Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу n А81-5170/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

давность не распространяется.

Поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок площадью 178 кв.м находится во владении истца, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 208 ГК РФ при принятии обжалуемого судебного акта.

Доводы Тушаковой З.С. о том, что пользование земельным участком она осуществляет на основании договора аренды от 03.05.2005 № 4237, возобновленного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), судом апелляционной инстанции отклонены как необоснованные.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса РФ следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как указано в договоре аренды земельного участка  от 03.05.2005 № 4237, он  заключен сроком с 01.01.2005 по 01.08.2005 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 9.1 договора изменения, дополнения и поправки к условиям договора будут действительным только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон.

В пункте 5.1.2 договора указано, что арендатор имеет право продлить срок настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

При этом в силу пункта 5.2.4 договора арендатор обязан после окончания срока действия договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи, в состоянии не хуже первоначального.

Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из взаимосвязанных положений пунктов 2.1, 5.1.2, 5.2.4 и 9.1 договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор аренды прекратил свое действие по окончании срока, на который он заключался, а именно – 01.08.2005.

Рассматриваемый договор не содержит условий о продлении срока аренды по истечении срока, на который договор был заключен.

Напротив, в пунктах 5.1.2 договора стороны предусмотрели возможность продолжения арендных отношений посредством заключения нового договора или продления срока аренды на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендатором арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

Изложенное свидетельствует о том, что возможности автоматического возобновления договора аренды (при отсутствии соглашения сторон или волеизъявления арендатора, выраженного до срока истечения договора) стороны не предусмотрели. Истечение срока действия договора влечет его прекращение.

Оснований считать рассматриваемый договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок не имеется.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Иными словами, после истечения срока договора аренды договор считается возобновленным, только если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Однако в пунктах 5.1.2, 9.1 договора возможность продолжения арендных правоотношений между ними стороны обусловили заключением соглашения о продлении договора аренды или  нового договора.

Письменного заявления о продлении срока аренды до истечения срока договора арендатор арендодателю не направлял.

Согласие на продление рассматриваемого договора или заключение нового договора аренды от арендодателя не поступило. Соглашение о продлении договора или договор аренды на новый срок между сторонами заключено не было.

Подобное поведение сторон расценивается в качестве намерения арендные отношения прекратить.

Заявляя настоящий иск, арендодатель исходил из прекращения действия договора аренды от 03.05.2005 № 4237.

Положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение.

В данном случае истечение срока действия договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.

Более того, Тушакова З.С. лично получила уведомление Администрации города Салехарда от 06.08.2007 о необходимости демонтажа павильона (л.д. 18). В заседании суда апелляционной инстанции факт получения указанного письма подателем жалобы подтвержден.

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствуют правовые основания для размещения торгового павильона на спорном земельном участке.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 5.2.4 договора предусмотрена обязанность арендатора после окончания срока действия договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи, в состоянии не хуже первоначального.

Однако после окончания срока действия договора аренды обязательство по возвращению арендодателю спорного земельного участка, возложенное на ответчика статьей 622 ГК РФ и пунктом 5.2.4 договора, ответчик не исполнил.

Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Наличие каких-либо правовых оснований для использования ответчиком земельного участка,  ранее предоставленного ему на основании договора аренды от 03.05.2005 № 4237, из материалов дела не усматривается.

Обращаясь со встречным иском, Тушакова З.С. просила признать за ней право собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: г. Салехард, ул. Ямальская, д. 13 «а». По мнению ответчика, торговый павильон отвечает признакам объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) статьей 130 ГК РФ отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В качестве объекта права может выступать только такое недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, отведенном для его сооружения в установленном порядке, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. В противном случае на возведенное на земельном участке строение распространяются правила статьи 222 ГК РФ.

Согласно техническому паспорту (т. 1 л.д. 46-54) магазину (торговому павильону), расположенному по адресу: г. Салехард, ул. Ямальская, 13-А, присвоена V группа капитальности.

В акте экспертизы, проведенной Торгово-промышленной палатой Ямало-Ненецкого автономного округа, от 08.10.2012 № 145-10-00396 указано, что объект  представляет собой одноэтажное строение, представляющее собой торговый павильон и являющееся частью комплекса торговых павильонов, выполненных в едином стилистическом виде. Торговый павильон не представляется возможным переместить без его разборки, что сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба конструктивным элементам торгового павильона, а также причинения ущерба его назначению.

Как полагает ответчик, торговый павильон не является самовольной постройкой. Право собственности ответчика на объект возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании постановления Администрации города Салехард от 16.10.1997 № 516 и договора от 30.06.1997 № 97-102-204 и подтверждается регистрационным удостоверением.

Отклоняя названный довод подателя жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.      Государственная регистрация является единственным доказательством      существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закон был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, т.е. 01 февраля 1998 года.

Регистрационное удостоверение, выданное Салехардским межрайонным бюро технической инвентаризации 14 апреля 1998 года, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку в указанный период полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество перешло к Учреждению юстиции по Ямало-Ненецкому автономному округу, правопреемником которого является Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Кроме того, в регистрационном удостоверении в качестве правоустанавливающих документов указаны Постановление Администрации города Салехарда № 516 от 16.10.1997 и договор № 97-102-204 от 30.11.1997.

Однако договор подряда № 97-102-204 от 30.11.1997 подтверждает лишь сделку между предпринимателем и НТЦ «Конструктор-Сервис» по поставке и возведению модульного торгового павильона, а Постановление Администрации города Салехарда № 516 от 16.10.1997 предоставило предпринимателю право аренды земельного участка лишь под модульный (то есть, перемещаемый) магазин, а не для строительства объекта недвижимости.

К отношениям сторон в области градостроительной деятельности в период возведения спорного объекта подлежали применению Закон Российской Федерации от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», а также Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 16 Закона от 14.07.1992 № 3295-1 для осуществления строительно-монтажных работ необходимо получение разрешения на строительство.

Однако ответчиком не представлено доказательств получения разрешения на строительство спорного объекта, равно как и доказательств предоставления земельного участка под строительство данного объекта в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, воля собственника земельного участка на возведение истцом объекта недвижимости отсутствовала.

На основании пункта 1.1 договора аренды от 03.05.2005 № 4237 земельный участок был предоставлен индивидуальному предпринимателю Тушаковой З.С. в целях установки модульного магазина.

Исходя из требования пункта 5.2.4 договора арендатор был обязан после окончания срока действия договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Вышеприведенные условия договора аренды земельного участка не давали ответчику права на осуществление строительства недвижимого имущества.

Доводы истца о том, что строительство спорного объекта изначально предполагалось и согласовывалось как строительство объекта недвижимости, материалами дела опровергнуты.

Земельный участок не предоставлялся предпринимателю для возведения объекта капитального строительства. Проектная документация на объект отсутствует.

Мер к легализации спорного торгового павильона в качестве объекта недвижимости, возведенного с соблюдением норм и правил градостроительного законодательства, ответчиком не предпринималось.

Поскольку в настоящем деле ответчик заявил о признании права собственности на спорный торговый павильон в качестве объекта недвижимости, вместе с тем земельный участок под строительство объекта недвижимости ему предоставлен не был, объект возведен в отсутствие разрешения на строительство, спорный объект в качестве объекта недвижимости может считаться самовольной постройкой, право собственности на которую не может быть признано в порядке статьи 218 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными