О выборе способа защиты прав арендатора
Ю.А. ТАРАСЕНКО
Тарасенко Ю.А., кандидат
юридических наук.
Определение природы
правового института, выявление его
сущностных черт имеет значение для выбора
способа защиты, соответствующего данному
институту.
Выбор способа защиты, как
правило, обусловлен природой регулируемых
гражданским правом общественных отношений.
В зависимости от вида имущественные
отношения могут защищаться либо вещными,
либо обязательственными способами <*>.
--------------------------------
Монография М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное
право. Общие положения" (Книга 1) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е,
стереотипное). <*> "Объем возможностей
защиты... субъективного гражданского права
во многом определяется природой этого
права. Если речь идет о нарушении права
собственности или иного вещного права, то
можно констатировать, что возможности их
защиты иные, нежели при нарушении
какого-либо обязательственного права,
возникшего из договора". (См.: Брагинский
М.М., Витрянский В.В. Договорное право: Общие
положения. М.: Статут, 1997. С.
626.)
Вещно-правовые способы защиты, как
известно, доступны не только собственнику,
но и другим лицам, имеющим титульное
владение. К таким лицам отнесены и
арендаторы, получившие право владения
вещью на основании договора аренды.
Аренда представляет собой институт
гражданского права, сочетающий в себе как
обязательственные, так и вещно-правовые
черты <*>.
--------------------------------
<*>
Речь идет о том, что в зависимости от того,
передано владение или нет, аренда может
сочетать наряду с обязательственными и
вещные права. (См.: Белов В.А. Гражданское
право: Общая и Особенная части: Учеб. М.:
Центр ЮрИнфоР, 2003. С. 458; Гражданское право:
Учеб. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.
Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 1999. С. 152.)
Эта
особенность обусловила постановку вопроса,
имеющего непосредственное значение для
практики: какой способ защиты надлежит
использовать при нарушении арендодателем
права владения арендатора?
Правовым
основанием использования вещно-правовых
способов защиты для владельцев, не
являющихся собственниками, служит статья 305
Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ). Причем данная статья
предоставляет защиту титульному владельцу
также и против собственника.
Учитывая
предписания статьи 305 ГК РФ, можно
конкретизировать проблемный вопрос: имеет
ли арендатор право на истребование объекта
аренды от собственника-арендодателя
<*>?
--------------------------------
<*> В
теории и в судебно-арбитражной практике
ранее рассматривался несколько иной
вопрос: каков правовой режим имущества, не
возвращенного арендатором по истечении
срока действия договора? (См.: Кочеткова Ю.А.
Соотношение вещно-правовых и
обязательственно-правовых способов защиты
права собственности: древнеримские истоки
и современная Россия // Актуальные проблемы
гражданского права. Вып. 2 / Под ред. М.И.
Брагинского. М., 2000. С. 39; Латыев А.Н. Проблема
вещных прав в гражданском праве.
Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2003. С. 120; Обзор
практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других
вещных прав: Инф. письмо Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
28.04.97 N 13 (п. 17) // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С.
100.)
Большинство исследователей
склоняются к следующему мнению: наличие
обязательственной связи между лицами не
позволяет собственнику истребовать
переданное в аренду имущество в порядке
статьи 301 ГК РФ <*>.
--------------------------------
<*> См.: Скловский
К.И. Собственность в гражданском праве. М.,
2000. С. 60; Гражданское право: Учеб. Ч. 1 / Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 445
(автор главы - А.П. Сергеев); Комментарий
части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации / Рук. авт. кол. М.И.
Брагинский. М., 1995. С. 314 (автор комментария -
Е.А. Суханов); Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 15.05.02 N 96/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N
9. С. 43 - 44.
Для решения означенной проблемы
последовательно рассмотрим три следующих
казуса.
1. Собственник имущества во
исполнение заключенного договора аренды
передал указанное в договоре имущество
арендатору во владение и пользование
сроком на один год. По прошествии шести
месяцев переданное арендатору по договору
имущество было изъято у последнего
собственником. Желая защитить свое право,
арендатор обратился в арбитражный суд с
иском об истребовании объекта аренды
<*>.
--------------------------------
<*>
Указанный спор не был разрешен арбитражным
судом по существу вследствие состоявшегося
примирения сторон. Тем не менее сама
постановка вопроса заслуживает внимания и
нуждается в более пристальном
рассмотрении.
Анализ спора,
иллюстрирующего поставленный проблемный
вопрос, предварим доводами истца,
отстаивающего возможность применения
виндикации.
Договор аренды в
соответствии с формулировкой статьи 606 ГК
РФ является договором синаллагматическим:
каждая из сторон договора имеет по
отношению друг к другу взаимные права и
обязанности. Так, праву арендатора
требовать предоставления имущества
(объекта аренды) во временное владение и
пользование корреспондирует обязанность
заплатить арендодателю за это имущество.
Соответственно, арендодатель имеет право
требовать от арендатора оплаты, но обязан
предоставить имущество.
Таким образом,
договор аренды представляет собой
взаимосвязь двух обязательств: а)
обязательства по предоставлению вещи (где
арендатор - кредитор, а арендодатель -
должник); б) обязательства по оплате за
предоставленный объект аренды (где
арендатор - должник, а арендодатель -
кредитор).
Сторонники виндикации
указывают, что в силу статьи 307 ГК РФ
обязанность у арендодателя только одна -
передать (предоставить) объект аренды.
После исполнения этой обязанности
обязательство между лицами прекращается в
силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение),
а на стороне арендатора остается чистый
долг, состоящий в возврате вещи <*>.
--------------------------------
<*> В качестве
дополнения к аргументации сторонников
виндикации мы использовали доводы А.
Рыбалова из его статьи "Природа прав
арендатора", опубликованной на сайте
"Балфорт" (см.:
http://www.balfort.com./ru/news/2003/rigtof_lessee_l.shtml):
"Обязательственный иск может быть
предъявлен при нарушении обязательства и
направлен на исполнение его в натуре либо
на получение компенсации. Объектом
обязательства выступает действие
определенного лица: "dare, facere, praestare".
Обязательственный иск, таким образом,
направлен на возложение на определенное
лицо обязанности передать, сделать,
обеспечить. Напротив, на основании вещного
иска нельзя требовать действий,
направленных на возникновение новых прав
истца (т.е. динамики гражданских прав), а
можно лишь восстановить права нарушенные.
Когда арендодатель передал вещь
арендатору, между сторонами обязательства
по передаче вещи уже не существует. На
арендодателе после заключения договора
лежала обязанность передать вещь во
владение арендатора. После того как вещь
была передана, эта обязанность
арендодателя прекратилась ее
исполнением".
Далее из этого допускается
следующий вывод: поскольку обязательство,
связывающее арендодателя с арендатором,
прекратилось надлежащим исполнением,
прекращается и личная связь между
указанными лицами <*>.
--------------------------------
<*> При анализе
представленного казуса мы сознательно
пренебрегли возможным наличием иных
обязанностей, связывающих арендодателя,
например обязанностей, предусмотренных
статьей 616 ГК РФ.
В свою очередь, это
делает возможным использование
арендатором иска об истребовании имущества
в случае изъятия вещи арендодателем до
истечения срока договора. Правовым
основанием применения виндикации в
указанном случае будет являться статья 305
ГК РФ <*>.
--------------------------------
<*>
Вот теоретическое обоснование такой
позиции, данное А. Рыбаловым: "Позиция,
согласно которой арендатор вопреки прямому
указанию ГК не может пользоваться
виндикационным иском лишь потому, что его
право, по мнению сторонников такой версии,
называется "обязательственным", не
выдерживает критики. Если правообладатель
может требовать невмешательства от всех
субъектов, защищаться виндикацией и
негаторным иском, и предметом его права
является материальная вещь, его право мы
называем вещным. Нельзя рассуждать
следующим образом: хотя закон и говорит о
возможности арендатора прибегнуть к
виндикации, он этого сделать не может, так
как его право - обязательственное и он
должен воспользоваться договорным иском.
Перед нами логическая ошибка, при которой
перепутаны причина и следствие. Суждение
должно строиться иначе: раз закон допускает
виндикационный иск арендатора, то либо
право арендатора вещное, либо виндикация
возможна и для обладателя
обязательственного права". (См.: Рыбалов А.
Указ. соч.)
Аргументы, обосновывающие в
представленной ситуации возможность
использования арендатором виндикационного
иска против арендодателя, находят
определенную поддержку и в современной
юридической литературе <*>. Так, А.В.
Коновалов, исследуя правовую природу и
условия предъявления владельческого иска,
в итоге приходит к выводу, что титульный
владелец вправе после передачи предмета
договора в его прямое владение предъявлять
посессорные требования к опосредованному
владельцу - о возврате владения в случае
изъятия у него переданной вещи последним
<**>.
--------------------------------
<*> В свое
время Б.Б. Черепахиным была высказана мысль
в поддержку допустимости использования
вещно-правовых способов защиты на примере
отношений нанимателя и наймодателя (при том
что прямую виндикацию в указанных
отношениях Б.Б. Черепахин не допускал):
"Разумеется, не может быть ответчиком по
виндикационному иску незаконно владеющий
собственник. Так, например, наниматель не
вправе предъявить виндикационный иск к
наймодателю об истребовании или о возврате
незаконно отнятой последним сданной внаем
вещи. ДЛЯ ЭТОГО СЛУЖАТ СПЕЦИАЛЬНЫЕ ИСКИ
ВЕЩНО-ПРАВОВОГО ТИПА, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ СТ. 120
И 170 ГК" (выделено мной. - Ю.Т.). (Черепахин Б.Б.
Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.
С. 176, сноска 5.)
Указание Б.Б. Черепахина
на допустимость использования нанимателем
вещных способов защиты против
собственника-наймодателя вполне объяснимо.
В период написания цитируемой работы
действовал ГК РСФСР 1922 года, который
содержал нормы о вещных способах защиты,
весьма отличные от норм современного ГК РФ
1994 года. Так, статьей 158 ГК РСФСР 1922 года
предоставлялось право нанимателю при
непредоставлении наймодателем нанятого
имущества истребовать у последнего это
имущество. Как известно, позднейшие
кодификации не восприняли идею ГК РСФСР 1922
года о допустимости прямой виндикации в
отношениях арендодателя и арендатора.
Таким образом, представляется, что
существующие в настоящий момент точки
зрения, допускающие возможность
использования вещно-правовых способов
защиты титульными владельцами против лиц, с
которыми их связывает обязательственное
отношение, обусловившее передачу вещи,
являются отголосками концепции ГК РСФСР 1922
года.
<**> См.: Коновалов А.В. Владение и
владельческая защита в гражданском праве.
2-е изд., доп. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002. С.
159.
Похожей позиции придерживается и В.
Витрянский, указывая на то, что, несмотря на
отсутствие прямого указания на этот счет в
законе, обязанность арендодателя
воздерживаться от любых действий,
создающих для арендатора препятствия в
пользовании сданным внаем имуществом,
следует из правового положения арендатора
как титульного владельца, располагающего
средствами владельческой (вещно-правовой)
защиты, в том числе и против собственника
имущества - арендодателя <*>.
--------------------------------
Монография М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное
право. Договоры о передаче имущества" (Книга
2) включена в информационный банк согласно
публикации - М.: Издательство "Статут", 2002
(издание 4-е, стереотипное). <*>
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное
право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества.
М.: Статут, 2000. С. 468.
Представленная
позиция, допускающая применение
вещно-правовых способов защиты в
отношениях между лицами, связанными
обязательством, не бесспорна.
Данная
проблема возникла, как представляется,
вследствие процесса взаимопроникновения
вещных и обязательственных прав <*>, в
результате чего при нарушении такого
"смешанного" правоотношения появляется
дилемма выбора наиболее адекватного
способа защиты.
--------------------------------
Монография М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского "Договорное право. Общие
положения" (Книга 1) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е,
стереотипное). <*> Брагинский М.М.,
Витрянский В.В. Договорное право: Общие
положения. С. 222 - 238.
Таким образом, речь
идет об установлении своеобразного
приоритета в использовании
соответствующего способа защиты.
Краткий экскурс в историю вопроса
показывает, что арендатор на разных этапах
развития частного права имел разный объем
полномочий с точки зрения возможности
защиты своего владения. Так, в римском праве
арендаторы (наниматели) считались простыми
держателями, а не владельцами и им не
предоставлялась владельческая защита
<*>.
--------------------------------
<*> Однако
надо заметить, что среди римских юристов не
было единства по вопросу допустимости
виндикации при наличии личной связи между
собственником и титульным владельцем. В
качестве примера можно сослаться на спор
Ульпиана с Пегасом (D.6.1.9). Последний считал,
что нельзя виндицировать от того, кому вещь
сдана на хранение, или предоставлена в
ссуду, или сдана внаем. Ульпиан же допускал
такую возможность. Мнение Ульпиана
разделял Павел, говоря о вещных исках в
отношении эмфитевтических (то есть
арендованных у государства) участков (D.6.3.1):
"Те, которые наняли участок у граждан
муниципии навсегда с целью извлечения
плодов, хотя и не становятся
собственниками, однако, как это принято,
имеют вещный иск против любого владельца и
против самих граждан
муниципии".
Феодальное и каноническое
право значительно расширили рамки
владельческой защиты по сравнению с
классическим римским правом, распространив
ее, в частности, на арендаторов и
нанимателей.
Дальнейшее развитие
привело к размежеванию по указанному
вопросу стран романской и германской групп.
В первых возобладала римская традиция,
вторые же остались на прежних позициях
<*>.
--------------------------------
<*>
Очевидно, одной из причин подобного
разделения послужила строгая логика
римского права, как известно, не
допускавшего владения двух
