Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 по делу n А81-4682/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

лиц, участвующих в деле, приобщением дополнительных доказательств суд не усматривает.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ИП Мелехова Г.А. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчиков высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, письменные объяснения ИП Мелехова Г.А., заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Мелеховым Г.А. на основании договора участия в долевом строительстве № 24-08/ДУ от 12.05.2008, заключенного с НО «Фонд развития г. Новый Уренгой» (застройщик) приобретено нежилое помещение, общей площадью 236, 9 кв.м. инв. № 10114578:449, лит.А, по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкрн. Оптимистов, дом 2 корпус 1, цокольный этаж.

Право собственности на указанное имущество, а также право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля в праве 225/10000) зарегистрировано за Мелеховым Г.А. 27.11.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 89АА № 068532 от 09.02.2011, выданным взамен свидетельства серия 72НЛ № 277797 от 27.11.2008 (том 1 л. 23).

Кроме указанного договора участия в долевом строительстве документами-основаниями для регистрации права послужили: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 89304000-73/2007 от 29.12.2007, приказ об утверждении реестра собственников помещений с выделением долей № 16-пр от 07.07.2008 и акт приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2008.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 89АА № 068532 от 09.02.2011, в качестве общего имущества в многоквартирном доме указано: Многоквартирный дом, назначение: общее имущество, цокольный этаж, 9 - этажный, общая площадь 931,8 кв.м., инв. № 10114578, лит. А, лестничные клетки, общие коридоры и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого комплекса, общая площадь 60 152 кв.м., кад. № 89:11:020201:0033 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Южная часть города, I микрорайон малоэтажной застройки, в 250 м на северо-запад от ул. Сибирской, д. 55 (том 1 л. 23). 

В 2009 году на основании договоров купли-продажи, заключенных с НО «Фонд развития г. Новый Уренгой» ответчиками также приобретены нежилые помещения по указанному адресу. В частности по договору купли-продажи № 73-08/КПн от 02.04.2009 Ковалев В.М. приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 122,3 кв.м., расположенное по адресу мкр. Оптимистов, д. 2, корп. 1, цокольный этаж, в г. Новый Уренгой, с правом собственности на которое к покупателю перешло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с долей в праве 132/10000 (том 1 л. 145-146). 

По договору купли-продажи № 88-09/КПн от 21.12.2009 Ковалев В.М. приобрел нежилое помещение общей площадью 181,7 кв.м., расположенное по адресу мкр. Оптимистов, д. 2, корп. 1, цокольный этаж, в г. Новый Уренгой, с правом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 196/10000 (том 1 л. 149-150).

Газизов И.М. купил по договору купли-продажи № 75-08/КПн от 05.05.2009 нежилое помещение общей площадью 10 кв.м., расположенное по адресу мкр. Оптимистов д. 2 корп. 1, цокольный этаж, в г. Новый Уренгой с правом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 11/10000 (том 2 л. 40-41).

Как следует из представленных договоров купли-продажи, помещения, приобретенные ответчиками, принадлежали НО «Фонд развития г. Новый Уренгой» на праве собственности на основании разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 89304000-73/2007 от 29.12.2007, приказа об утверждении реестра собственников помещений с выделением долей № 16-пр от 07.07.2008, приказов о внесении изменении в приказ  № 16-пр от 07.07.2008, о чем в ЕГРП сделаны записи о регистрации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 72 НЛ 039897, 72 НЛ 209617, 72 НЛ 041626.

По результатам долевого участия, приказом НО «Фонд развития г. Новый Уренгой» № 16-пр от 07.07.2008 утвержден Реестр собственников помещений по адресу: мкр. Оптимистов, 2/1, с выделением долей, который фактически определил доли и условия возникновения права собственности на вновь возведенный объект недвижимости в соответствии с материальными затратами участников по возведению объекта недвижимости (том 2 л. 123-127).

По реестру, утвержденному приказом № 16-пр от 07.07.2008, с учётом изменений внесённых приказом № 3-пр от 06.02.2009 доля Мелехова Г.А. определена в размере 0, 0255 (236, 9 кв.м.) (том 1 л. 129-130).

После приобретения ответчиками нежилых помещений по адресу: мкр. Оптимистов, 2/1 в г. Новый Уренгой, ИП Мелехов Г.А., обнаружив, что к ним перешли помещения, которые, по мнению истца, должны являться общей собственностью, а также ссылаясь на ограничения со стороны ответчиков к доступу в эти помещения, ИП Мелехов Г.А. обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказ в удовлетворении исковых требований явился причиной подачи истцом апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать принадлежащее ему имущество, обладающее индивидуально определенными признаками и фактически находящееся в незаконном владении другого лица (виндикационный иск).

Из приведенной нормы следует, что истцом по виндикационному иску должны быть доказаны: 1) наличие права собственности или иное вещное право на истребуемое имущество, 2) факт нахождения этого имущества у ответчика и 3) незаконность такого владения.

В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По смыслу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 2 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право собственности ответчиков на спорные помещения подтверждено выписками из ЕГРП (том 1 л. 24-26).

Довод истца о том, что спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно статьям 289 и 290 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что по смыслу вышеуказанных норм права, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в части 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Статья 36 ЖК РФ определяет перечень имущества, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в число которого включены и коридоры, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (коридоры), однако само по себе расположение помещений в цокольном этаже жилого дома еще не означает их автоматического отнесения к общему имуществу собственников помещений в этом доме, поскольку условием для отнесения того либо иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома является то, что помещение должно быть предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.

Между тем проектами, техническими паспортами и иными документами, имеющимися в материалах дела, подтверждается, что цокольный этаж многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, 2/1, не был спроектирован, как технический (вспомогательный) и не вводился в эксплуатацию в качестве такового, поскольку в цокольном этаже по проекту предполагалось размещение торговых, коммерческих площадей, не являющихся техническими либо вспомогательными.

Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома, на что также указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09.

При отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного