Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу n А70-521/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

   Заявление о признании должника банкротом принято к производству суда определением от 13.02.2012.

   Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано  26.01.2011.

   Акт передачи  квартиры подписан между Хамидовой Н.А. и должником 26.01.2011.

  То есть, наличие общих условий для возникновения у Хамидовой Н.А. права на обращение в арбитражный суд с настоящим заявлением имеется.

   Вместе с тем, по правилам пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

  Таким образом, основанием самих требований о признании права собственности на квартиру в построенном застройщиком жилом доме прежде всего выступает договор, заключённый между застройщиком – должником и участником долевого строительства.

 Поэтому  арбитражному суду первоначально следует установить, имеется ли между застройщиком и заявителем заключённый договор участия в долевом строительстве, на основании которого у заявителя может возникнуть право собственности на спорную квартиру.

 Как указывалось выше, в обоснование своих требований Хамидова Н.А. ссылается на два договора № 65 от 08.04.2005 и № 12/1 от 26.10.2007.

При этом передача спорной квартиры по акту № 16 от 26.01.2011 должником Хамидовой Н.А. имела место на основании договора № 12/1 от 26.10.2007.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о незаключённости договора № 12/1 от  26.10.2007 по следующим основаниям.

 В соответствии  с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 Договор № 12/1 от 26.10.2007 по сути является договором купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

 Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пунктах 1, 2, 3 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

  В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым.       В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

   Исходя из положений статьи 431 ГК РФ и вышеприведённых разъяснений Пленума ВАС РФ договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) может быть признан заключённым, если у суда достаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости.

   То есть суду следует установить, что при заключении договора стороны действительно имели намерение передать покупателю (дольщику) именно ту квартиру, которая выступает предметом этого договора.

   Суд апелляционной инстанции установил, что указанное в договоре № 12/1 от 26.10.2007 жилое помещение (квартира), имеющее номер 232, по своему расположению на плане, являющимся приложением № 2 к договору, не является в действительности таковым.

   Данный вывод суда подтверждается следующими доказательствами.

   Предметом договора № 12/1 от 26.10.2007 в соответствии  с пунктом 1.3. данного договора является однокомнатная квартира, расположенная на 9 этаже в 5 подъезде и имеющая общую площадь 32,86 кв.м.

   В акте № 16 от 26.01.2011 передачи доли общей собственности общая площадь квартиры также указана в размере 32,86 кв.м.

   Однако  в приложении № 1, на которое имеется ссылка в пункте 1.3. договора № 12/1 от 26.10.2007,  обозначена иная площадь однокомнатной квартиры – 88,32 кв.м, что не соответствует условию пункта 1.3.  договора № 12/1 от 26.10.2006, при чём разница в размере общей площади квартиры является значительной (более, чем в 2,6 раза).

    То есть общая площадь квартиры в самом договоре № 12/1 от 26.10.2007 и приложении № 2 к нему, в котором отражены все технические характеристики квартиры, выступающие в том числе данными предмета договора (пункт 1.3.), не совпадают друг с другом (32,86 против 88,32).

     Сведений о перепланировке квартиры в деле не имеется.

     В  суд апелляционной инстанции Хамидовой Н.А. представлена копия технического паспорта от 02.12.2013 жилого помещения (квартиры) № 232 на дату 18.10.2013, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Тюменским филиалом.

     Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 32,50 кв.м, что соответствует данным кадастрового паспорта помещения (т. 147 л.д. 24-25).

     В суд апелляционной инстанции Погореловым С.А. также была представлена копия технического паспорта от 05.11.2013 на квартиру № 232 по состоянию на 18.10.2013, в котором общая площадь квартиры составляет 32,50 кв.м.

   Кроме этого, Погореловым С.А. в апелляционный суд представлены следующие документы в копиях: акт приёма-передачи технической документации по многоквартирному дому от 23.09.2013; проект  «Архитектурно-строительные решения» блок-секция 18-1-АС.3, листы: титул, № 55; проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 10БС 15.15.-1.1, листы: титул, № 8; проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 10БС-24.15.-1, листы: титул, № 10.

  Акт от 23.09.2013 приёма-передачи технической документации по многоквартирному дому, расположенному по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, 88 корпус 1,  составленный между ООО «Комфортный дом» и председателем правления ТСЖ «Жуковское» Рубцовой Т.Г., подтверждает факт передачи технической документации на этот дом.

   В числе переданной технической документации на многоквартирный дом значатся, в частности, альбомы «Архитектурно-строительные решения выше отметки 0.000» шифр: 18-1-АС-3, «Общие архитектурно-строительные решения» шифр: 10БС-24.15-1, «Общие архитектурно-строительные решения» шифр: 10БС 15.15.-1.1. Угл (пункты 22, 23, 28 акта).

   Суд апелляционной инстанции, сопоставив схему, указанную в приложении № 2 к договору № 12/1 от 26.10.2007, с представленными документами в суд апелляционной инстанции (проект  «Архитектурно-строительные решения» блок-секция 18-1-АС.3, листы: титул, № 55; проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 10БС 15.15.-1.1, листы: титул, № 8; проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 10БС-24.15.-1, листы: титул, № 10), а также с данными технических паспортов от 05.11.2013 и от 02.12.2013 жилого помещения (квартиры) № 232, копии которых представлены апелляционному суду самой Хамидовой Н.А. и Погореловым С.А., пришёл к следующему выводу.

Предметом спора является квартира под номером 232.

Технический паспорт по общему правилу содержит характеристики объекта недвижимости (является технической документацией).

В рассматриваемом техническом паспорте имеется план квартиры номер 232 (выкопировка из поэтажного плана дома).

В данной выкопировке, в которой отмечена квартира № 232, отсутствует  какое-либо из жилых помещений по приложению № 2 к договору № 12/1 от 26.10.2007.

Фактически план квартиры в техническом паспорте соответствуют плану, который относится к проектной документации  «Архитектурно-строительные решения выше отметки 0.000» 18-1-АС.3 (лист 55), то есть относится к блок-секции 18-1-АС.3.

На поэтажном плане указанной документации усматривается расположение 6 квартир, одна из которых является спорной.

 При этом часть плана в приложении № 2 к договору № 12/1 от 26.10.2007  визуально можно отнести к другой проектной документации - проект «Общие архитектурно-строительные решения» блок-секция 10БС-24.15.-1, лист 10.

   На поэтажном плане данного проекта располагается 4 квартиры.

   Таким образом, сопоставив приложение № 2 к договору № 12/1 от 26.10.2007 с планом квартиры в техническом паспорте и проектной документаций по жилому дому, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что указанное в приложении № 2 к договору № 12/1 от 26.10.2007 жилое помещение (квартира), право собственности на которое заявлено Хамидовой Н.А., может находится в блок-секции 10БС-24.15.-1, и отсутствует в блок-секции 18-1-АС.3, в которой фактически  находится квартира № 232,  являющаяся предметом спора.

  Поскольку в приложении № 2 к договору № 12/1 от 26.10.2007 фактически не представлен план квартиры именно № 232, а представлен план других квартир, находящихся в другой блок-секции (10БС-24.15.-1), у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что при заключении договора № 12/1 от 26.10.2007 стороны действительно имели ввиду передачу в будущем Хамидовой Н.А. квартиры № 232, на которую претендуют заявители.

  Вследствие чего суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что при подписании договора № 12/1 от 26.10.2007 стороны изначально не согласовали предмет договора, а именно: технические характеристики будущей квартиры.

 В связи с чем суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о незаключённости договора № 12/1 от 26.10.2007.

  Поскольку судом апелляционной инстанции договор № 12/1 от 26.10.2007 признан незаключённым, у Хамидовой Н.А. отсутствуют правовые основания требовать признания за нею права собственности на квартиру № 232.

   При этом суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

    В соответствии с пунктом 3 Постановления № 54 судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

   На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве участник долевого строительства вправе заявить к должнику денежное требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному арбитражным судом незаключённым и предусматривающему передачу жилого помещения.

  Поэтому Хамидова Н.А. имеет право обратиться к должнику  с  требованием о возврате уплаченных по договору № 12/1 от 26.10.2007 денежных средств.

  При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

  По условию пункта 2.2. договора № 12/1 от 26.10.2007 сумма оплаты по договору об инвестиционной деятельности № 65 от 08.04.2005 в размере 350 000 руб., равная стоимости объекта долевого строительства (пункт 2.1.) зачтена застройщиком в качестве оплаты дольщика по договору № 12/1 от 26.10.2007.

  Ввиду того, что договор № 12/1 от 26.10.2007 признан апелляционным судом незаключённым, условие, содержащееся в пункте 2.2.  этого договора, считается отсутствующим.

  Относительно договора № 65 от 08.04.2005 апелляционный суд отмечает, что вопрос о наличии у должника обязательств перед Хамидовой Н.А. по передаче спорной квартиры в виде доли по этому договору  суд апелляционной инстанции не рассматривает, так как  в этом договоре прямо имеется указание на  расположение подлежащей строительству квартиры в блок-секции № 10 БС-15-15-1.1., в котором не находится спорная квартира № 232.

  Поэтому при рассмотрении настоящего спора вопрос о наличии или отсутствии заключённости договора № 65 от 08.04.2005 и соответствующих обязательств сторон друг перед другом по этому договору судом апелляционной инстанции не рассматривается также.

  В связи с чем обстоятельства, касающиеся уплаты Хамидовой Н.А. денежных средств по договору № 65 от 08.04.2005, судом апелляционной инстанции не устанавливаются.

  Составленный между должником и Хамидовой Н.А. акт № 16 от 26.01.2011 о передаче квартиры во исполнение договора № 12/1 от 26.10.2007  суд апелляционной инстанции не считает имеющим правового значения при рассмотрении заявления Хамидовой Н.А.

   В связи с признанием судом договора № 12/1 от 26.10.2007 незаключённым данный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон этого договора.

    Соответственно, акт № 16 от 26.01.2011, составленный во исполнение незаключённого договора, не является