Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу n А70-521/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

самостоятельным основанием для признания за Хамидовой Н.А. права собственности на спорную квартиру.

   Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции не может признать требование Хамидовой Н.А. к должнику обоснованным и подлежащим удовлетворению.

  По заявлению Погорелова С.А.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование Погорелова С.А. к должнику.

Погореловым С.А., привлечённым апелляционным судом к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица в порядке статьи 50 АПК РФ, заявлено требование об обязании должника в лице конкурсного управляющего передать ему в собственность однокомнатную квартиру № 232 по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88, корпус 1, по акту приёма-передачи.

 В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

            В связи с чем настоящее требование Погореловым С.А. заявлено правомерно.

            Требования Погорелова С.А. являются требованиями об исполнении договорного обязательства по передаче в собственности недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Такое требование может быть удовлетворено при условии:

- если само требование соответствует условиям обязательства;

- если продавец владеет имуществом;

- если имущество зарегистрировано за продавцом на праве собственности или как минимум продавцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

 В соответствии с пунктом 5 Постановлении № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

            Требование Погорелова С.А.  фактически является требованием, заявленным на основании статьи 398 ГК РФ, так как оно направлено на фиксацию надлежащей передачи и последующую регистрацию перехода права на квартиру за Погореловым С.А.

   Правовые условия для удовлетворения такого требования имеются.

            Как следует из материалов дела, между должником (застройщиком) и Погореловым С.А. (дольщик) заключён договор № 9/1 от 23.08.2006 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

            Из данного договора № 9/1 от 23.08.2006 следует, что  объектом долевого строительства, подлежащим передаче Погорелову С.А., выступает жилое помещение со следующими характеристиками: однокомнатная квартира, четвёртая на площадке, 9 этаж, 5 подъезд, общая площадь 32,86 кв.м со ссылкой на технические характеристики в приложении № 1, планировочное решение в приложении № 2.

            В приложении № 1 «Техническая характеристика жилого дома» к договору помимо прочего указано о расположении квартиры в пределах этажа, четвёртая на этажной площадке слева направо номер по проекту 232, общей площадью 32,86 кв.м, которая полностью совпадает с размером площади в тексте самого договора.

   Приложением № 2 к договору является план расположения квартиры, который соответствует данным технического паспорта о расположении квартиры № 232 на 9 этаже в блок-секции 18-1-АС.3.

   Соответствие данных квартиры в тексте договора № 9/1 от 23.08.2006 и приложении к нему данным технического паспорта и архитектурно-строительному решению блок-секции 18-1-АС.3, в которой фактически находится спорная квартира,  свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора и как следствие о его заключённости.

  Договор № 9/1 от 23.08.2006 не имеет отметки о прохождении государственной регистрации.

  При этом суд отмечает, что и договор № 12/1 от 26.10.2007 также не имеет такой отметки.

   Как высказался ВАС РФ в определении от 28.05.2013 № ВАС-2931/13, сам по себе факт того, что суд не признал спорный договор купли-продажи незаключённым в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорные дома, не может влиять на права заявителей, как дольщиков этих домов. Указанный договор создаёт лишь обязательственные правоотношения между сторонами, его заключившими.

            То есть, само по себе отсутствие государственной регистрации договора даже в случае необходимости такой регистрации не может препятствовать заявителю в реализации его права как дольщика.

            По условию пункта 2.1. договора от 23.08.2006 № 9/1 общая стоимость объекта долевого строительства составляет 350 000 руб.

            Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 19 от 23.08.2006 Погореловым С.А. внесено застройщику 350 000 руб. в виде взноса по договору № 9/1 от 23.08.2006.

            В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учётом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учёте и отчётности и т.д. Также в таких случаях при наличии сомнений во времени изготовления документов суд может назначить соответствующую экспертизу, в том числе по своей инициативе (пункт 3 статьи 50 Закона о банкротстве).             Исходя из приведённых разъяснений Пленума ВАС РФ вышеназванные обстоятельства подлежат установлению судами в случае, если требование кредитора основано на передаче должнику как заёмщику наличных денежных средств.

      Определением от 05.12.2013 суд предложил Погорелову С.А. представить дополнительные документы, свидетельствующие о наличии у него наличных денежных средств на дату их внесения в кассу застройщика (доказательства снятия денежных средств со счёта в банке в периоды, соответствующие датам внесения денежных средств в кассу застройщика).

    Во исполнение определение суда Поореловым С.А. представлена в материалы дела копия  выписки Екатеринбурского филиала ОАО «Банк Москвы» (ОАО) по счёту Погорелова С.А. за период с 01.06.2006 по 01.09.2006, из  которой следует, что по состоянию на 22.08.2006 на счёту Погорелова С.А. имелись денежные средства в сумме не менее 720 000 руб., которые были сняты им 22.08.2006 и как указывает Погорелов С.А. часть денежных средств на следующий день была направлена на оплату по договору № 9/1 ( ходатайство от 12.01.2014).

   Суд апелляционной инстанции считает доказанным факт наличия у Погорелова С.А. денежных средств на дату, предшествующую заключению договора 23.08.2006 и внесению в кассу должника денежных средств в сумме 350 000 руб. для расчётов с должником за будущую квартиру.

            Согласно пункту 3.1. договора после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик в срок не позднее семи рабочих дней со дня его получения письменно уведомляет дольщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

  Согласно пункту 3.5. договора обязательства дольщика считаются выполненными  со дня оплаты в полном объёме стоимости объекта долевого строительства и подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства дольщику.

            В соответствии с пунктом 3.4. договора обязательства застройщика по настоящему договору считаются выполненными со дня подписания сторонами акта приёма-передачи готового объекта долевого строительства дольщику.

            Таким образом, по условию договора № 9/1 от 23.08.2006 должник обязан со своей стороны передать Погорелову С.А. квартиру по соответствующему акту приёма-передачи.

            Из приказа № 10-46649 о присвоении адреса от 22.06.2010 следует, что жилому дому присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88, корпус 1.

            Согласно разрешению № RU72304000-4-рв от 26.01.2011 многоэтажный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д.88, корпус 1, введён в эксплуатацию.

            Таким образом, из материалов дела следует, что жилой дом введён в эксплуатацию, однако застройщиком (должником) встречные обязательства по передаче дольщику Погорелову С.А. построенной квартиры № 232  по акту приёма-передачи не исполнены.

             Между тем, Погорелов С.А., как следует из его заявления об обязании передать жилое помещение, фактически владеет квартирой, на двери квартиры висит его замок, он был допущен на объект ещё до ввода дома в эксплуатацию.

            Данное обстоятельство никем не опровергнуто и подтверждается свидетельскими показаниями.

            Учитывая конкретные обстоятельства спора, установленные судом апелляционной инстанции по заявлению Погорелова С.А., апелляционный суд считает, что в условиях фактического владения Погореловым С.А. спорной квартиры необходимость в передаче ему этой квартиры как таковой в соответствии с положениями пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве отсутствует.

             Вместе с тем, формальное отсутствие составленного между должником и Погореловым С.А. акта приёма-передачи является единственным препятствием в реализации Погореловым С.А. своих прав в отношении спорной квартиры, а именно: в возможности зарегистрировать право собственности на эту квартиру в установленном законом порядке.

            Для реализации Погореловым С.А. соответствующего права в отношении спорной квартиры в полном объёме суд апелляционной инстанции исходя из фактических обстоятельств дела и сформулированного  Погореловым С.А. требования считает возможным удовлетворить данное требование, обязав должника в лице конкурсного управляющего передать ему по акту приёма-передачи спорную квартиру № 232.

    В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ определение суда первой инстанции отменить, и по результатам рассмотрения по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в удовлетворении заявления Хамидовой Н.А.  отказать, а заявление Погорелова С.А. удовлетворить.

            При изготовлении текста постановления в полном объёме суд апелляционной инстанции установил, что в резолютивной части постановления от 15.01.2014 была допущена опечатка в указании даты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого выступает жилое помещение, подлежащее передаче Погорелову С.А., а именно:  «29.08.2006», тогда как следовало указать дату «23.08.2006».

            Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 179 АПК РФ исправить указанную опечатку в настоящем постановлении.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Определение Арбитражного суда Тюменской области от 04.07.2013 по делу № А70-521/2012 отменить.

            По результатам рассмотрения обособленного спора в деле № А70-521/2012 по правилам суда первой инстанции:

            В удовлетворении заявления Хамидовой Натальи Анатольевны о признании права собственности на жилое помещение –  однокомнатную квартиру № 232, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88, корпус 1, отказать.

            Заявление Погорелова Сергея Александровича удовлетворить.

            Обязать закрытое акционерное общество «Запсибстройсервис» в лице конкурсного управляющего передать Погорелову Сергею Александровичу по акту приёма-передачи жилое помещение – однокомнатную квартиру № 232, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88 корпус 1, являющуюся предметом  договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.08.2006 № 9/1.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Смольникова

Н.А. Шарова