Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2013 по делу n А75-3894/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

указывалось выше, по условиям договора №2 от 29.03.2011 (пункты 4.1.3 и 4.1.4) застройщик обязан обеспечить сдачу дома в эксплуатацию до 01 декабря 2011 года, передать дольщику помещение в состоянии, предусмотренном приложением 1,2 настоящего договора, по акту приема-передачи до 01 января 2012 года.

Материалами дела подтверждается и по существу не отрицается ответчиком, что в установленный в договоре срок  нежилое помещение, являющееся объектом долевого участия, застройщик истцу не передал, о готовности передать помещение с предложением истцу его принять до 01.01.2012 не сообщил. Со своей стороны, сведений о том, что истец от приемки нежилого помещения уклонялся, не имеется, соответствующих доводов ответчиком не приведено.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ответчику 12.01.2012 (№RU86502000-03 от 12.01.2012 – л.д.54-55).

Об окончании строительства жилого дома и приглашении истца подписать акт приема-передачи цокольного помещения ООО «Стройкомплект» уведомило истца только письмом от 23.01.2012 № 5. Ссылка ответчика на то, что до направления указанного письма о готовности объекта истец был уведомлен по телефону, отклонена за недоказанностью.

Таким образом, из материалов дела усматривается и ответчиком не отрицается, что по состоянию на 01.01.2012 обязательство по передаче истцу нежилого помещения ООО «Стройкомплект» не исполнено.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче нежилого помещения, письмом от 21.01.2012 истец уведомил застройщика о расторжении договора № 2 от 29.03.2011 в одностороннем порядке в связи с невыполнением пунктов 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.16 договора, в связи с чем просил возвратить денежную сумму в размере 4 108 000 руб. на основании пункта 6.3 договора (л.д. 17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Порядок расторжения договора участия в деловом строительстве установлен статьей  9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

На основании части 1 названной статьи (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора, одностороннего отказа истца от договора и по настоящее время) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В пункте 6.3 договора №2 от 29.03.2011 стороны согласовали, что дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договора в случаях:

- неисполнения застройщиком обязательств по передаче помещения в предусмотренный договором срок;

- нарушения застройщиком требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и других обязательственных норм;

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, в силу положений статьи 421, пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункта 5 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ стороны в договоре установили и иные случаи расторжения договора в одностороннем порядке, а также более льготные для дольщика условия для расторжения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Так, если Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ в пункте 1 части 1 статьи 9 (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ) право на односторонний отказ от договора у участника долевого строительства возникает при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, то в пункте 6.3 договора №2 от 29.03.2011 стороны предусмотрели наличие у участника долевого строительства такого права при неисполнении обязательства по передаче помещений в предусмотренный договором срок. Подобное условие действующему законодательству не противоречит ввиду диспозитивного правового регулирования отношений, связанных с односторонним отказом участника долевого строительства от договора долевого участия. Соблюдение участником долевого строительства двухмесячного срока, указанного в пункте 1 части 1 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ, в рассматриваемом случае не требуется, поскольку в договоре сторонами предусмотрено иное.

Таким образом, с момента истечения срока, установленного договором №2 для передачи застройщиком нежилого помещения, он считается неисполнившим обязательство, что дает истцу право на одностороннее расторжение договора на основании пункта 6.3 договора.

Односторонний отказ истца от договора №2, выраженный в его письме от 21.01.2012, адресованном ответчику, является правомерным.

От подписи в получении указанного письма 24.01.2012 ООО «Стройкомплект» отказалось, о чём учинена соответствующая отметка на письме в присутствии свидетелей. Факт получения письма ответчик не отрицает.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Доводы ответчика об отсутствии у истца права на расторжение договора в одностороннем порядке в январе 2012 года основаны на неправильном понимании норм материального права, а потому судом апелляционной инстанции отклонены.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что запись о прекращении договора внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 16.03.2012 (л.д.96), следовательно, ответчик фактически согласился с односторонним отказом истца и юридическими последствиями заявленного в письме от 21.01.2012 отказа. Иных уведомительных писем истца об отказе от договора, равно как и двусторонних соглашений между истцом и ответчиком до 16.03.2012, не представлено, сведений об их наличии не приведено.

Более того, 16.03.2012 ответчик зарегистрировал право собственности на нежилое помещение в цокольном этажа площадью 120,6 кв.м  за собой, на основании договора купли-продажи от 29.03.2012 № 1 ООО «Стройкомплект» передало нежилое помещение в собственность ИП Зубовой Л.В.

Распорядившись спорным помещением путем передачи его в собственность иного лица, ответчик подтвердил, тем самым, отсутствие между ним и истцом отношений по поводу указанного помещения в рамках договора №2 от 29.03.2011.

Оценив доводы апелляционных жалобы истца и его представителя о том, что отказ от договора был связан также с существенным нарушением застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, суд апелляционной инстанции отклоняет их за недоказанностью. Доказательства существенного нарушения требований к качеству помещений, что лишало бы истца использовать их по назначению, в материалах дела не имеется. Сам факт затопления помещения цокольного этажа 17.12.2011, вопреки ошибочным доводам истца, в качестве такого существенного нарушения расцениваться не может.

Более того, доводы истца о существенном нарушении качества строительства материалами дела опровергаются.

 Так, в своём письме от 21.01.2012 ИП Залялетдинова Н.П. уведомляла застройщика о расторжении договора в одностороннем порядке, ссылаясь только на неисполнение застройщиком условий договора о сроках ввода в эксплуатацию и передачи помещения (пункты 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.6). Иных оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в указанном письме не приведено. Каких-либо других писем во изменение или дополнение оснований отказа от договора истец ответчику до 16.03.2012 не направлял, в связи с чем суд считает установленным факт отказа истца от исполнения договора состоявшимся по основаниям неисполнения ответчиком обязанности по передаче истцу объекта долевого строительства в срок до 01.01.2012.

 Кроме того, учитывая представленные ответчиком в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы документы, спорный объект передан в собственность другому лицу, и собственник помещения – ИП Зубова Л.В. не заявляла ответчику замечания и претензия по качеству и (или) техническому состоянию переданного ей помещения.

Напротив, в акте приема-передачи от 29.03.2012, составленном ООО «Стройкомплект» и ИП Зубовой Л.В., указано, что покупатель осмотрел нежилое помещение, а также общее имущество многоквартирного жилого дома, и  подтверждает, что техническое состояние передаваемого нежилого помещения и общего имущества соответствует проектно-технической документации, условиям договора и пригодно для использования по назначению, недостатки не выявлены, установленное оборудование функционирует исправно.

Согласно справке от 27.11.2013, подписанной ИП Зубовой Л.В., она никаких претензий по качеству строительства по помещению не имеет, помещение построено с соблюдением всех предусмотренных норм и правил, необходимости проведения каких-либо ремонтных работ не возникало.

В справке от 22.11.2013 управляющей организацией - ООО «Междуреченская жилищно-коммунальная компания» указано, что необходимости в проведении ремонтных и восстановительных работ не возникало, нарушений требований к качеству строительства застройщиком выявлено не было, жалоб со стороны собственников не поступало.

С учетом изложенного, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о необоснованности претензий истца к качеству строительства.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в условиях, когда нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства в силу пункта 6.3 договора №2 от 29.03.2011  является достаточным основанием для расторжения истцом договора в одностороннем порядке, данное обстоятельство (относительно качества строительства) не влияет на правомерность отказа истца от договора, состоявшегося с направлением письма от 21.01.2012.

Вместе с тем, состоявшийся отказ от договора по основаниям непередачи помещения в установленный договором №2 срок  не влечёт в данном конкретном случае удовлетворения исковых требований.

Исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами ИП Залялетдиновой Н.П. заявлены на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Проценты за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 419 934 руб. начислены истцом за период с 06.04.2011 по 17.04.2012.

В части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

То обстоятельство, что отказ от договора заявлен по пункту 6.3 договора, а не по основаниям пунктов 1-4 части 1 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ, не исключало право требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по части 2 статьи 9.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ в часть 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ вносили изменения, согласно которым в пункте 1 части 1 статьи 9 слова «в установленный договором срок» заменить словами «в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца».

До внесения указанных изменений норма пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона и положения второго абзаца пункта 6.3 договора №2 по своему содержанию были идентичны, предоставляя участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ в часть 2 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ изменения не вносились.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что истец при прочих равных условиях имел право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по части 2 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ, несмотря на то, что отказался от договора по пункту 6.3 договора.

Вместе с тем, возникшие  после состоявшегося расторжения договора №2   обстоятельства исключили возможность взыскания процентов.

Как следует из представленного в материалы дела самим истцом соглашения от 17.04.2012 (л.д.19), между ООО «Стройкомплект» и ИП Залялетдиновой Н.П. 17.04.2012 подписано соглашение (именуемое в тексте «понятийное соглашение») в целях урегулирования порядка прекращения взаимных обязательств сторон.

В пункте 1 соглашения указано, что в связи с отказом дольщика от торгово-офисного помещения в двухэтажном жилом доме, в капитальном исполнении согласно договору участия в долевом строительстве от 29.03.2011