Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу n А75-549/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

06 июля 2012 года

                                                            Дело № А75-549/2012

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  06 июля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мироновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4378/2012) общества с ограниченной ответственностью «Приуралнефтегазстрой» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 03.04.2012 по делу № А75-549/2012 (судья  Кубасова Э.Л.), принятое по иску Администрации муниципального образования город Нягань (ОГРН 1038600201870; ИНН 8610004378; место нахождения: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г.Нягань, ул. 30 лет Победы, 8) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН 1028601499871; ИНН 8610004071; место нахождения: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нягань, 2-й мкр., 35) при участии в деле в качестве третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Приуралнефтегазстрой» (ОГРН 1058600208897; ИНН 8610016969; место нахождения: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нягань, ул. Лазарева, 29, 1), о признании недействительным проведенного аукциона,

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Приуралнефтегазстрой» – представитель не явился,

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани – представитель не явился, 

от Администрации муниципального образования города Нягани – представителя Манухина В.В. по доверенности от 10.01.2012 сроком действия до 31.12.2012,

установил:

Администрация муниципального образования города Нягань (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нягань (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным проведенного 01.11.2011 ответчиком аукциона по продаже муниципального имущества по лоту № 1 – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 29, корпус, 1, с расположенным под ним земельным участком площадью 2 594 кв.м., кадастровый номер 86:13:0401005:24.

Определением от 19.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Приуралнефтегазстрой» (далее – ООО «Приуралнефтегазстрой», третье лицо).

Решением Арбитражного суда  Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 03 апреля 2012 года по делу № А75-549/2012 исковые требования удовлетворены. Проведенный Департаментом 01.11.2011 аукцион по лоту № 1 по продаже муниципального имущества объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 29, корпус 1 с расположенным под ним земельным участком площадью 2 594 кв.м., кадастровый номер 86:13:0401005:24 признан недействительным.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО «Приуралнефтегазстрой» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы третье лицо ссылается на то, что сама по себе цена, указанная в отчете об оценке, не является ценой сделки, которая определяется в результате торгов. Считает, что истец имел возможность до проведения аукциона дать указание о его непроведении. Указывает, что ООО «Приуралнефтегазстрой» пользуется спорным объектом с 01 января 2008 года по договору аренды и оплатило за период действия договора 4 848 838 руб. 53 коп. арендных платежей. Кроме того, как указывает третье лицо, после проведения аукциона ООО «Приуралнефтегазстрой» произвело ремонтные работы на спорном объекте на сумму 3 518 485 руб. 30 коп., что увеличило стоимость объекта.

Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции по настоящему делу без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Полагает, что цена является гарантированным минимумом, по которому осуществляется продажа муниципального имущества, кроме того, от нее зависит размер задатка и величина повышения первоначальной цены. Считает, что в настоящем случае произошла практически безвозмездная передача имущества из муниципальной собственности.

Департамент и ООО «Приуралнефтегазстрой», надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель Администрации высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Администрации города Нягань № 0343-р от 15.09.2011 Департамент приказом № 378 от 26.09.2011 объявил о проведении 01.11.2011 аукциона с подачей предложений о цене в открытой форме по продаже муниципального имущества, в том числе лот № 1 – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 29, корпус, 1, с расположенным под ним земельным участком площадью 2 594 кв.м., кадастровый номер 86:13:0401005:24 (том 1 л. 10-12).

Отчетом Няганской торгово-промышленной палаты № 23/11-3 от 14 марта 2011 года определена рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС по состоянию на 28 февраля 2011 года в размере 406 000 руб., в том числе, стоимость земельного участка 2 438 руб. (том 1 л. 18-43).

Извещение о проведении аукциона опубликовано в газете «Вестник Приобья» № 39 (8507) от 29.09.2011, начальная цена имущества, включенного в лот № 1 указана 406 000 руб., шаг аукциона 20 300 руб. (том 1 л. 13-14)

Результаты оценки и сопоставления заявок на участие в аукционе оформлены протоколом № 1 от 01 ноября 2011 года, согласно которому победителем аукциона по лоту № 1 признано ООО «Приуралнефтегазстрой», предложившее цену 426 300 руб. (том 1 л. 15).

ООО «Приуралнефтегазстрой» 01.11.2011 вручено уведомление о признании его победителем (том 1 л. 16).

Администрация полагая, что проведенный Департаментом 01.11.2011 аукцион по лоту № 1 по продаже муниципального имущества проведен с нарушениями, обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ООО «Приуралнефтегазстрой» апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

Как предусмотрено статьей 447 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом по смыслу норм гражданского законодательства торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов.

В связи с чем, в предмет доказывания по делу с учетом исковых требований входят факт нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с иском, при проведении торгов, а также факт нарушения правил проведения торгов.

Согласно пункту 2 распоряжения Администрации города Нягани № 0343-р от 15.09.2011 «О приватизации муниципального имущества» начальная цена реализуемых объектов устанавливается на основании отчетов об оценке.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с участием субъектов предпринимательской деятельности в приватизации государственного и муниципального имущества регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

Исходя из статьи 3 Закона о приватизации его действие распространяется на отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

В силу части 3 статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

На основании пункта 26 ФСО № 1 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Отчет № 23/11-3 об оценке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 29, корпус, 1, с расположенным под ним земельным участком площадью 2 594 кв.м., кадастровый номер 86:13:0401005:24, по состоянию на 28.02.2011. Аукцион по продаже указанного муниципального имущества проведён 01.11.2011, то есть по истечении шестимесячного срока с даты составления отчета о его оценке.

Таким образом, ответчик, в силу статей 11, 12 Закона о приватизации, статей 8, 12 Закона об оценочной деятельности, пункта 26 ФСО № 1, к моменту проведения аукциона фактически не располагал сведениями о величине рыночной стоимости муниципального имущества подлежащего продаже по лоту № 1 – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 29, корпус, 1, с расположенным под ним земельным участком площадью 2 594 кв.м., кадастровый номер 86:13:0401005:24. Определенная отчетом № 23/11-3 от 14 марта 2011 года рыночная стоимость муниципального имущества не могла, с учётом положений пункта 26 ФСО № 1, рассматриваться в качестве достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с муниципальным имуществом.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении ответчиком порядка  проведения аукциона по продаже указанного муниципального имущества.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно отчету Няганского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югра» № 8613/17.11.2011/Ц-176/Ю-1-М/0533 от 21.12.2011 по состоянию на 02 декабря 2011 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 29, корпус, 1, составляет 4 100 000 руб., рыночная стоимость расположенного под ним земельного участка площадью 2 594 кв.м., кадастровый номер 86:13:0401005:24 составляет 2 400 000 руб. (том 1 л. 63-90), что в 16 раз превышает начальную цену продажи указанного имущества, установленную Департаментом в целях проведения 01.01.2011 аукциона (406 000 руб.) на основании отчета № 23/11-3 от 14.03.2011.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО «Приуралнефтегазстрой» после проведения аукциона осуществило ремонтные работы на спорном объекте, увеличившие его стоимость, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В материалы дела представлены акт о приемке выполненных работ № 1 от 01.12.2011 на сумму 3 518 485 руб. 30 коп., локальный сметный расчет по состоянию