Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу n А46-14935/2011. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

квартира, условный номер 138, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 7, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства № 139, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 139, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 8, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства № 141, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 141, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 8, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства № 142, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 142, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 9, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства № 143, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 143, планируемой общей площадью 47,06 кв.м, этаж 9, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 941 200 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства № 144, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 144, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 9, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.

В пунктах 2.3 указанных договоров стороны предусмотрели, что инвестиции в обозначенных размерах вносятся инвестором на основании заключенного договора поставки от 01.03.2010.

Оценив договоры участия в долевом строительстве 26.04.2010, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к отношениям сторон, урегулированным указанными договорами, подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из пункта 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (пункт 3 указанной статьи).

Договоры о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договоров.

Кроме того, в обоснование вывода о незаключенности договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010  суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Советского районного суда города Омска от 05.09.2011 по делу № 2-994/2011, которым ООО ТД «Эверест» отказано в удовлетворении исковых требований к «МИГ-21» о признании возникновения обязательств по передаче квартир, признании исполнившими обязательства по оплате квартир, признании права требования передачи квартир, производстве государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, а именно квартиры №№ 118, 119, 120, 121, 124, 126, 127, 128, 129, 130, 132, 133, 135, 136, 138, 139, 141, 142, 143, 144 в строящемся жилом доме по ул. Химиков, 28 в г. Омске.

При этом суд первой инстанции указал, что судом общей юрисдикции установлено, что договоры о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010, подписанные между «МИГ-21» и ООО ТД «Эверест», фактически являются договорами об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанными сторонами, исходя из требований Закона об участии в долевом строительстве, поскольку указанные договоры содержат все существенные условия. Также судом установлено, что договоры от 26.04.2010, подписанные между «МИГ-21» и ООО ТД «Эверест» являются незаключенными, поскольку не прошли обязательную государственную регистрацию. Незаключенные договоры не порождают каких-либо правовых последствий, в связи с чем исковые требования ООО ТД «Эверест» о признании права собственности на доли в незавершенном строительстве жилом доме по ул. Химиков, 28 в г. Омске, что соответствует квартирам №№ 118, 119, 120, 121, 124, 126, 127, 129, 130, 132, 133, 135, 136, 138, 139, 141, 143, 144 не основаны на законе и удовлетворению не подлежат, в частности и на квартиру 128.

Суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о преюдициальном значении для настоящего дела решения Советского районного суда города Омска от 05.09.2011 по делу № 2-994/2011 ошибочным.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880).

Правовые же выводы вообще не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания, поскольку являются прерогативой суда, а не функцией сторон по доказыванию.

Квалификация договора является обязанностью суда, рассматривающего конкретный спор в силу положений статьи 168 АПК РФ.

Так, в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее: принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд не вправе уклониться от правовой квалификации договора со ссылкой на статью 69 АПК РФ, так как правовая квалификация договора не относится к фактическим обстоятельствам, то есть к явлениям объективной реальности.

В связи с этим ссылку суда первой инстанции на судебный акт по гражданскому делу № 2-994/11 в качестве обоснования собственных выводов нельзя признать правильной.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предметом регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (пункт 1 статьи 1).

То есть данный закон регулирует исключительно отношения, в соответствии с которым по условиям договора застройщик предварительно до сдачи дома в эксплуатацию привлекает в целях строительства денежные средства граждан или юридических лиц.

Между тем в соответствии с пунктом 2.3 договоров от 26.04.2010 инвестиции вносятся инвестором на основании договора поставки от 01.03.2010.

Предметом договора поставки от 01.03.2010 выступали строительные материалы, необходимые для строительства жилого дома по адресу: ул. Химиков, 28.

То есть в предъявленных кредитором договорах стороны изначально оговорили, что оплата будущих квартир будет осуществляться имуществом.

Поскольку в настоящем случае правоотношения сторон не были связаны с привлечением денежных средств для долевого строительства, то вывод суда первой инстанции о применении к правоотношениям сторон Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ошибочен.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Кодекса и т.д.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Оценив условия договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 по правилам статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции квалифицирует их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 Постановления № 54, в силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Как указано выше, условиями договоров от 26.04.2010 предусмотрено, что застройщик обязался передать инвестору объект долевого инвестирования строительства, а инвестор обязался внести инвестиции на основании заключенного договора поставки от 01.03.2010.

То есть в части передачи объекта долевого инвестирования договоры от 26.04.2010 являются договорами купли-продажи, а в части расчетов договором встречной передачи товаров.

Суду апелляционной инстанции полагает, что заключенные договоры нельзя считать договорами мены в чистом виде, поскольку при заключении договоров долевого участия стороны не определяли изначально товар, подлежащий передаче, а фактически пришли к соглашению о том, что это должны быть строительные материалы, в номенклатуре, необходимой для постройки конкретного дома в соответствии с проектной документацией на определенную сумму.

Соответственно, сутью отношений является не просто ничем не обусловленный обмен товаров,  а накопление фактической поставки в целях покрытия цены объекта инвестиции.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает данный договор в части расчетов за квартиры иным договором, прямо не поименованным в Гражданском кодексе РФ.

 Пунктом 9 Постановления № 54 установлено, что, если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 в связи с отсутствием их государственной регистрации неправомерен.

Как указано выше, по договорам от 26.04.2010 стороны определили, что расчет по договору будет производиться путем поставки строительных материалов на основании договора поставки от 01.03.2010.

Согласно условиям договора поставки от 01.03.2010, заключенного между ООО ТД «Эверест» (поставщик) и ООО «МИГ-21» (покупатель) (том 1 листы дела 20-21) поставщик обязуется передать в собственность покупателя строительные материалы, необходимые для строительства девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 28, а покупатель обязуется принять и оплатить их.

Цена, наименование продукции, количество, сроки и условия поставки указываются в спецификации (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что продукция поставляется партиями на основании заявок покупателя. Заявка содержит следующие сведения: количество продукции, номенклатура, срок поставки, иные сведения.

В соответствии со спецификацией № 1 на поставку продукции (приложение № 1 к договору поставки от 01.03.2010 – том 1 лист дела 22) общая стоимость поставляемой продукции согласована сторонами в размере 11 064 548 руб. 16 коп.

Как следует из материалов дела, поставка иных строительных материалов осуществлялась на основании заявок, представленных в дело  (124-138).

Конкурсный управляющий Добрышкин В.Н. в отзыве на требование ООО ТД «Эверест» указал, что лицо, от имени которого подписаны заявки к договору поставки от 01.03.2010, не является лицом, уполномоченным