Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу n А81-4675/2012. Изменить решение (ст.269 АПК),Отказать в отложении судебного разбирательства (ст.157, 158 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

установлено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет право на заключение договора на следующие 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 15.02.2011 № 2-26-УИ, но не далее, чем до 16.02.2016.

Согласно пунктам 7.1., 7.2. и 7.3. договора внесение изменений в условия этого договора по соглашению сторон или в одностороннем порядке не допускается, неисполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для его расторжения в соответствии с действующим законодательством, а договор прекращает действие, в том числе, в случаях досрочного расторжения договора по соглашению сторон, или в судебном порядке, или по окончанию срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора на новый срок.

Договором аренды № 2 от 16.02.2011 установлено, что договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более двух месяцев подряд либо систематической недоплате арендной платы, повлекшем задолженность, превышающую размер арендной платы за два месяца, а также, среди прочего, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договором аренды № 2 от 16.02.2011 предусмотрено, что в случае принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отправления соответствующего уведомления.

Согласно акту приёма-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира 17а, являющемуся приложением к договору аренды нежилого помещения №2 от 16.02.2011, Григорьева Ирина Евгеньевна 17.02.2011 приняла в аренду нежилые помещения № 60, 62-65, 69 общей площадью 131,5 кв.м. и часть площади мест общего пользования в размере 29 кв.м., всего 160,5 кв.м., в следующем состоянии: перегородка между нежилыми помещениями № 62 и № 63 отсутствует, имеется трещина в четырёх тонированных стёклах зимнего сада, сняты показания приборов учёта холодной воды и электросчётчика, здание в капитальном исполнении (кирпич), имеются все элементы благоустройства.

В дальнейшем право предпринимателя Григорьевой И.Е. на заключение договора аренды нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, было реализовано ею путём заключения 10.01.2012 Договора № 1 на аренду нежилого помещения с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард.

Срок действия договора аренды № 1 от 10.01.2012 был установлен с 16.01.2012 по 15.12.2012.

Остальные условия договора аренды № 1 от 10.01.2012 идентичны условиям договора аренды № 2 от 16.02.2011.

Приложением к договору аренды № 1 от 10.01.2012 является акт приёма-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира, 17а, согласно которому Григорьева И.Е. 16.01.2012 приняла в аренду от Департаментом имущественных и земельных отношений помещения № 60, 62-65, 69 общей площадью 131,3 кв.м и пропорционально ей часть площади мест общего пользования в размере 28,9 кв.м, всего 160,6 кв.м.

Стоимость аренды помещений осталась прежней.

Как указывает Управление в исковом заявлении, предприниматель Григорьева И.Е. в течение пяти месяцев (с июня по октябрь 2012 года) не вносит арендную плату по договору аренды № 1 от 10.01.2012, нарушая условия указанного договора о порядке и сроках внесения арендных платежей.

Претензией от 15.08.2012 Управление имущественных отношений сообщило предпринимателю Григорьевой И.Е. о наличии по состоянию на 01.08.2012 у нее задолженности по арендной плате, которая составляет 36 762 руб. 72 коп., а также пени за просрочку внесения арендной платы в размере 13 786 руб. 02 коп. Претензия вручена предпринимателю Григорьевой И.Е. 10.09.2012.

В связи с нарушением Григорьевой И.Е. условий договора аренды по своевременному внесению арендной платы Управление 13.09.2019 направило Григорьевой И.Е. письмо, в котором сообщило о наличии у неё трехмесячной задолженности по арендной плате в размере 55 144 руб. 08 коп. Управление предложило Григорьевой И.Е. освободить занимаемое ею помещение и передать его по акту приёма передачи. Указанное письмо Григорьева И.Е. получила 14.09.2012.

Впоследствии Управление неоднократно обращалось к предпринимателю Григорьевой И.Е. с требованиями об уплате долга по арендной плате, о расторжении договора аренды и об освобождении помещений, занимаемых ею по договору аренды.

Как указывает Управление в исковом заявлении, у предпринимателя Григорьевой И.Е.  по состоянию на 01.10.2012 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 73 525 руб. 44 коп., предпринимателю Григорьевой И.Е. также начислена договорная неустойка в размере 49 629 руб. 07 коп., начисленная за период просрочки платежей с 09.06.2012 по 13.12.2012, всего 123 155 руб. 11 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждением в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с соответствующим иском.

Ответчик воспользовался правом на предъявление встречного искового требования.

15.03.2013 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим изменению, исходя из следующего.

В порядке статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе (статья статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также общие положения об аренде параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции посчитал, что договор № 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения (№ 60, 62-65, 69) на втором этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера»,  расположенного по адресу г. Салехард, ул. Мира, 17а, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений и предпринимателем Григорьевой И.Е. сроком на 11 месяцев, соответствует законодательству, действовавшему на дату заключения этого договора. Придя к выводу о недействительности последующего договора аренды, заключенного в нарушение требований антимонопольного законодательства без проведения торгов, и, учитывая продолжающиеся фактические арендные отношения сторон, суд первой инстанции счел договор аренды № 2 от 16.02.2011 заключенным на неопределенный срок, счел соблюденным Управлением требования об уведомлении второй стороны об отказе от договора аренды, и, ссылаясь на положения п.2 статьи 610, статьи 619, 622 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.

Судом не принят во внимание довод предпринимателя Григорьевой И.Е. о том, что в силу пункта 4.3 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» срок договора № 2 от 16.02.2011 должен составлять не менее 5 лет, поскольку указанная норма была введена Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ, который вступил в силу 06.01.2012, после заключения договора аренды № 2 от 16.02.2011.

Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 150 Приказа ФАС России № 67 от 10.02.2010 (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил. Пункт 98 Правил предусматривал, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спорный договор был заключен сторонами по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления. Также в документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Таким образом, условиями аукционной документации предусмотрено заключение срочного договора. Из указанных положений правовых норм вытекает невозможность заключения договора на иных условиях.

Пунктом 113 Приказа ФАС России № 67 от 10.02.2010 предусмотрена обязательность заключения договоров на срок не менее пяти лет: «Указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного Законом, должен составлять не менее пяти лет».

Таким образом, поскольку условие о заключении договора на 11 месяцев с последующим возобновлением на 11 месяцев является незаконным, обязательным для сторон правилом, которому должен соответствовать договор, является условие о заключении договора на срок 5 лет.

Таким образом, поскольку аукционная документация предусматривала условие о заключении срочного договора и этот срок должен был быть не менее 5 лет, суд первой инстанции, по мнению коллегии, пришел к неверному, не соответствующему нормам права выводу о том, что договор аренды № 2 от 16.02.2011 был заключен первоначально на 11 месяцев, а в дальнейшем на неопределенный срок, в связи с чем не имелось оснований для применения норм о расторжении договоров, заключенных на неопределенный срок и, соответственно, для вывода об обоснованности заявленного управлением требования, основанного на факте истечения срока действия договора.

Таким образом, учитывая, что сторонами договор подписан, его условия должны соответствовать условиям конкурсной документации, следует прийти к выводу, что имущество по договору аренды № 2 от 16.02.2011 предоставлено на 5 лет.

Правовая позиция суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в  постановлении от 10.07.2013 № А81-2624/2012.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды № 1 от 10.01.2012 со сроком действия с 16.01.2012 по 15.12.2012 заключен сторонами без проведения торгов, что в силу пункта 1 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» влечёт его ничтожность (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), коллегия поддерживает.

Поддерживается также вывод суда первой инстанции об обоснованности требований истца в отношении договорной неустойки за нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 договора № 2 от 16.02.2011.

Согласно пункту 5.5.2. договора № 2 от 16.02.2011 арендная плата без НДС в размере 18 381 руб. 36 коп. должна перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.

Пунктом 5.1. договора № 2 от 16.02.2011 размер арендной платы в год установлен в сумме 260 280 руб. (в том числе НДС).

Из материалов дела следует и ответчиком по существу не опровергнуто, что в период с июня по декабрь 2012 года предпринимателем Григорьевой И.Е. обязательства по внесению арендной оплаты исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 73 525 руб. 44 коп.

Между тем, в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции предприниматель Григорьева И.Е. платежным поручением № 95 от 13.12.2012 уплатила арендные платежи в размере 128 669 руб. 52 коп.

Из совокупной оценки представленных доказательств нарушения суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для применения ответственности к ответчику в виде договорной неустойки.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации при просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае