10.2006, № 115 от 05.02.2007, № 113 от 02.02.2007 в кассу должника внесены денежные средства в общей сумме 2 600 000 руб. (т. 58 л.д. 10). В то же время из содержания данных квитанций следует, что денежные средства были приняты должником от Чурсиной Н.А. и в основание оплаты указано за двухкомнатную квартиру на 8 этаже (1 792 500 руб.), за трёхкомнатную квартиру на 2 этаже (400 000 руб. и 407 500 руб.).

  Согласно таблице сведений об оплате договоров долевого участия в строительстве по объекту ул. Червишевский тракт – Федюнинского на 24.06.2008, представленной в суд апелляционной инстанции, Бородкина Н.А. указана, как участник строительства, номер квартиры обозначен под цифрой 5. По справке должника от 23.06.2006 Бородкиной Н.А. оплачено 977 000 руб.

Вместе с тем, из представленных в суд апелляционной инстанции копий  заявлений Чурсиной Н.А. в адрес генерального директора должника от 05.02.2007, 02.02.2007, 30.01.2008, 25.04.2008 следует, что Чурсина Н.А. просит принять от неё оплату в размере 407 500 руб.,  400 000 руб. по предварительному договору за Бородкину Н.А., а оплаченную ею сумму в размере 1 792 000 руб. перевести в счёт оплаты за Бородкину Н.А. Документы о том, что Чурсина Н.А. является дочерью Бородкиной Н.А. представлены в суд апелляционной инстанции

19 января 2012 года конкурсным управляющим должника Сотниковым В.В. выдана справка в подтверждение отсутствия задолженности Бородкиной Н.А. по договору участия в долевом строительстве № СКВ-01/01/2012 от 19.01.2012 за трёхкомнатную квартиру на 9 этаже, строительный номер 40, площадью 92,71 кв.м.

При наличии вышеуказанных документов подтверждающих оплату стоимости квартиры в размере 2 600 000 рублей, отсутствие возражений конкурсного управляющего Сотникова В.В., располагающего сведениями об оплате, суд апелляционной инстанции считает, что факт внесения Бородкиной Н.А. оплаты за трехкомнатную квартиру подтвержден.

Данный факт заявителем жалобы, не опровергнут. В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно установил требование Бородкиной Н.А. в реестр требований о передаче жилых помещений.

По требованию Симонова А.А.

От Симонова А.А. поступили письменные пояснения по обстоятельствам приобретения им квартиры, которые приобщены к материалам дела.

Судом установлено, что 11 июля 2006 года между ООО «СтройКапиталВек» в лице Мельникова В.Ю. и  Мельниковой Татьяной Сергеевной (далее – Мельникова Т.С.) заключён предварительный договор участия в долевом строительстве (далее – предварительный договор) (т. 53 л.д. 6-7), по условиям которого  стороны договорились  о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, пер. ул. Червишевский тракт – Федюнинского, по которому ООО «СтройКапиталВек»  будет выступать застройщиком, а Мельникова Т.С. – участником долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передаст участнику в собственность одну двухкомнатную квартиру ориентировочно общей площадью 71,7 кв.м, расположенную на третьем этаже, первая на площадке в жилом доме.

Согласно пунктам 2.1., 2.2. предварительного договора по предварительной договорённости между сторонами общая стоимость основного договора составляет ориентировочно 1 106 300 руб., является гарантированным платежом, вносится Мельниковой Т.С. наличными денежными средствами в срок до 15.08.2006.

Согласно пунктам 3.1.1. и 4.2. предварительного договора ООО «СтройКапиталВек» обязуется сдать жилой дом в эксплуатацию в третьем квартале 2007 года, а стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.12.2007.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам № 46 от 12.07.2006 и № 52 от 14.08.2006 Мельникова Т.С. внесла должнику денежные средства в общей сумме 1 106 300 руб. (т. 53 л.д. 10).

Согласно справке должника (т. 53 л.д. 11) Мельникова Т.С. свои обязательства по предварительному договору выполнила полностью.

11 октября 2007 года между Мельниковой Т.С. и Симоновым А.А. заключён договор уступки права и перевода долга по предварительному договору (далее – договор цессии от 11.10.2007) (т. 53 л.д. 8-9).

По условию пункта 2.4. договора цессии от 11.10.2007 Симонов А.А. обязан уплатить Мельниковой Т.С. за передачу права денежные средства в размере 1 106 300 руб.

Согласно таблице сведений об оплате договоров долевого участия в строительстве по объекту ул. Червишевский тракт – Федюнинского на 24.06.2008, представленной в суд апелляционной инстанции, относительно Мельниковой Т.С. (Симонова А.А.) - номер квартиры обозначен под цифрой 6, оплата стоимости договора в размере 1 106 300 руб. указана со ссылкой на платёжные документы от № 46 от 12.07.2006 и № 52 от 14.08.2006.

Из копии расписки Мельниковой Т.С. от 11.10.2007 (т. 53 л.д. 12) следует, что  от Симонова А.А. она получила денежные средства в сумме 1 106 300 руб. за переуступку долевого участия в строительстве жилого дома по предварительному договору от 11.06.2006.

В суд апелляционной инстанции также представлены копии расписок Мельниковой Т.С. от 11.10.2007, из которых следует от Симонова А.А. она получила денежные средства в сумме 1 106 300 руб. за переуступку долевого участия в строительстве жилого дома по предварительному договору от 11.06.2006, а также в сумме 1 693 700 руб. за переуступку долевого участия в строительстве жилого дома по предварительному договору от 11.07.2006.

Симонов А.А. в судебном заседании пояснил, что Мельниковой Т.С. за уступку права требования им было оплачено 2 800 000 рублей. Квартира ему фактически передана в 2007 году.

В своём отзыве на требование Симонова А.А. Мельникова Т.С. не возражала против удовлетворения заявленных им требований (т. 53 л.д. 37).

Конкурсный управляющий Сотников В.В., как следует из его отзыва на апелляционную жалобу, также не имеет возражений против требований Симонова А.А. к должнику.

Исходя из изложенного, факт внесения первоначальным кредитором Мельниковой Т.С. денежных средств в сумме 1 106 300 руб. в счёт оплаты будущей квартиры подтверждается материалами дела.

Далее, как следует из пояснений Симонова А.А. и представленной им в суд апелляционной инстанции копии договора участия в долевом строительстве от 14.02.2012 № СКВ-03-П, заключённого между ним и ООО «СтройКапиталВек» в лице конкурсного управляющего Сотникова В.В., после принятия судом первой инстанции обжалуемого определения между должником и новым кредитором Симоновым А.А. заключён основной договор.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно акту передачи квартиры от 01.12.2007, Симонов А.А.  фактически уже принял от должника двухкомнатную квартиру № 6 ориентировочно общей площадью 71,7 кв.м, находящуюся на третьем этаже, первая на площадке слева направо, жилого дома. Оплата за указанную квартиру Симоновым А.А. произведена в полном объёме.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование) (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ).

Настоящее заявление Симонова А.А. расценивается судом апелляционной инстанции, как если бы сам первоначальный кредитор обратился