Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 по делу n А46-11135/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

Оплачиваемая арендатором сумма исчисляется исходя из доли площади, занимаемой арендатором, в общем объеме площадей здания.

Исходя из буквального толкования условий договора, предусмотренного статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, оплата коммунальных услуг в данном случае должна исчисляться пропорционально доле арендуемых помещений в общей площади здания.

В рассматриваемом случае, из материалов дела следует, установлено судом первой инстанции и не опровергается сторонами, что всё здание, в котором были арендованы помещения, составляет 3 819, 4 кв.м., площадь помещений 377, 3 кв.м., арендуемых учреждением. В процентном соотношении НОУ «Школа «Интеллект» арендовало 9,9% от всего здания.

Возражая против такого определения объема арендуемых учреждением помещений, ИП Гладкова Г.М. указывает, что процентное соотношение необходимо устанавливать не из общего объема площадей здания, а из площадей арендуемых помещений, сумма которых составляет 2 515,33 кв.м.

Суд апелляционной инстанции считает названный довод несостоятельным, противоречащим тексту и буквальному смыслу договора аренды, в котором указано, что «оплачиваемая арендатором сумма исчисляется исходя из доли площади, занимаемой арендатором, в общем объеме площадей здания» (пункт 3.4 договора).

Таким образом, по условиям договора № 2-А1 от 05.07.2008 размер оплаты коммунальных услуг зависит не от доли площади, занимаемой истцом по отношению к общей площади арендуемых помещений в здании, а от доли площади, занимаемой истцом в общем объеме площадей здания.

По таким основаниям, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, исходя из общей площади здания и площади помещений, арендуемых учреждением, доля площади, занимаемая НОУ «Школа «Интеллект», составляет 9,9%, а не 15%, что влечет неосновательное обогащение на стороне ИП Гладковой Г.М. в виде оплаченных учреждением счетов за коммунальные услуги в завышенном размере.

Судом первой инстанции также верно определено, что у предпринимателя отсутствовали основания для включения в счет на оплату прочих затрат в размере 6% от суммы выставляемых счетов на коммунально-эксплуатационные расходы, так как условиями договор аренды не предусмотрено начисления указанных расходов.

Доводы апелляционной жалобы ИП Гладковой Г.М. данного вывода не опровергают. В том числе, следует отклонить указание на возможность предъявления к оплате «прочих оказываемых услуг» (пункт 3.4 договора аренды), так как предприниматель не пояснил, какие «прочие оказываемые услуги» были фактически предоставлены (оказаны) учреждению, то есть в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель не доказал обоснованность предъявления к оплате прочих услуг, оказание которых не имело места быть (иного не представлено).

В апелляционной жалобе ИП Гладковой Г.М. изложена позиция, согласно которой, «прочие расходы» не являются неосновательным обогащением, так как учреждение знало об отсутствии обязательства, но оплачивало их.

Судебная коллегия полагает ошибочной изложенную позицию.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

То есть требование о возврате неосновательного обогащения может быть применено и  при наличии  сделки  между сторонами, однако  речь идет не о требовании по возврату исполненного по обязательству, а о требовании возврата исполненного, которое возникло в связи с обязательством (сделкой), но выходит за рамки его содержания.

В связи с указанным требование учреждения о взыскании неосновательного обогащения в размере 326 551 руб. 54 коп. правомерно и обоснованно было удовлетворено судом первой инстанции.

Поскольку требование о взыскании неосновательного обогащения судом признано обоснованным, судом первой инстанции также правомерно было удовлетворено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 13.01.2011 по 31.08.2011 в размере 16 185 руб. 26 коп.

По изложенным основаниям в рассмотренной части решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Далее, судом были частично удовлетворены требования НОУ «Школа «Интеллект» о взыскании гарантийного депозита.

А именно, из заявленных требований о взыскании гарантийного депозита в сумме 188 650 руб. судом было взыскано в пользу учреждения 75 444 руб. 56 коп., поскольку названная сумма составляет размер платы, удержанной в счет оплаты коммунальных расходов за период с декабря 2010 года по июнь 2011 года из расчета 15%, в то время как по указанным выше основаниям размер коммунальных расходов истца составляет 9,9%, обязательство по оплате которых учреждением исполнено.

Оснований для возврата гарантийного депозита в оставшейся части суд не усмотрел, поскольку установил, что учреждение несвоевременно производило оплату аренды и коммунальных услуг, в результате чего предприниматель правомерно удержал 137 120 руб. 94 руб. договорной неустойки.

В названной части апелляционная коллегия арбитражного суда изменяет решение суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что по условиям договора учреждение произвело оплату гарантийного депозита в сумме 188 650 руб. (с учетом уменьшения суммы в связи со снижением арендной стоимости).

Пунктом 7.3 договора установлено, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, гарантийный депозит обращается арендодателем в счет погашения задолженности по неисполненным либо ненадлежащим образом исполненным арендатором обязательствам.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды за просрочку платежей арендной платы и дополнительных счетов на оплату арендатор оплачивает пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Из указанных положений договора следует, что в случае несвоевременной оплаты арендодатель может удержать причитающиеся ему суммы, в том числе неустойки, за счет средств гарантийного депозита.

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что ряд счетов, выставленных предпринимателем в адрес учреждения, был несвоевременно оплачен последним, в результате чего было произведено начисление пени и ее удержание за счет гарантийного депозита.

НОУ «Школа «Интеллект» с фактом несвоевременной оплаты отдельных счетов не спорит, однако представило в материалы дела три разных расчета сумм пени:

- пени составляют 18 762 руб. 30 коп. При этом, расчет произведен только на суммы несвоевременной оплаты аренды (без коммунальных платежей);

- пени составляют 94 834 руб. 67 коп. При этом, расчет произведен на суммы несвоевременной оплаты, в том числе счетов на оплату коммунальных платежей, рассчитанных исходя из 9,9% доли от общего размера площади всего здания;

- пени составляют 137 120 руб. 85 коп. При этом, расчет произведен на суммы несвоевременной оплаты, в том числе счетов на оплату коммунальных платежей, рассчитанных исходя из 15% доли от общего размера площади всего здания.

Судом первой инстанции был принят за основу расчет суммы пени в размере 137 120 руб. 85 коп.

Между тем, данный расчет проверен не был, что привело к принятию неверного решения.

Во-первых, судом, не смотря на верно сделанный вывод о необходимости расчета размера затрат на коммунальные платежи из расчета 9,9% от общей площади всего здания, принял во внимание расчет, в котором было применено 15% от доли в несении расходов на коммунальное обслуживание от общей площади здания.

Во-вторых, судом не учтена общая сумма гарантийного депозита. А именно, при общей сумме гарантийного депозита 188 650 руб., суд указал, что правомерно удержанной предпринимателем в счет неустойки является сумма 137 120 руб. 85 коп., а сумма, подлежащая возврату учреждению, составляет 75 444 руб. 56 коп. Сложение 137 120,85 и 75 444,56 дает сумму в размер 212 565 руб. 41 коп., что превышает размер суммы гарантийного депозита (188 650 руб.).

Проанализировав представленные в материалы дела расчеты неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что надлежащей суммой пени, правомерно удержанной предпринимателем за счет денежных средств гарантийного депозита, является сумма 94 834 руб. 67 коп.

Выводы апелляционного суда основаны на том, что в рамках настоящего дела ранее уже было признано правомерным и обоснованны применение к расчету расходов на оплату коммунальных услуг долевого соотношения в размере 9,9% от общей площади здания.

Поскольку расчет пени в размере 94 834 руб. 67 коп. истца, представленный учреждением, был произведен именно исходя из указанного обстоятельства (размера доли 9,9%), суд апелляционной инстанции принимает его для заключения вывода о сумме правомерно удержанной предпринимателем неустойки. При этом, арифметическая правильность данного расчета была проверена и признана верной. Предпринимателем данный расчет не оспорен.

Как уже было указано, НОУ «Школа «Интеллект» представило 3 разных расчета пени и считает, что надлежащим является расчет, согласно которому пени составляют 18 762 руб. 30 коп. Данный расчет произведен только на суммы несвоевременной оплаты аренды (без коммунальных платежей). Свои выводы учреждение основывает на том, что им был допущен пропуск срока оплаты аренды только по двум счетам, а также на том, что предприниматель не доказал факт нарушения сроков оплаты коммунальных услуг, так как не было представлено сведений о датах вручения счетов на оплату коммунальных услуг.

Арбитражный апелляционный суд указанное обоснование отклоняет, так как сам факт получения НОУ «Школа Интеллект» счетов на оплату коммунальных услуг следует из материалов дела и пояснений учреждения.

Дата вручения счетов не имеет никакого значения. В том числе из условий пункта 3.4 договора оплата должна производиться арендатором не позднее 3 дней с момента выставления счета, а не с даты его получения учреждением.

Таким образом, судом апелляционной инстанции был сделан вывод, что сумма правомерно удержанных предпринимателем за счет гарантийного депозита пеней составила 94 834 руб. 67 коп.

Иных оснований для удержания гарантийного депозита не имеется, в связи с чем разница в размере 93 815 33 руб. (188 650 руб. - 94 834 руб. 67 коп.) подлежит взысканию с ИП Гладковой Г.М. в пользу учреждения.

Возражения НОУ «Школа «Интеллект» о завышенном размере неустойки (1% в день) в связи с чем, по его мнению, подлежит применению статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, были предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены на основании абзаца второго пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка перечислена должником добровольно, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. Вместе с тем должник вправе доказывать, что перечисление неустойки не было добровольным, в частности совершено им под влиянием действий или выраженных намерений кредитора, злоупотребляющего своим доминирующим положением.

В данном случае, подписание договора на условиях, содержащихся, в том числе в пунктах 4.1., 7.1., 7.3. договора, судом первой инстанции правомерно расценено как добровольное согласие истца на возможность удержания ответчиком суммы гарантийного депозита в счет оплаты неустойки вследствие просрочки исполнения обязательств.

Доводы апелляционной жалобы учреждения, согласно которым в абзаце первом пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 списание по требованию кредитора неустойки не лишает должника права требовать ее снижения, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании правовой позиции высшей судебной инстанции.

В абзаце первом пункта 5 названного постановления Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что списание по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ) не лишает должника права ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 Кодекса, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Толкование данного разъяснения позволяет прийти к выводу о том, что в случае самостоятельного списания кредитором неустойки за счет средств должника, денежные средства переходят в обладание кредитора и возврат данных денежных средств, в том числе за счет уменьшения неустойки, возможен посредством заявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Применительно к настоящему случаю предпринимателем уже была удержана сумма неустойки, в связи с чем возврат неустойки полностью или в части возможен посредством предъявления требований о возврате неосновательного обогащения, а не заявления требования о снижении неустойки. Как следует из содержания заявленного иска, учреждение не просило возвратить гарантийный депозит как сумму неосновательного обогащения ИП Гладковой Г.М.

Требование о возврате неосновательного обогащения было заявлено только к сумме 326 551 руб. 54 коп., уплаченной в счет оплаты коммунальных услуг и дополнительно начисленных прочих расходов 6%.

По таким причинам, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Поскольку подлежащая взысканию сумма гарантийного депозита составила 93 815 33 руб., то требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму депозита, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению в размере 666 руб. 47 коп. (93815 руб. 33 коп. основного долга * 8,25% ставки рефинансирования : 360 дней * 31 день просрочки возврата).

Таким образом, требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению в части взыскания неосновательного обогащения в размере 326 551 руб. 54 коп., гарантийного депозита в сумме 93 815 33 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 16 851 руб. 73 коп., в удовлетворении оставшейся части исковых требований следует отказать.

Оценив доводы и возражения сторон по встречному иску, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, исходя из тех же выводов, которые были сформулированы судом первой инстанции в соответствующей части.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, в соответствии с которым арендатор в течение одного месяца с момента подписания акта приема-передачи