Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по делу n А70-5315/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

быть прямой (непосредственной).

 Удовлетворение иска о взыскании убытков возможно только при наличии совокупности указанных условий.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

На основании пункта 2 указанной статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обращаясь с настоящим иском, ООО «Диалог» указывает, что неисполнением ООО КБ «СОЮЗНЫЙ» обязанности о проведении текущего ремонта ему причинены убытки в  размере 792 141 руб., составляющих стоимость затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Совокупность оснований для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств судом первой инстанции установлена.

Из материалов дела усматривается, что в рамках договора от 06.07.1999 № 2 безвозмездного пользования нежилым помещением 08.07.1999 истец передал ответчику по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, д. 10, общей площадью 330,9 кв.м, под размещение банка во временное владение и пользование в состоянии, пригодном для эксплуатации.

В дальнейшем, в отношении нежилого помещения на первом этаже административного здания по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, д. 10, между истцом и ответчиком заключались договоры аренды нежилого помещения от 01.06.2000, от 01.06.2001, от 01.06.2002, от 01.06.2003, от 01.11.2003, от 01.10.2004, от 01.09.2005, от 31.03.2006, от 01.01.2007, от 29.12.2007, от 27.12.2008, от 01.08.2009, от 31.07.2010, от 29.07.2011, от 01.07.2012.

Нежилое помещение передавалось арендодателем в аренду арендатору по актам приема передачи к названным договорам. В актах приема передачи указано, что арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения во временное владение и пользование в состоянии, пригодном для эксплуатации. Состояние инженерной и коммунальной систем определено как удовлетворительное.

Оценив содержание названных документов, суд апелляционной инстанции установил, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, д. 10, начиная с 08.07.1999 находилось в фактическом владении и пользовании ответчика, из владения последнего не выбывало. При перезаключении договоров аренды помещение фактически во владение арендодателю не возвращалось, акты возврата имущества из аренды при перезаключении договоров не составлялись. Обратного ответчиком не доказано, соответствующих доводов не приведено.

Доводы подателя жалобы о том, что спорные договоры аренды являются для сторон сделками с заинтересованностью, поскольку Вычугжанин А.Л., являющийся участником и директором ООО «Диалог», в период с 01.07.1999 по 29.07.2012 является директором Филиала КБ «СОЮЗНЫЙ» в г. Тюмени, не принимаются во внимание. Сделки с заинтересованностью на основании статьи 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» являются оспоримыми, а не ничтожными. По указанному основанию рассматриваемые договоры не оспорены и не признаны недействительными. При этом договор аренды от 01.07.2012 подписан ООО «Диалог» в лице директора Мурзиной Н.В. и ООО КБ «СОЮЗНЫЙ» в лице председателя правления Корнеева А.В.

Пунктами 2.2.4 договоров аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения и нести расходы по его содержанию.

Таким образом, обязанность по поддержанию помещений в исправном состоянии и проведению текущего ремонта ответчиком должна была исполняться в течение всего периода владения и пользования спорными помещениями, составляющего более 10 лет.

Договор аренды от 01.07.2012 расторгнут сторонами с 04 марта 2013 года.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По акту приема-передачи от 06.03.2013 ООО КБ «СОЮЗНЫЙ» возвратило ООО «Диалог» арендованные нежилые помещения (т.1 л.д.167-170).

С учетом того, что, начиная с 1999 года, ответчик непрерывно арендовал у истца спорное имущество, фактически не возвращая его истцу по истечении срока каждого из краткосрочных договоров аренды, возможность установить техническое состояние указанного имущества появилась у истца только после возвращения ему помещения по акту от 06.03.2013. Следовательно, узнать о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по содержанию и текущему ремонту помещений истец мог узнать не ранее этого момента. Доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что о техническом состоянии помещения истец знал ранее, в связи с чем уведомлял ответчика о необходимости надлежащего исполнения обязательства, в материалах дела не имеется. Поэтому доводы ответчика о необходимости применения к договорам, заключенным до 2010 года, срока исковой давности, судом апелляционной инстанции отклонены.

В акте приема-передачи от 06 марта 2013 года истец отразил состояние помещений, которое требует текущего ремонта, а ответчик со своей стороны считал, что необходимость в проведении такого ремонта отсутствует (т.1 л.д.67-70). В акте     приема-передачи  от 06.03.2013 истец зафиксировал, что дальнейшая эксплуатация нежилых помещений без выполнения ремонта невозможна.

По инициативе истца независимым оценщиком - Индивидуальным предпринимателем Гуревич Е.В. - проведена оценка рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении общей площадью 257,80 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10, по состоянию на 30 апреля 2013 года.

Согласно Отчету № 18 общая стоимость ремонтных работ в указанном помещении составила 792 141 руб. (т.1 л.д.71-134).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив содержание отчета, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для несогласия с выводами оценщика, изложенными в этом отчете, равно как и в примененных оценщиком методах и подходах к оценке рыночной стоимости.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено.

Тем более, что в силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Противоречий в выводах оценщика, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется.

Основания несогласия с проведенной оценкой должны сложиться при анализе представленного отчета и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Доказательств того, что указанная в отчете стоимость ремонтно-восстановительных работ не соответствует рыночной, ответчик не представил, результаты представленной истцом оценки не оспорил.

В такой ситуации суд апелляционной инстанции исходит из того, что отчет № 18 об оценке рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении общей площадью 257,8 кв.м, является надлежащим доказательством по настоящему делу, а указанная в нем стоимость (792 141 руб.) достоверной.

Ссылка подателя жалобы на то, что в отчете учтены площади помещений, которые не были переданы ответчику в аренду, отклоняется как необоснованная. Номера помещений, указанные в отчете, соответствуют номерам помещений в пункте 1.1 договора аренды от 01.07.2012 (№ 3, 4, ? 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 23, 24, 31, ? 32, 36, 37), указанная в отчете общая площадь помещений соответствует площади помещений по акту приема-передачи от 01.07.2012 – 257,80 кв.м.

Наличие у него обязанности по проведению текущего ремонта спорных помещений ответчик не отрицает.

В апелляционной жалобе ООО КБ «СОЮЗНЫЙ» со ссылкой на Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279, указывает, что часть приведенных в отчете ремонтно-восстановительных работ (в частности, демонтаж и установка новых дверных блоков (во всех кабинетах); демонтаж паркета, плинтуса и установка нового полового покрытия паркетная доска (во всех кабинетах, где уложен паркет); демонтаж линолеума, установка нового полового покрытия, плинтуса (во всех кабинетах, где уложен линолеум)) не относятся к текущему ремонту помещений.

При оценке названного довода подателя жалобы суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 3.4 Положения к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3.

В пункте 3.6 Положения указано, что работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты (начальников цехов, руководителей хозяйств).

Действительно, часть указанных ответчиком в апелляционной жалобе работ не входит в перечень работ по текущему ремонту (в частности, замена дверей).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что текущий ремонт, как указано выше, представляет собой систематическое и своевременное предохранение частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа и осуществляется ежегодно. Именно систематическое проведение текущего ремонта (раз в год) позволяет считать, что он ограничивается проведением профилактических мероприятий и устранением мелких повреждений и неисправностей.

В свою очередь, его непроведение в течение длительного времени, в результате чего не проводится профилактика, не устраняются мелкие повреждения и неисправности, неизбежно приводит к ухудшению технического состояния имущества и, как следствие, невозможности устранить образовавшиеся повреждения и недостатки проведением лишь текущего ремонта.

Доказательств своевременного и надлежащего исполнения обязанности по проведению текущего ремонта, возложенной на него пунктами 2.2.4 договоров и пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, ответчик не представил.

Как верно указал суд первой инстанции, копии мемориальных ордеров, товарных чеков и авансовых отчетов не содержат сведений о том, что ООО КБ «СОЮЗНЫЙ» провело текущий ремонт в помещениях по ул. Новгородской, 10 после расторжения договора аренды от 01.07.2012, либо в период договорных отношений, в связи с чем указанные документы не приняты в качестве надлежащих доказательств по делу.

В приобщении к материалам дела документов о проведении текущего ремонта в 2005, 2006 году суд апелляционной инстанции отказал по причинам, изложенным выше. Кроме того, сведений и доказательств того, что ответчик проводил текущий ремонт спорных помещений после 2006 года, в материалах дела не имеется. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что в период с 2007 года по 2013 года (то есть в течение 6 лет) текущий ремонт спорных помещений не проводился.

Оснований считать, что ухудшение текущего состояния спорного помещения явилось следствием ненадлежащего исполнения истцом обязанности по проведению капитального ремонта в 2012 году, на что ссылается податель жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено. Сам факт проведения истцом капитального ремонта об этом не свидетельствует. Доказательств того, что проведение каких-либо работ по капитальному ремонту привело к ухудшению состояния арендованного имущества, ответчиком не представлено. Ничем не подтверждённые доводы подателя жалобы в основу судебного акта положены быть не могут. Вина кредитора в ненадлежащем исполнении обязательства (статья 404 ГК РФ) ответчиком не доказана.

Оценив обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ненадлежащее техническое состояние спорных помещений, требующих проведения ремонтно-восстановительных работ, находится в прямой причинно-следственной связи с неисполнением ответчиком обязанности по проведению текущего ремонта.

Требование о возмещении стоимости текущего ремонта вытекает из обязательственных отношений, поскольку в договорах аренды, в том числе и в договоре аренды нежилого помещения от 01.07.2012, стороны оговорили, что по истечении действия договоров арендатор обязан возвратить арендуемые помещения по акту сдачи-приемки в исправном состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

Необходимость проведения текущего ремонта нежилых помещений в течение действий договоров аренды, в том числе договора от 01.07.2012, материалами дела подтверждена.

Не