Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу n А46-20600/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

к участию в деле третьего лица является доказанность того, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

О факте сдачи имущества в аренду ООО «Интеграция» суду первой инстанции не сообщило.

Документов, свидетельствующих о заключении в отношении заложенного имущества договоров аренды (субаренды), в материалах настоящего дела не имеется.

 Доказательства того, что обжалуемое решение непосредственно затрагивает права и законные интересы арендаторов находящихся в залоге объектов недвижимости, ООО «Интеграция» не представило. Более того, в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку исполнение ответчиком обязательств по кредитным договорам № 5828-КЛ от 31.07.2008, № 6440-КЛ от 26.06.2009 и № 6621-КЛ от 29.01.2010 обеспечено договорами залога недвижимого имущества, а неисполнение ООО «Интеграция» обеспеченных залогом обязательств установлено судом на основании представленных истцом доказательств, не опровергнутых ответчиком, то требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество правомерно удовлетворено судом первой инстанции на основании приведенных норм права.

По смыслу статьи 348 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет залогового недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В рассматриваемом случае, соглашение сторонами о начальной продажной цене не достигнуто.

Как усматривается из решения, суд первой инстанции установил начальную продажную цену в сумме залоговой стоимости.

Суд апелляционной инстанции не может признать залоговую стоимость действительной продажной ценой объектов недвижимости, поскольку начальная продажная цена в соответствии с пунктом 6 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Следовательно, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Учитывая данные разъяснения, при установлении начальной продажной цены предмета залога следует принимать во внимание рыночную стоимость спорного имущества.

Согласно заключению № 23/12 от 02.03.2012 экспертами установлена рыночная стоимость заложенных объектов недвижимости по состоянию на 14.02.2012, которая в несколько раз превышает залоговую стоимость указанных объектов.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Оценив экспертное заключение № 23/12 от 02.03.2012, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства ответчиком не представлены.

Выводы судебной экспертизы ООО «Интеграция» в установленном законом порядке не оспорены. Доказательства несоответствия установленной экспертом стоимости объектов рыночной цене указанных объектов недвижимости на момент рассмотрения настоящего спора не представлены.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежит изменению относительно начальной продажной цены заложенного имущества, которую надлежит определять на основании сведений, изложенных в заключении эксперта № 23/12 от 02.03.2012.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 11 статьи 28.2).

Следовательно, в рассматриваемом случае, начальная продажная цена заложенных объектов недвижимости подлежит установлению в размере равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете эксперта № 23/12 от 02.03.2012.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 12.03.2013 по делу № А46-20600/2012 изменить в части установления начальной продажной стоимости, с которой начинаются торги на:

- нежилое четырехэтажное здание - производственно-бытовой корпус, общей площадью 1246,20 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Губкина, д. 1, корп. 5, условный номер: 55-55-01/080/2005-495, в размере 20 608 000 руб.;

- гараж, назначение: нежилое, площадь: общая 2604,4 кв.м, инвентарный номер: 6660708, литера Б, этажность 1, адрес (местоположение): г. Омск, пр-кт Губкина, д. 1, корп. 5, условный номер: 55-55-/080/2005-494, в размере 21 624 000 руб.;

- газовая автозаправочная станция: одноэтажное здание операторной, общей площадью 28,8 кв. м, навес № 1, площадью 115,5 кв. м, навес № 2, площадью 26,2 кв.м, резервуар №1, объемом 10.0 куб.м, резервуар № 2, объемом 10,0 куб.м, резервуар пожарный, объемом 5 куб.м, фекальная канализация, протяженностью 6,85 пог.м, ливневая канализация, протяженностью 18,6 пог.м, наружное освещение, протяженностью 135 п.м, электроснабжение, протяженностью 43,4 кв.м, благоустройство, площадью 1149 кв.м., расположенная по адресу: г. Омск, ул. 7-я Красноармейская, д. 1/2, кадастровый (или условный) номер 55-55-01/119/2005-062, в размере 14 160 000 руб.;

- нежилые помещения № 5П, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 221,90 кв. м, (согласно данным технического паспорта составленного по состоянию на 10 июня 2008 года, площадь объекта недвижимости составляет 225,7 кв.м), находящиеся на первом этаже нежилого строения, инвентарный номер 6663438, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Т.К. Щербанева, д. 35, в размере 9 496 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Капитал-Инвест» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интеграция» 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Л.Р. Литвинцева

Н.А. Шарова