Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2012 по делу n А75-10035/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлено, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны, в частности, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

В соответствии с названными нормами в информации о проведении 15 сентября 2006 года аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства, размещенной в печатном средстве массовой информации - газета Сургутские ведомости» № 31 (251) от 12 августа 2006 года, помимо прочего указаны дата, время, порядок осмотра земельного участка. В тексте публикации о проведении аукциона содержится информация о том, что территория земельного участка частично занята земельными насаждениями и частично застроена ветхим жильем, подлежащим сносу с переселением граждан, проживающих в данном жилье за счет средств победителя. Одновременно с информацией о проведении аукциона опубликован проект договора аренды земельного участка, ситуационный план земельного участка (том 1, л.д. 64-69).

Таким образом, оснований считать, что от ЗАО «ЮУИСП», как заинтересованного в получении участка в аренду для комплексного строительства, была скрыта информация в отношении земельного участка или иное введение в заблуждение истца о состоянии земельного участка и условиях договора аренды, у суда апелляционной инстанции не имеется.

До проведения аукциона истец на основании своего запроса от 15 сентября 2006 года получил разъяснения об условиях аукциона с приложением списка строений, расположенных на земельном участке, являющемся объектом аренды по договору № 716 от 25 сентября 2006 года, в том числе и о нахождении на земельном участке не только жилых домов, но и балков, вагонов с указанием о проживающих в них гражданах и количестве квадратных метров для предоставления жилья  (том 2, л.д. 7-27). Указанное еще раз подтверждает, что до момента заключения договора аренды ЗАО «ЮУИСП» располагало сведениями о состоянии земельного участка и условиях пункта 6.2. договора аренды.

Согласно протоколу № 3 о результатах аукциона от 15 сентября 2006 года договор  аренды  земельного участка № 716 от 25 сентября 2006 года заключен с ЗАО «ЮУИСП» (том 1, л.д. 29).

Как указывалось выше, согласно пункту 6.2. договора аренды арендатор за счет собственных средств сносит ветхое жилье, находящиеся на территории земельного участка, с переселением граждан, проживающих в данном жилье.

Довод ЗАО «ЮУИСП» о том, что условия названного пункта не могло быть включено в договор аренды в силу статей 30.2 и 38.2 ЗК РФ, подлежит отклонению.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 38.2 ЗК РФ предусмотрено, что дополнительно к указанным в подпунктах 6 - 8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Между тем, материалы дела свидетельствуют о том, что необходимость сноса ветхого жилья была учтена при определении начальной рыночной стоимости права аренды земельного участка, расположенного в 30 микрорайоне, что отражено в отчете № 16904-40-4 от 17 июля 2006 года, составленном оценщиком ОАО «Реформа» (далее по тексту – отчет) (том 1, л.д. 101-154).

В разделе 11 отчета «Описание земельного участка» содержится информация о том, что территория участка частично занята зелеными насаждениями и частично застроена ветхим жильем, подлежащим сносу.

В разделе 12 отчета «Анализ наиболее эффективного использования» в качестве правовой обоснованности использования земельного участка указано: для комплексной застройки оцениваемого участка необходимо снести существующее ветхое жилье общей площадью 27 000 кв.м. в соответствии с законодательством Российской Федерации застройщик в данном случае обязан предоставить равноценное жилье гражданам, проживающим в ветхом жилье. Ориентировочная стоимость затрат на снос и предоставление жилья составляет 540 000 000 рублей.

При этом, общая площадь ветхого жилья рассчитана исходя из общей площади жилых строений в микрорайоне 30 (27 222 кв.м), подлежащей сносу, расчет которой производился путем умножения количества проживающих в  нем граждан на социальную норму.

Перечень строений и домов, расположенных в границах микрорайона 30 представлен администрацией г. Сургута в материалы дела.

Далее из отчета следует, что предоставление жилья будет осуществляться по себестоимости при цене одного квадратного метра  18 000 – 20 000 рублей (подраздел «Рыночный спрос» отчета).

Таким образом, стоимость затрат на снос и предоставление других благоустроенных жилых помещений составляет: 27 000 кв.м х 20 000 рублей = 540 000 000 рублей.

Согласно разделу 14 отчета, затраты на строительство складываются следующим образом: строительно-монтажные работы; строительство городской инфраструктуры; плата за аренду земельного участка;  проектирование; снос существующего ветхого жилья и предоставление нового жилья.

Проанализировав соответствующие планируемому варианту использования расходы и доходы, эксперты произвели расчеты стоимости права аренды земельного участка, отраженные в таблице на стр. 49 отчета.

Согласно названной таблице стоимость затрат инвестора на строительство  составляет 9 680 000 000 рублей. Эта сумма распределена на пять первых лет строительства (9 680 000 000 рублей / 5 = 1 936 000 000 рублей).

Затраты инвестора на проектирование, строительство внутренних и магистральных инженерных коммуникаций, а также на снос ветхого жилья и расселения составляют 2 916 174 000 рублей (42 000 000 + 2 334 174 000 + 540 000 000). Эта сумма также распределена на пять лет по 582 000 000 рублей за первый год и по 583 543 500 рублей за остальные четыре года.

В затраты также включена плата за землю в размере 28 220 367 рублей 50 копеек.

Доход инвестора оценен в 13 640 000 000 рублей исходя из застройки 550 000 кв.м жилья и реализации 80% по цене 31 000 рублей (550 000 х 80% х 31 000). Распределив эту сумму на пять лет, доход инвестора в год составляет 2 780 000 000 рублей.

Доходный метод предполагает вычет из доходов расходов: 2 780 000 000 – 582 000 000 - 1 936 000 000 - 28 220 367,5 х 0,4975 (фактор текущей стоимости) = 90 377 197 рублей 69 копеек. Аналогичные операции произведены по остальным четырем годам. Итого получается: 90 377 197,69 + 77 921 487,16 + 67 757 971,65 + 58 919 191,71 + 51 233 923,02 = 346 209 771 рублей 24 копеек.

Согласно распоряжению администрации г. Сургута от 27 июля 2006 года № 1641 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка составляет 350 000 000 рублей.

Изложенное свидетельствует о том, что затраты на снос ветхого жилья на территории арендуемого земельного участка и переселение граждан, были исключены из начальной стоимости права аренды земельного участка.

Затраты на освобождение земельного участка являются составляющей частью  комплексного освоения земельного участка и поэтому довод ЗАО «ЮИСП» о возложении на него требований по выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы является несостоятельным. В случае исключения из расходов затрат на освобождение участка первоначальная стоимость аренды составляла бы большую сумму.

Кроме того, по правилам статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для договоров такое предположение правомерно при наличии двух условий: 1) отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); 2) стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Исковые требования касаются признания недействительным пункта 6.2. договора  аренды  земельного участка № 716 от 25 сентября 2006.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 7 статьи 38.1 ЗК РФ предусмотрено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

В силу подпункта 9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Таким образом, целью правового регулирования статьи 38.1 ЗК РФ является обеспечение возможности заключить договор аренды земельного участка с лицом, предложившим лучшие условия.

Лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие.

Оценив содержание извещения о проведении аукциона, суд апелляционной инстанции расценивает указанное в нем условие (территория земельного участка частично занята земельными насаждениями и частично застроена ветхим жильем, подлежащим сносу с переселением граждан, проживающих в данном жилье за счет средств победителя), как существенное условие договора, поскольку без его включения в договор, договор не был бы совершен.

При таких обстоятельствах, недействительность пункта 6.2. договора аренды  земельного участка № 716 от 25 сентября 2006 влияет на действительность остальных условий указанной сделки. Следовательно, в настоящем случае суд первой инстанции не мог признать недействительной только часть сделки, а о недействительности всего договора требования заявлено не было (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2007 года №16580/06, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 №12320/09).

У суда также отсутствовали установленные законом или сделкой основания для удовлетворения требования истца об обязании ответчика переместить за границы участка балков с предоставлением проживающим в них гражданам благоустроенных жилых помещений либо альтернативных земельных участков для размещения балков, а также расселения жилых домов с предоставлением проживающим в них гражданам благоустроенных жилых помещений.

Первоначально требование заявлено со ссылкой на положения статьи 309, пункт 1 статьи 611, статьи 613  ГК РФ, затем обосновано наличием между сторонами подписанного соглашения № 17-10-283/8 о взаимодействии по переселению граждан, проживающих на территории земельного участка микрорайона № 30 г. Сургута от 03 декабря 2007 года.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу статьи 398 ГК РФ право требования отобрания вещи у должника возможно только на предусмотренных обязательством условиях.

Условиями аукциона и договора аренды определено, что передаваемый в аренду земельный участок частично занят зелеными насаждениями и ветхим жильем. При этом арендодателю было известно до заключения договора, что под понятием ветхого жилья арендодатель подразумевает не только жилые дома, но и балки и вагоны. В официально опубликованной аукционной документации отражено, что территория земельного участка частично занята земельными насаждениями и частично застроена ветхим жильем, подлежащим сносу с переселением граждан, проживающих в данном жилье за счет средств победителя, размещен ситуационный план микрорайона №30. Перечень жилых строений в 30 микрорайоне (т.2 л.д.9-27) содержит вид жилого строения и иных помещений (коттедж, дереян., бочка, вагон, балок).

При этом материалами дела подтверждено, что фактическая передача земельного участка в аренду состоялась, истец приступил к его освоению, начав строительство жилых домов, что подтверждено разрешениями на строительство от 17.03.2008,  от 18.06.2009, от 17.12.2008, разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 30.06.2009, от 31.12.2009, АПЗ №109 (т.2 л.д. 56-81).

Материалами дела подтверждено, что ответчик передал истцу земельный участок