Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2013 по делу n А70-9509/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

спорного помещения отношения сторон подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, иными нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и исполнении обязательств, а также условиями сделки.

Общие основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (применяемым в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ), незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона РСФСР инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Так, в пункте 4 названного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено следующее.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенные нежилые помещения для того.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 даны следующие разъяснения.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В  данном случае, причины уклонения от государственной регистрации права собственности на объект конкурсным управляющим не указаны.  Правомерность соответствующего бездействия со стороны конкурсного управляющего должником  из материалов дела  не усматривается.  Строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы до возбуждения дела о банкротстве и находятся во владении Травкина Л.И.   

Указанное владение не прекращено.

Незаконным данное владение не признано: в основе владения - не оспоренные на предмет заключенности и действительности  договоры долевого участия в строительстве,  фактически исполненные сторонами и в части оплаты долевого участия  и в части передачи объектов долевого участия.

Правомочие владения представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом), и потому его следует понимать как основанную на законе и охраняемую им возможность иметь вещь (имущество) у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на вещь.

Правомочие владения недвижимостью  означает фактический доступ в помещения, размещение в них людей, имущества, прочее использование, защита от нежелательного доступа третьих лиц, несение эксплуатационных расходов и т.д.

Правомочие пользования позволяет его обладателю использовать вещь, потреблять ее, извлекать из нее какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать приносимые им плоды и т.п.).

Конкурсный управляющий ООО «Домостроительная компания Союз-2000» Сурметов Д.С. в заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что доступ в спорные помещения не имеет, ключа у него не имеется, имущество должника там не размещается, бремя расходов по содержанию спорного имущества должник не несет.

Вместе с тем, конкурсный управляющий ООО «Домостроительная компания Союз-2000» Сурметов Д.С. полагает, что его владение подтверждается  фактом включения помещений в конкурсную массу, официальными документами и у должника не имеется препятствий  зарегистрировать право собственности на помещения и реализовать их в составе конкурсной массы с целью покрытия текущих расходов.

По мнению конкурсного управляющего, Травкин Л.И. не вправе требовать от должника удовлетворения требования в натуральной форме, а его требование подлежит удовлетворению в составе четвертой очереди денежных требований с должника.

Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении и пользовании с  декабря 2011 у Травкина Л.И. на основании актов передачи нежилого помещения под отделочные работы от 21.12.2011, при чем, как следует из содержания данного акта, стороны констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект, поскольку указали в акте, что обязанности застройщика построить объект выполнены. Об этом же свидетельствует передача должником Травкину Л.И. ключей от помещений.

При таких обстоятельствах у Травкина Л.И. отсутствует необходимость требовать от должника передачи ему спорного имущества.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  передача объекта во владение и пользование до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, если  объект не  имеет признаков самовольной постройки.

Довод Сурметова Д.С. о неподтвержденности фактической передачи спорных помещений Травкину Л.И., судом апелляционной инстанции отклоняется как несоответствующий фактическим обстоятельствам .

 В обстоятельствах, когда конкурсный управляющий не требует от Травкина Л.И. возвратить помещения, у Травкина не имеется оснований заявлять и о включении своего денежного требования в реестр.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество за должником, оно находится, как указывалось выше, во владении и пользовании Травкина Л.И., следовательно, он не может одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемыми им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае Травкина Л.И.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

Цель, преследуемая Травкиным Л.И. при обращении с  настоящим заявлением, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение Травкиным Л.И. в собственность нежилого помещения.

Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 № 15961/11.

При рассмотрении конкретного дела № А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

В настоящем случае аналогичная ситуация (причем никаких правомерных причин для задержки государственной регистрации конкурсный управляющий , как уже отмечено, не привел).

Таким образом, учитывая приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ, отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Травкиным Л.И., у которого во владении и пользовании уже находится спорное нежилое помещение на основании исполненной действительной сделки.  Правового значения неподписание именно конкурсным управляющим акта приема-передачи  суд не усматривает.

 Текущий или реестровый характер требования   инвестора в указанном деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ,  не  исключает значения  правовых позиций, изложенных в постановлении.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Инвентаризация  имущества должника, к чему обязан  конкурсный управляющий,  не ограничивается формальным учетом имущества, а предполагает установление его фактического  наличия в ведении  должника в объеме всех правомочий, определяющих право собственности  - владения, пользования, и возможности распоряжения.

При принятии решения о погашении требований участников строительства конкурсный управляющий обязан принимать во внимание действительное наличие у должника имущества и его стоимость.

В нарушение ст. 65 АПК РФ,  доказательств владения должником спорными помещениями (понимаемом как нахождение имущества в фактическом обладании, ведении, возможность размещать людей, имущество, принятие мер к защите владения от третьих лиц, несения бремени содержания и др.) в период после  21.12.2011  не представлено.

В обращении с настоящей апелляционной жалобой суд усматривает осуществляемое со злоупотреблением права  намерение конкурсного управляющего  исключить установленную судом первой инстанции правовую определенность в отношении имущества  вне  реализации законного способа восстановления владения имуществом, как обязательного для последующего  акта распоряжения. 

В отсутствие решения суда о восстановлении владения должника реализация спорных помещений конкурсным управляющим будет  влечь неправомерное самоуправство путем внесудебного выселения Травкина Л.И.

Из материалов дела не усматривается, что в отношении спорного нежилого помещения имеются какие-либо права (притязания) у иных лиц.

Постановка вопроса о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта о погашении требований участников строительства является правом заинтересованного лица.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении