Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу n А46-12640/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

расположенное по адресу: г. Омск, ул. Омская, 158, путем выселения из занимаемого помещения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Пунктом 2.2.7 раздела 2.2 договора определено, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя.

За невыполнение (ненадлежащего выполнения) арендатором обязанностей предусмотренных разделом 2.2 настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере 30,00 % годовой арендной платы (пункт 4.1.2 договора). Ответственность за самовольное проведение перепланировок, капитального ремонта, реконструкции и других действий, повлекших за собой нарушение конструктивных элементов помещений (здания), а также за их восстановление в нормальное состояние лежит на арендаторе.

В дело представлены документы, свидетельствующие об изменении внешнего вида и характеристик здания, в котором расположены переданные ответчику аренду нежилые помещения.

Департамент указывает на то, что в ходе использования имущества ИП Бекетовым В. С. в нарушение условий договора совершено самовольное (без согласия собственника помещений) переоборудование-реконструкция арендованных помещений с возведением шлакоблочных стен на крыльце здания, перегораживанием сквозного пешеходного прохода и проезда во двор жилого дома со стороны улицы Омская с образованием дополнительных помещений. Возведена конструкция металлической лестницы, ведущей на второй этаж здания к дополнительно возведенному выходу из здания. Указанные обстоятельства отражены обследования объекта недвижимости по адресу6. Г. Омск, ул. Омская, д. 158 (л.д. 28-37 том 1).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом распределения бремени доказывания по настоящему иску на истце лежит доказывание факта перепланировки-реконструкции помещения без согласия арендодателя, а на ответчике – получение согласия на такую реконструкцию и соответствие ее проведения требованиям нормативных актов.

ИП Бекетов В.С. не оспаривает факт перепланировки-реконструкции помещения как таковой. Спорные помещения, возникшие в результате перепланировки-реконструкции, отмечены на листе дела 52 том 1 (поэтажный план первого этажа технического паспорта  помещения по состоянию на 16.12.2005 года).

Из пояснений   следует, что указанные изменения отражены в техническом паспорте по состоянию на 2005 год,  и до передачи помещений здания в пользование Бекетову В.С.   отсутствовали.

 Ответчик настаивает на том,  что изменения произведены в рамках договоренностей, отраженных в условиях договора.

Эти доводы в ходе судебного разбирательства не подтвердились.

В пункте 2.2.15 договора в обязанности арендатора включено проведение в случае необходимости с разрешения арендодателя капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств без возмещения затрат в счет арендной платы.

В силу пункта 7.5 договора арендатор обязался провести капитальный ремонт помещения в срок до 01.05.2004 без компенсации затрат в счет арендной платы.

Данные положения договора соответствуют статье 616 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Вместе с тем, капитальный ремонт не идентичен по своему содержанию перепланировке-реконструкции помещений.

В соответствии с Инструктивным письмом Госстроя России № 18-14/63 от 28.04.1994 капитальным ремонтом здания является ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей; при этом может осуществляться модернизация объекта, его перепланировка, не вызывающая изменений основных технико-экономических показателей. При реконструкции же меняются основные технико-экономические показатели, и, кроме того, помимо работ, осуществляемых при капитальном ремонте, при реконструкции могут производиться работы по возведению надстроек, пристроек, повышению уровня инженерного оборудования, улучшению архитектурной выразительности здания.

Согласно акту обследования от 07.09.2011, составленному должностными лицами Департамента (т.1 л.д.28-29), градостроительному заключению № 382 от 08.11.2011, утвержденному директором Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (т.1 л.д.77-84), ИП Бекетов В.С., являясь арендатором нежилых помещений, без согласия Департамента по всей длине крыльца здания с разрывом в центральной части крыльца со стороны ул. Омская, возвел шлакоблочные стены, обшив их сайдингом, с обустройством входов, окон, в результате чего образовались изолированные помещения, общей площадью 18,1 кв.м. (пристройка № 1), 5.6 кв. м. (пристройка № 2), 5.7 кв. м. (пристройка № 3), 15,6 кв. м. (пристройка № 4) с возведением глухих торцевых стен с установкой ворот, перегораживающих сквозной проход и проезд во двор жилого дома (см. план – т.1 л.д.138). На внешней стороне здания со стороны крыльца возведена конструкция металлической лестницы с навесом ведущей в помещение № 25 на втором этаже строения (кафе-бар «Смак») с переоборудованием части окна под дверной проем.

В результате возведения шлакоблочных перегородок на крыльце здания и обустройства в них входов, окон, осуществив перегородку сквозного проезда и прохода во двор жилого дома, ответчик возвел изолированные помещения общей площадью 45 кв.м., которые не входят в площадь помещений, переданных ему в аренду, что подтверждается поэтажным планом, приложенным к договору, и поэтажным планом от 16.12.2005 (т1 л.д.17,52-53).

То есть, подобное изменение арендованных помещений не представляется возможным квалифицировать как капитальный ремонт. В связи с чем, довод о том, что работы произведены в рамках заключенного договора (пунктов 2.2.15 и 7.5), несостоятелен. К тому же, в любом случае, даже для капитального ремонта, необходимо было получение разрешения арендодателя на проведение работ.

Надлежащих доказательств получения ответчиком согласия истца на осуществление перепланировки-реконструкции в дело не представлено. Ссылки на постановление главы Администрации Центрального административного округа г. Омска № 855 от 19.06.2002 (т.1 л.д.132) о перепланировке нежилых помещений под фотоуслуги, акт межведомственной комиссии от 17.05.2002 № 949 (т.1 л.д.133), план перепланировки части помещений, паспорт цветового решения и отделки фасадов (т.1 л.д.121-129), судом апелляционной инстанции, как и судом первой инстанции, отклоняются ввиду следующего.

Пунктом 2 Постановления Главы администрации ЦАО г. Омска № 855, Бекетову В.С. разрешено проводить перепланировку нежилых помещений под фотоуслуги по ул. Омская, 158, согласно проекту, утвержденному главным архитектором округа.  Однако доказательств того, что проект перепланировки утвержден и согласован в установленном порядке, в деле нет.

Кроме того, не представлено доказательств, что Глава администрации ЦАО г. Омска наделен соответствующими полномочиями по даче разрешения ответчику на производство перепланировки помещений переданных ему в аренду собственником этих помещений – Департаментом недвижимости Администрации г. Омска.

В силу статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику имущества. Собственником спорных помещений является истец, а не администрация ЦАО г. Омска. К тому же, пунктом 2.2.7 договора прямо запрещено арендатору производить перепланировку и переоборудование помещений без письменного разрешения арендодателя. За нарушение этого пункта предусмотрен штраф (пункт 4.1.2 договора). Департамент в письме от 06.12.2002 (т.2 л.д.39) указал на отсутствие возражений относительно перепланировки только после разработки проекта и согласования его в установленном порядке.

Судом первой инстанции верно отмечено, что представленные ответчиком в материалы дела копии документов, на которые он ссылается в обоснование своих возражений (за исключением постановления № 855) в нарушение статьи 75 АПК РФ не заверены надлежащим образом и не подтверждены в судебном заседании подлинниками этих документов, в связи с чем суд, в соответствии с пунктом 6 статьи 71 АПК РФ не считает доказанным факт получения ответчиком от истца согласия на производство работ по перепланировке и реконструкции переданных ему в аренду нежилых помещений.

Довод о том, что подлинники документов представлялись в судебное заседание 14.02.2012, аудиозапись которого в деле отсутствует, не нашел подтверждения материалами дела. Протокол от данной даты ссылки на обозрение судом первой инстанции подлинников представленных предпринимателем документов не содержит.

Указание подателя жалобы относительно возведения железной лестницы не им ввиду того, что помещения второго этажа им в аренду не принимались, отклоняются. В деле нет доказательств возведения лестницы кем-то иным, нежели ответчиком.

Аудиопротокол судебного заседания 03.02.2012 не подтверждает то, что представитель Департамента согласился, что лестница является элементом здания по требованиям норм пожарной безопасности и в этой части отказался от исковых требований. К тому же, текст уточнений приобщен к материалам дела (т.1 л.д.106-107).

Указание подателя жалобы на то, что возведенная стена в стилобатной части здания по всей длине с разрывом в центральной части не может быть прочно связана с землей, как утверждает суд, потому что не имеет собственного фундамента, не выходит за периметры здания и не образует самостоятельных изолированных помещений, прочно связанных с землей, не имеет правового значения для результата рассмотрения настоящего иска. В данном случае установлению подлежит факт перепланировки-реконструкции арендованных ответчиком помещений без согласия арендодателя, и, как следствие, невозможность возврата истцу помещения в силу прекращения действия договора аренды, а также принятого судом решения по делу № А46-16665/22009, как предусмотрено статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором ответчик его получил по договору.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требования Департамента являются обоснованными и подлежа удовлетворению в части сноса самовольно возведенных конструкций и построек.

Поскольку факт невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных разделом 2.2 договора, в частности пунктом 2.2.7, требование истца о взыскании с ответчика штрафа также подлежит удовлетворению.

Согласно последнему уточнению исковых требований Департамент просил взыскать с предпринимателя штраф в размере 13 254 руб. 17 коп. за переоборудование и перепланировку арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 4.1.2 договора штраф составляет 30,00 % годовой арендной платы.

С 30.05.2007 в силу изменений к договору аренды (т.1 л.д.21) размер арендной платы в месяц составил 33 318 руб. без НДС (399 816 руб. в год). То есть, если исходить из условий пункта 4.1.2 штраф превысил бы размер исковых требований. Однако  суд не вправе при вынесении судебного акта самостоятельно возлагать на ответчика обязанность по уплате штрафа, который истцом не предъявлялся (Департамент просил взыскать с Бекетова В.С. 13 254 руб. 17 коп. – протокол судебного заседания от 20.02.2012), то есть выходить за пределы исковых требований.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает обоснованным удовлетворение исковых требований о взыскании с ответчика штрафа в том размере, который был заявлен Департаментом.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда  Омской области от 24.02.2012 по делу № А46-12640/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.        

Апелляционная жалоба ИП Бекетова В.С. удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            решение  Арбитражного суда  Омской области от 24 февраля 2012 года  по делу № А46-12640/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих

Н.В. Тетерина