Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу n А81-3993/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

Как пояснил истец, изначально по договору аренды земельного участка, последний  был предоставлен именно под строительство. Ответчиком данное утверждение не опровергнуто, договоры аренды, заключённые и действующие в 1995-1999годах, в материалы дела не представлены.

Из условий договора аренды земельного участка № 62 от 16.02.2000 (том 1 л. 15-19) следует, что Управление архитектуры, градостроительства и земельной политики Администрации города Губкинский (арендодатель) сдаёт, а ИП Назаров В.С. (арендатор) принимает в краткосрочную аренду земельный участок общей площадью 36,0 кв.м, расположенный в микрорайоне № 2 под торговый павильон.

Пунктом 3.1.1 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора благоустроить прилегаемую территорию согласно эскизу УАГ и ЗП в срок до 01.05.2000.

Обязанностью арендатора также является сдача в эксплуатацию магазина с прилегающим благоустройством ГАСН в установленном порядке, открытие без сдачи не допускается (пункт 3.1.5 договора).

В свою очередь, в обязанности арендодателя входит выдача заключения о готовности объекта в эксплуатацию в трёхдневный срок после предоставления арендатором заключения ГАСН, пожнадзора, санэпидемнадзора, энергонадзора (пункт 4.2.2 договора).

Соответствующие договоры аренды земельного участка для размещения торгового павильона «Элен» заключены также 12.07.2001, 22.07.2004, 22.06.2006, 30.05.2007, 22.05.2009, 15.02.2011, 20.05.2011 (том 2 л. 7-13, 16-20, 25-28, 36-38, 40-42, 45-47, 52-53).

Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.04.2011 № 05/004/2011-096 (том 1 л. 24) подтверждается нахождение в аренде у ИП Назарова В.С. земельного участка, площадью 396 кв.м, расположенного по адресу: г. Губкинский, ул. Парковая, остановочный комплекс 1.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 22.12.2012 № 8914/202/10-0600 (том 1 л. 60-61) земельный участок с кадастровым номером 89:14:010102:32, расположенный в г. Губкинский, мкр. № 2, имеет разрешённое использование для эксплуатации торгового павильона «Элен».

По договору аренды № 176/11 от 20.05.2011 (том 1 л. 100-103) Департамент предоставляет ИП Назарову В.С. земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 89:14:0101102:32 общей площадью 218,78 кв.м для эксплуатации торгового павильона «Элен».

Срок действия указанного договора аренды установлен с 20.05.2011 по 19.05.2013.

Поскольку договором аренды предусматривалась обязанность арендатора сдачи в эксплуатацию магазина, а у арендодателя имелась коррелирующая обязанность выдачи заключения о готовности объекта в эксплуатацию, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что земельный участок выделялся истцу для строительства объекта недвижимости, поскольку исходя из положений статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, факт сдачи спорного объекта в эксплуатацию подтверждает отнесение его к объектам капитального строительства, поскольку на временные объекты правила о вводе в эксплуатацию не распространяются.

Представленные в материалы дела распоряжения Администрации города Губкинский о предоставлении земельного участка в аренду в соответствии со статьями 22, 29 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствуют о согласовании собственником размещения на данном участке объекта недвижимости. Исходя из указанных распоряжений о предоставлении земельного участка, следует наличие явно выраженного намерения органа местного самоуправления на предоставление земельного участка под строительство капитального объекта.

Таким образом, оценив условия договоров аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что индивидуальному предпринимателю Назарову В.С. земельный участок предоставлялся для строительства торгового павильона именно в качестве объекта капитального строительства, а не для установки объекта движимого имущества.

К отношениям сторон в области градостроительной деятельности подлежат применению Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Истцом в материалы дела в подтверждение получения разрешительной документации на строительство представлено разрешение Государственной инспекции архитектурно-строительного надзора г. Губкинский от 10.06.1998, выданное ИП Назарову В.С. на выполнение строительно-монтажных работ торгового павильона в мкр. № 2 согласно проектной документации ООО «Вита-Р».

Постановлением первого заместителя Мэра города Губкинский № 498 от 06.07.1998 предпринимателю предоставлен земельный участок под торговый комплекс нового типа.

18 июля 1998 года истец приобрёл у ПСТРИ «Вита-Р» конструктивные элементы торгового павильона модульного типа.

Законченный строительством объект был предъявлен предпринимателем к приёмке в эксплуатацию и принят Инспекцией Госархстройнадзора г. Губкинский, о чём 13.08.1998 выдано техническое заключение. В данном заключении отражено соответствие объекта проектной документации, установлено отсутствие нарушений СНиП, предложено выполнить озеленение. Также в этом документе указано на представление положительных заключении пожнадзора и санэпидемнадзора.

Данное техническое заключение является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости в соответствии с действовавшим на момент его создания законодательством.

Таким образом, право собственности индивидуального предпринимателя Назарова В.С.о. на торговый павильон возникло 13.08.1998, тогда как государственную регистрацию прав на недвижимое имущество Учреждение юстиции по ЯНАО осуществляло только с 06.12.1999.

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ права индивидуального предпринимателя Назарова В.С.о. на указанный объект должны признаваться юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

В материалы дела представлено регистрационное удостоверение (том 1 л. 49), согласно которому торговый павильон «Элен», расположенный по адресу: ЯНАО, г. Губкинский, мкр. № 2, зарегистрирован на праве частной собственности за Назаровым В.С. на основании технического заключения от 13.08.1998.

Указанное удостоверение правоустанавливающим документом, как верно указал суд первой инстанции, не является, однако подтверждает постановку муниципальным учреждением «Управление недвижимостью» Администрации города Губкинский спорного объекта как объекта недвижимости в органах технической инвентаризации.

В дальнейшем возведённый павильон с разрешения органов местного самоуправления был реконструирован.

Так, протоколом согласования земельного участка № 185 от 06.06.2002 (том 1 л. 50-52) подтверждается согласование Администрацией земельного участка общей площадью 18 кв.м для расширения торгового павильона «Элен».

В заключении Государственного пожарного надзора по отводу земельного участка под расширение № 23 от 19.06.2002 указано, что расширение торгового павильона «Элен» возможно при условиях оборудования павильона системой автоматического обнаружения пожара в соответствии с требованием действующих норм и правил (основание: пункт 1.13* НПБ 110-99); разработки проекта в соответствии с противопожарными требованиями действующих норм и правил и представления его в 28 ОГПС на рассмотрение (основание: пункт 3.7 СНиП 11-01-95).

Государственный архитектурно-строительный надзор Российской Федерации 09.10.2002 (том 1 л. 55-57)  на основании положительных заключений и справок гл. архитектора города, пожнадзора, санэпидемнадзора, госэнергонадзора, МУП ГГЭС, БТИ, Гострудинспекции выдал индивидуальному предпринимателю Назарову В.С.о. техническое заключение, согласно которому реконструкция торгового павильона «Элен» в микрорайоне 2 выполнена им по проектно-сметной документации, разработанной ООО «Металлон», объект установлено считать готовым к эксплуатации.

Заключением от 10.10.2002 (том 1 л. 58-59) Государственная инспекция труда в ЯНАО подтверждает, что реконструкция спорного объекта производилась в соответствии с разрешением Администрации г. Губкинский, реконструированный объект (торговый павильон «Элен») готов к приёмке.

Заключением органа Госархстройнадзора, составленным на основании Временного Положения о приёмке законченных строительством объектов на территории Российской Федерации, рекомендовано Администрации посёлка Губкинский утвердить акты приёмки законченного строительством коммерческого киоска (расширение мкр. 2). В этом акте отражено то, что строительство производилось в соответствии с оформленным разрешением ГАСН.

Санитарно-эпидемиологическим заключением № 89.Б7.01.121.М.000016.07.02 от 08.07.2002 (том 1 л. 54) подтверждается соответствие торгового павильона государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Губкинский 08.06.2004 выдана справка о временном присвоении адреса объекту (том 1 л. 64).

Наружная отделка фасадов павильона согласована главным архитектором города Губкинский 03.05.2005 (том 1 л. 82-83).

Справкой МУП «Управление тепловодоснабжения и инженерных сетей» от 23.08.2005 (том 1 л. 23) подтверждается подключение объекта к сетям холодного водоснабжения и канализации согласно ТУ № 82.23.08.05.

В материалы дела также представлен технический паспорт на торговый павильон «Элен», составленный по состоянию на 17.01.2011 (том 1 л. 110-120). В этом техническом паспорте указано, что строение является капитальным и относится к III группе капитальности.

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена в соответствии с частью 12 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Как следует из материалов дела, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлялось до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004.

В данном случае при определении правоустанавливающего документа, подтверждающего факт создания (реконструкции) объекта недвижимого имущества, следует руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов и Строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04-87), утверждёнными постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84.

Пунктом 1.6 СНиП 3.01.04-87 установлено, что отдельно стоящие здания и сооружения, при необходимости ввода их в действие в процессе строительства объекта, принимаются в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере их готовности с последующим предъявлением их Государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом.

В силу пункта 1 постановления Совмина СССР от 23.01.1981 N 105 и разд. 4 СНиП 3.01.04-87 приёмка всех без исключения завершённых строительством объектов должна осуществляться государственными приёмочными комиссиями. При этом в состав государственных приёмочных комиссий включаются представители государственных контролирующих органов и организаций, предусмотренных пунктом 4.13 СНиПа 3.01.04-87.

В состав государственных приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения в соответствии с пунктом 4.13 СНиПа 3.01.04-87 включаются: представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, исполкома районного (городского) Совета народных депутатов, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, государственной инспекции по охране атмосферного воздуха при Государственном комитете СССР по гидрометеорологии и контролю природной среды, органов по регулированию использования и охране вод системы Министерства мелиорации и водного хозяйства СССР, технической инспекции труда соответствующего ЦК или совета профсоюзов, профсоюзной организации заказчика (застройщика) или эксплуатационной организации и финансирующего банка.

Заказчик строительства в силу пункта 4.17 СНиП 3.01.04-87 представляет приёмочной комиссии пакет документов, состоящий более чем из 15 разрешительных документов, в том числе - документы об отводе земельных участков.

В соответствии с пунктом 4.24 СНиП 3.01.04-87 приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами, составленными по форме, приведённой в обязательном приложении № 5.

В силу пункта 4.27 СНиП 3.01.04-87 акт государственной приёмочной комиссии о приёмке объекта в эксплуатацию утверждается решением органа, назначившего комиссию.

В 1999 году порядок сдачи объекта строительства производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности регулировался Временным положением о приемке законченных строительством объектов, утверждённом Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства 09.07.1993. Согласно разъяснению, данному в пункте 2 Письма Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.11.2001 № ЛБ-6062/9, приёмочные комиссии для объектов внебюджетного финансирования назначаются инвесторами.

Таким образом, применение письма Госстроя России от 05.11.2001 № ЛБ -6062/9 «Разъяснение порядка применения действующих нормативных документов по приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов» в части назначения приёмочной комиссии инвестором, необходимо ввиду прямого указания