Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2012 по делу n А81-166/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

25 июня 2012 года

                                                                    Дело № А81-166/2012

Резолютивная часть постановления объявлена  18 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объёме  25 июня 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей  Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3928/2012) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 марта 2012 года по делу №  А81-166/2012 (судья Максимова О.В.) по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН  1028900704392, ИНН 8905017830) к  обществу с ограниченной ответственностью «Норд Компьютерс» (ОГРН 1068905006972, ИНН  8905037481) о взыскании 332 232 руб. 35 коп.,

установил:

Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Норд Компьютерс» (далее – ООО «Норд Компьютерс», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 135 941 руб. 86 коп. и пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 316/07 от 25.05.2007 в сумме 196 290 руб. 49 коп.

Решением от 12.03.2012 по делу № А81-166/2012 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований Департамента в полном объёме.

Возражая против принятого судом решения, Департамент в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что право муниципальной собственности на здание, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение, возникло в 1996 году, и было зарегистрировано 08.12.2008. Имеющаяся регистрация права собственности на здание в целом исключает возможность одновременной регистрации права собственности на часть этого здания (помещения в нём). Также нежилое помещение общей площадью 92,8 кв.м., расположенное на третьем этаже капитального отдельно стоящего нежилого здания «Цех здоровья» по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 29 «А» является муниципальной собственностью независимо от государственной регистрации права в силу прямого указания закона.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о месте и времени судебного заседания в соответствии со статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в него не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, считает его подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что между Департаментом (арендодателем) и ООО «Норд Компьютерс» (арендатором) 25.05.2007 заключён договор аренды нежилого помещения, по условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 92,8 кв.м., расположенное на третьем этаже капитального отдельно стоящего нежилого здания «Цех здоровья» по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 29 А, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности.

Срок действия договора определён с 25.05.2007 до 25.05.2008 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы по договору составляет 320 480 руб. 16 коп. без учёта налога на добавленную стоимость.

По условиям пункта 4.3 договора арендатор вносит арендную плату в следующем порядке: за период с 25.05.2007 по 25.09.2007 единовременную сумму в размере 116 538 руб. 24 коп. – не позднее 10.10.2007, далее ежемесячно равными долями (по 29 134 руб. 56 коп.) путём перечисления денежных средств на единый счёт бюджета муниципального образования г. Ноябрьск с указанием номера договора и периода, за который вносится оплата, не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.

В пункте 4.5 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1 % от размера подлежащей внесению части арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял в пользование по акту приёма-передачи нежилое помещение общей площадью 92,8 кв.м., расположенное на третьем этаже капитального, отдельно стоящего нежилого здания «Цех здоровья», находящегося по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 29А. Акт приёма-передачи муниципального имущества от 25.05.2007 подписан сторонами без разногласий и скреплён печатями истца и ответчика (л.д. 16).

Как утверждает истец, в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Норд Компьютерс» обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в период действия договора аренды от 25.05.2007 № 316/07 задолженность ответчика по арендной плате составила 135 941 руб. 86 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении заявленных требований явился поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфов 1 и 4 главы 34, раздела 3 части 1 ГК РФ.

По правилам пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2). Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, право сдачи имущества в аренду является разновидностью правомочия распоряжения имуществом и принадлежит только собственнику или управомоченному собственником лицу.

Суд первой инстанции счёл, что ни на момент заключения договора аренды, ни в течение срока действия договора Департамент не являлся собственником переданного в аренду помещения, поскольку не обладал зарегистрированным правом на него.

Апелляционная инстанция считает указанный выше вывод суда первой инстанции ошибочными и не основанными на законе, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возникшее до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), не может привести к недействительности сделки по распоряжению данным имуществом.

Как усматривается из материалов дела, в подтверждение права на арендуемое ответчиком помещение Департаментом в материалы дела представлены реестр актов приёмки-передачи основных средств по цехам комзоны УТВиКа по состоянию на 01.01.1996; акт № 9 приёмки-передачи основных средств от 30.12.1995,  свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2008 72НЛ 097589, в котором в качестве основания регистрации указано постановление главы администрации от 05.04.1996 № 206 «Об утверждении перечня объектов государственной собственности ЯНАО предлагаемый для передачи в муниципальную собственность г. Ноябрьска», согласованное с КУГИ ЯНАО от 27.04.1996 № 552/07 (л.д. 19-22).

Совокупность указных документов позволяет прийти к выводу, что нежилое помещение общей площадью 92,8 кв.м., расположенное на третьем этаже капитального, отдельно стоящего нежилого здания «Цех здоровья», находящегося по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 29А, как составная часть названного здания является собственностью Муниципального образования город Ноябрьск.

Право муниципальной собственности на помещение возникло на основании приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе республик Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В статье 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьёй 2 Закона государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из изложенного следует, что право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Закона государственной регистрации  (31.01.1998) и является юридически действительным вне зависимости от государственной регистрации данного права.

Содержание пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации при его буквальном толковании свидетельствует о том, что государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершённой после введения в действие Закона.

Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, осуществление государственной регистрации данного договора как обременения не требовалось (части 2 статьи 609, части 2 статьи 651 ГК РФ), следовательно, отсутствовала необходимость регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности.

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что право муниципальной собственности на здание не оспорено.

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии