Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу n А75-1556/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Обращаясь с иском о признании недействительным договора № 12/12 от 10.01.2012, ООО «Атлант» указывает на отсутствие у ООО «Управляющая компания  «Сервис-3» полномочий на его заключение.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Согласно пункту 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценив представленные  в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции находит указанные доводы истца необоснованными исходи из следующего.

К отношениям сторон, возникшим из договора № 12/12 от 10.01.2012, подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что переданное по договору аренды № 12/12 от 10.01.2012 помещение является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников дома является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров о использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно протоколу общего (внеочередного) собрания собственников помещений дома № 3 по улице Чехова в форме заочного голосования от 05.05.2008 № 14 принято решение передать часть общего имущества многоквартирного дома - часть подвального помещения со стороны первого подъезда (общей площадью 260 кв.м) в пользование за плату истцу для оказания услуг населению (размещение продуктового магазина, магазина по продаже промышленных товаров). При этом денежные средства, полученные от пользования общим имуществом многоквартирного дома (в размере не менее установленной арендной платы за пользование муниципальным имуществом), перечисленные на основании заключенного между ООО «Атлант» и управляющей организацией должны быть направлены на ремонт и благоустройство общего имущества в многоквартирном доме 3 по улице Чехова.

Таким образом, из буквального содержания решения общего (внеочередного) собрания собственников помещений дома № 3 по улице Чехов, оформленного протоколом № 14 от 05.05.2008 следует, что собственники уполномочили управляющую организацию на заключение договора аренды нежилого помещения именно с ООО «Атлант».

При этом, довод  истца о том, что в протоколе № 14 от 05.05.2008 не конкретизирована какая именно управляющая организация управомочена на заключение договора аренды спорного нежилого помещения, не принимается судом апелляционной инстанции.

 При наличии решения общего (внеочередного) собрания собственника о передаче в аренду названного объекта недвижимости посредством заключения управляющей организацией с ООО «Атлант» договора аренды, а также, учитывая, что в данный период именно ООО «Управляющая компания  «Сервис-3»  обладало статусом управляющей компании данного дома (доказательств обратного не представлено), оснований сомневаться в наличии у ответчика полномочий на заключение оспариваемой сделки не имеется.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает доказанным наличие у ООО «Управляющая компания  «Сервис-3» полномочий на заключение с ООО «Атлант» договора аренды № 12/12 от 10.01.2012, в связи с  чем доводы апелляционной жалобы в указанной части отклоняются как необоснованное.

 Ссылка, ООО «Атлант» на то, что в протоколе № 14 от 05.05.2008 не были определены условия, на которых подлежало совершить сделку, также не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку статьёй 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена лишь необходимость принятия решения о сдаче общего долевого имущества многоквартирного дома в аренду именно его собственниками, в то время как обязанность устанавливать условия соответствующей сделки отсутствует.

В оспариваемом договоре существенные условия согласованы.

Судом апелляционной инстанции также не принимаются доводы ООО «Атлант» о несоответствии площади переданного по договору аренды № 12/12 от 10.01.2012 нежилого помещения площади, установленной протоколом № 14 от 05.05.2008.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из смысла статьи 432 ГК РФ определяющее значение для заключения договора имеет достижение именно между сторонами согласия относительно предмета сделки.

При этом, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из материалов следует, что стороны ни при подписании договора аренды № 12/12 от 10.01.2012, ни при передаче имущества по акту приема-передачи от 10.01.2012, ни при последующем пользовании арендатором, не выражали сомнений или разногласий по поводу конкретного нежилого помещения, переданного ООО «Атлант».

Таким образом, не имеется оснований полагать, что между сторонами не было достигнуто договоренности относительно арендуемого имущества и признания договора аренды № 12/12 от 10.01.2012 несоответствующим требованиям действующего законодательства по указанному основанию.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ООО «Атлант» о признании недействительным договора № 12/12 от 10.01.2012 передачи в пользование части общего имущества многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделки.

Истцом также заявлено требование о взыскании убытков в размере 3 003 440 руб. 49 коп.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.

Убытки представляет собой меру ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанности при одновременном причинении вреда.

По требованию о взыскании убытков доказыванию подлежат: факт их причинения, наличие причинной связи между понесёнными убытками и противоправным (виновным) поведением лица, причинившего вред, в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанности, документально подтверждённый размер убытков.

По мнению истца убытки образовались в результате оплаты им услуг ООО «Управляющая компания  «Сервис-3» по договору № 13/12 от 10.01.2012 на обеспечение предоставления коммунальных услуг, эксплуатационное обслуживание, а также во внесении в арендованное помещение неотделимых улучшений, в то время, как ответчиком были учинены препятствия в пользовании ООО «Атлант» спорным нежилым помещением.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Между тем, соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Ссылка истца на направление ответчиком соглашения о расторжении договора № 12/12 от 10.01.2012 не состоятельна, поскольку данным соглашением предложено расторгнуть с 01.04.2012 иной договор, а именно - договор № 13/12 от 10.01.2012 на обеспечение предоставления коммунальных услуг, эксплуатационное обслуживание.

Надлежащих доказательств прекращения договора № 12/12 от 10.01.2012 в нарушение статьи 65 АПК РФ сторонами не представлено.

Таким образом, уплаченная в рамках договора на обеспечение предоставления коммунальных услуг, эксплуатационное обслуживание № 13/12 от 10.01.2012 денежная сумма в размере 75 541 руб. 69 коп., перечислена истцом во исполнение обязательства по оплате оказанных в период с января 2012 года по март 2012 года коммунальных услуг, в связи с  пользованием ООО «Атлант» указанными коммунальными услугами в арендованном нежилом помещении оснований для признания ее убытком не имеется.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что положениями статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 5.6., 7.1. договора № 12/12 от 10.01.2012 предусмотрено, что стоимость произведенных пользователем улучшений используемого имущества независимо от разрешения управляющей компании при расторжении договора не возмещается. Стоимость произведенных за весь срок пользования помещением пользователем за счет собственных средств и с соответствующего