Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2012 по делу n А75-10035/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в аренду на предусмотренных договором аренды условиях.

Не могут быть удовлетворены  требования истца и с применением статьи 613 ГК РФ.

Статьей 613 ГК РФ определено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

 При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

  Таким образом, в силу данной нормы, в случае если истец полагает, что ему передан земельный участок обремененный правами третьих лиц, надлежащим способом защиты права было бы заявление требований об уменьшении арендной платы или расторжении договора.

Однако при заключении договора истец был предупрежден ответчиком о том, что на земельном участке расположены жилые и приспособленные под жилые помещения с проживающими в них гражданами.

Необоснованной также является ссылка суда первой инстанции на соглашение № 17-10-283/8 о взаимодействии по переселению граждан, проживающих на территории земельного участка микрорайона № 30 г. Сургута от 03 декабря 2007 года (далее по тексту – соглашение о взаимодействии), как основание возникновения обязанности у ответчика освободить земельный участок от находящихся на нем балков и расселения жилых домов (том 1, л.д. 70-77).

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Заявляя требования по пункту 2 и 3 искового заявления, истец, помимо соглашения, основывал требования положениями статьей 15, 16, 32, 86 Жилищного кодека Российской Федерации (далее ЖК РФ), пунктом 4 статьи 16  Федерального закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Между тем, данные нормы не устанавливают обязанность муниципального образования освободить земельные участки, предоставленные в аренду, по требованию арендатора земельного участка от находящихся на них жилых и, приспособленных под жилые помещений путем предоставления проживающим в них лицам другого благоустроенного помещения.

В силу статьи 1 Федерального закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» настоящий Федеральный закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» введена Федеральным законом от 17.12.2009 №316-ФЗ  и действует с 31.12.2010 года. Данной нормой установлено, что в  случае приобретения субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с настоящим Федеральным законом по цене, превышающей цену приобретения жилых помещений, рассчитанную с учетом указанной в пункте 5 части 2 настоящей статьи предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов. В случае предоставления гражданину, переселяемому из аварийного жилищного фонда, жилого помещения, общая площадь которого превышает общую площадь ранее занимаемого им жилого помещения, но не больше определяемой в соответствии с жилищным законодательством нормы предоставления площади жилого помещения на одного человека, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

  Финансирование расходов, указанных в части 4 настоящей статьи, за счет средств Фонда не допускается, и их отдельный учет осуществляется в составе расходов бюджетов соответствующих субъектов Российской Федерации и (или) бюджетов соответствующих муниципальных образований (часть 5 статьи 16).

  При этом, в части 3 статьи 16 закона указано, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Статьи 15 и 16 ЖК РФ определяют общее понятие объекта жилищных прав и вида жилого помещения, а также устанавливают, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания в силу данной нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.

  Статья 32 ЖК РФ регулирует порядок  обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а не арендатора земельного участка.

  Статьи 85, 86, 89 ЖК РФ предусматривают основания и порядок выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности и в связи со сносом жилого помещения.

  Положения вышеуказанных  статей ЖК РФ направлены на защиту прав граждан, проживающих в жилых помещениях из которых они подлежат выселению, по основаниям, указанным в статье 85 ЖК РФ. При этом в части 3 статьи 89 ЖК РФ установлено обязательное требование, что в решении суда о выселении гражданина в судебном порядке должно быть указано жилое помещение, куда выселяется гражданин.

  Соответственно, вышеуказанные нормы не регулируют взаимоотношения арендатора земельного участка и органов государственной власти или местного самоуправления,  которые принимают решения о сносе домов или обязаны предоставить проживающим в жилых помещениях лицам другого благоустроенного жилья в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Суд апелляционной инстанции полагает, что у ответчика не возникла обязанность перед истцом и по соглашению о взаимодействии, в силу следующего.

Как следует из текста соглашения о взаимодействии, оно было заключено между администрацией г. Сургута и ЗАО «ЮУИСП» в целях определения порядка исполнения сторонами обязательств по переселению граждан, проживающих на территории земельного участка микрорайона № 30 г. Сургут, право аренды которого принадлежит ЗАО «ЮУИСП» на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 716 от 25 сентября 2006 года.

Настоящее соглашение устанавливает права и обязанности сторон по переселению граждан из жилых помещений (жилых домов) и иных помещений, приспособленного для временного проживания граждан (балки, вагоны), расположенных на земельном участке в связи со сносом домов (помещений) с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений, а также определяет права и обязанности сторон в связи с соблюдением ими порядка предоставления указанным гражданам такого жилья (пункт 1.2. соглашения о взаимодействии).

Согласно пункту 1.3. соглашения о взаимодействии при исполнении его условий стороны руководствуются положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (в частности пунктом 1 статьи 85, статьями 85, 89), Программы «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 2005-2015 годы», утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11 ноября 2005 года № 103-оз, Положения о порядке реализации в городе Сургуте программы «Обеспечение жилыми помещениями граждан, проживающих в жилых помещениях, не пригодных для проживания», утвержденного постановлением администрации г. Сургута от 19 июля 2006 года № 1645, а также иными нормативными актами Российской Федерации, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и муниципального образования городского округа г. Сургут.

В соответствии с пунктом 2.1. соглашения о взаимодействии стороны обязуются обеспечить граждан, проживающих в жилых помещениях и иных помещениях (балки, вагоны), расположенных на земельном участке благоустроенными жилыми помещениями в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением.

При этом, пунктом 3.1 Соглашения установлена обязанность общества обеспечить переселение граждан, указанных в приложении №3 к договору (иные помещения, балки, вагоны) в соответствии с порядком, определенным пунктами 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3, 3.1.4., 3.1.5. Пунктом 3.2. общество приняло на себя обязанность по временному переселению граждан, указанных в приложении №2 при условии исполнения обязательств городом.

Пунктом  4.2. соглашения  определена обязанность города по обеспечению граждан, указанных в приложении №2 (жилые дома) благоустроенными помещениями при соблюдении условий, указанных в пунктах 4.2.1-4.2.7.

Пунктом  4.2.4.  установлено, что выселение граждан должно быть произведено из занимаемых ими жилых помещений в сроки согласно календарному графику освобождения жилых помещений на земельном участке (приложение №4) при наличии денежных средств, поступивших согласно подпрограмме.

Календарный график (приложение №4) сторонами не подписан.

В силу части 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Условной сделкой в зависимость от наступления неподвластного сторонам обстоятельства поставлено возникновение или прекращение основного правоотношения в целом, а не отдельных прав и обязанностей. В случае ненаступления отлагательного условия, в зависимость от которого стороны поставили возникновение обязательства, основное правоотношение не наступает.

Признаками отлагательного условия являются вероятность его наступления; неопределенность, что условие неизбежно наступит; обстоятельство, которое произойдет в будущем;  данное обстоятельство получило качество юридического факта по воле сторон, а не в силу прямого указания закона.

Статья 157 ГК РФ не ограничивает право сторон связать юридические последствия сделки с отлагательным условием.  Буквальное толкование статьей 157 и 421 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что юридические последствия любой сделки стороны вправе связать с отлагательным условием, если обратное прямо не предусмотрено законом.

В пункте 4.3. соглашения отражено, что город обеспечивает выполнение взятых на себя обязательств при условии действия подпрограммы и наличия поступивших средств из окружного бюджета, а также при условии надлежащего и своевременного выполнения обществом своих обязательств по договору.

Таким образом, обязанность администрации г. Сургута, установленная соглашением о взаимодействии, не являлась безусловной, а была поставлена в зависимость от действия подпрограммы и получения средств бюджетного  финансирования из окружного бюджета.

Получение средств бюджетного финансирования не составляет договорной обязанности и не зависит от воли, какой либо из сторон соглашения.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 3 Программы «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 2005-2015 годы», утвержденной Законом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11 ноября 2005 года № 103-оз, составной частью Программы является, в том числе  Программа «Обеспечение жилыми помещениями граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для проживания» (далее по тексту  - программа 1).

Пунктом 1 статьи 5 Программы установлено, что в целях реализации подпрограммы 1 бюджетам муниципальных образований - городских округов и муниципальных районов автономного округа предоставляются средства бюджета автономного округа на софинансирование программ муниципальных образований по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

Статьей 6 Программы урегулированы условия и порядок предоставления средств бюджета автономного округа.

Так, согласно части 1 названной статьи средства бюджета автономного округа предоставляются в форме субсидий бюджету муниципального образования при соблюдении следующих условий:

1) наличие утвержденной муниципальной программы по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания;

2) финансирование (софинансирование) мероприятий подпрограммы 1 по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, за счет средств бюджета муниципального образования.

Объем софинансирования подпрограммы 1 за счет средств бюджета автономного округа и средств бюджетов муниципальных образований устанавливается в соотношении 90 процентов и 10 процентов соответственно.

Средства бюджета автономного округа предоставляются из расчета общей площади жилых помещений, признанных непригодными для проживания и подлежащими сносу в соответствии с условиями подпрограммы 1, и норматива средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения, устанавливаемого уполномоченным органом исполнительной власти автономного округа (часть 2 статьи 6 Программы).

 Согласно статье 8 Программы финансирование подпрограммы 1 осуществляется за счет средств бюджета автономного округа, бюджетов муниципальных образований и внебюджетных источников.

 Распределение средств между муниципальными образованиями осуществляется пропорционально доле площади жилых помещений, признанных непригодными для проживания на 1 января 2007 года в соответствующем муниципальном образовании, в общей площади непригодных жилых помещений в автономном округе в соответствии с данными, содержащимися в реестрах жилых домов, признанных непригодными для проживания, представленных органами местного самоуправления координатору подпрограммы