Статья 18 закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.. данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 гк рф. продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 зк рф). сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 закона о государственной регистрации прав).

Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком.
С вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случае вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса. Так, если Гражданский кодекс допускал как возможность нахождения в гражданско-правовом обороте зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и, соответственно, различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.
Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Наиболее распространенная в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы Гражданского кодекса, он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание. Кроме того, помимо здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности. В этом случае необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету.
Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку Земельным кодексом установлены определенные ограничения для таких вещных прав как право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Земельным кодексом установлены определенные ограничения для такого вещного права как право постоянного бессрочного пользования, а именно, ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 Земельного кодекса, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса вообще не допускается (ст. 21 Земельного кодекса РФ).
По этим же причинам после вступления в силу Земельного кодекса орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса.
Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предметом договора купли-продажи в данном случае является здание.
Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в Едином государственном реестре прав, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду.
Итак, после регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном статьей 36 Земельного Кодекса РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.
Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает себя следующие действия:
- изготовление кадастрового плана земельного участка;
- обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;
- отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1. статьи 45 Земельного Кодекса);
- решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;
- заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;
- регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка (в случае аренды) в Едином государственном реестре прав.
Говоря о приобретении покупателем здания земельного участка в собственность, следует сказать, что в этом случае земельный участок передается в собственность за плату по договору купли-продажи. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом Российской Федерации, на территории которого этот земельный участок расположен.
Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.
В чем же заключается выгода такой сделки.
1. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. ст. 20 и 21 Земельного кодекса имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Иными словами земельный участок передается ему в собственность бесплатно (конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации), в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.
2. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в орган по государственной регистрации один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок. При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в единый месячный срок.
3. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка.
4. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен от необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от обращения в орган по государственной регистрации за регистрацией перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка.
5. От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. При этом отказ продавца от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой его прекращения (п. 1 ст. 45, ст. 53 ЗК РФ). Впоследствии продавец также должен обратиться в орган по государственной регистрации с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок. При этом заявление продавца о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения должно быть подано одновременно с заявлением покупателя о регистрации права на земельный участок.
6. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок.
7. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка.
Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании.
В соответствии с п. 4 статьи 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-I "О собственности в СССР" имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса.
Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственность на земельный участок только в результате возмездной сделки.
Применительно к юридическим лицам Федеральный закон РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.
В соответствии с п. 2. ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания.
Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения Земельного кодекса, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?
Исходя из положений вышеназванного Закона "О введении в действие...", представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:
а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
в) заключение договора аренды или купли-продажи;
г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.
В реальной практике, исходя из положений ст. 36 ЗК РФ, предоставившей право приобретения земельного участка только лицам, имеющим объект недвижимости на вещном праве, покупатель осуществляет все действия по переоформлению прав на земельный участок после регистрации права собственности или иного вещного права на приобретенную недвижимость.
Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве собственности.
Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.
Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).
Статья 552 ГК РФ содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, на которой расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, или в аренду, или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.
Аналогичная норма содержится и в статье 273 ГК РФ, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.
Однако статья 35 Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования.
Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в следующих случаях:
- отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27.
Исходя из положений пункта 3 статьи 3 Земельного Кодекса и статьи 129 Гражданского кодекса, применению подлежат нормы статьи 35 Земельного Кодекса, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Однако часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а предметом договора купли - продажи

К тексту закона »