Статья 18 закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.. данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 гк рф. продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 зк рф). сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 закона о государственной регистрации прав).

имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: "Находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002) <*>). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст. 14 Закона об обороте земель.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001 N 2753; 19.08.2002, N 3706 // БНА. 2001. N 27; 2002. N 38.
Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута - весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.
6.2. Приобретение прав на земельные участки
Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
- аренда земельных участков;
- безвозмездное срочное пользование.
Ограниченные вещные права на землю - постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение - возможны только в отношении участков из состава государственных или муниципальных земель.
В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяется различными факторами, в частности:
- категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка;
- статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;
- существованием права на землю до введения в действие ЗК.
Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).
Например, Законом Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-03 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" установлены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га; садоводства и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га. Одновременно в указанных пределах конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления.
6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся
в государственной или муниципальной собственности
До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции России), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.
Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в ред. от 21.11.2003) <*>. В соответствии с этим Постановлением распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р и распоряжением Росимущества от 06.07.2004 N 104-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 32. Ст. 3189; 2003. N 48. Ст. 4677.
<**> Зарегистрировано в Минюсте России 03.10.2002 N 3883 // БНА. 2002. N 44.
<***> Зарегистрировано в Минюсте России 23.07.2004 N 5943 // БНА. 2004. N 31.
Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. ст. 9 - 11, 16 - 19 ЗК).
Приобретение ограниченных вещных прав на землю. Принцип платности использования земли - принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). ЗК направлен на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.
С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК).
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). Иногда необоснованно полагают, что земельным законодательством запрещен переход права постоянного (бессрочного) пользования к правопреемникам реорганизованных юридических лиц, так как п. 6 ст. 3 Закона "О введении в действие ЗК" не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Однако нельзя путать два различных способа создания юридических лиц - реорганизацию существующего и учреждение нового юридического лица. Реорганизованное юридическое лицо не является учредителем вновь созданной организации-правопреемника. У созданного путем реорганизации юридического лица есть не учредители, а участники, акционеры, члены (в зависимости от его организационно-правовой формы). Правопреемство - это институт гражданского, а не земельного права. Право постоянного (бессрочного) пользования участком у вновь созданных путем реорганизации юридических лиц возникает с момента их регистрации в государственном реестре юридических лиц.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право, возникшее у них до введения в действие ЗК, сохраняется.
В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
- возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
- приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;
- предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.
Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> была введена в действие гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю". В соответствии со ст. 270 ГК лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе было передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1644.
После 30 октября 2001 г. земельные участки гражданам на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться не могут. Согласно ст. 21 ЗК права, приобретенные гражданами до введения в действие ЗК, сохраняются. По ст. 267 ГК допускалась передача участка в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника. После введения в действие ЗК распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода прав по наследству.
Таким образом, в настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:
- у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
- при наследовании после 30 октября 2001 г.
Бесплатное предоставление земельных участков в собственность гражданам. В соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК в настоящее время земельные участки могут предоставляться гражданам бесплатно в случаях, предусмотренных: ЗК, иными федеральными законами; законами субъектов РФ (региональным законодательством).
В соответствии с ЗК бесплатно получить земельные участки могут следующие лица:
- граждане РФ, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, - однократно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК);
- имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК; ст. 20 ЗК);
- получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 63 ЗК);
- собственники жилых помещений в многоквартирных домах в существующей застройке (п. 2 ст. 36 ЗК, ст. 16 Закона о введении в действие ЖК);
- религиозные организации, имеющие в собственности недвижимость религиозного и благотворительного назначения (п. 1 ст. 36 ЗК).
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение в указанных случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Вводного закона).
Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ, в частности, следующими Федеральными законами:
- "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы" от 09.01.1997 N 5-ФЗ - под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);
- "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы" от 15.01.1993 N 4301-1 - под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (ст. 5).
В соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ право бесплатного приобретения земельного участка имеют ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники органов внутренних дел.
Категории граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены законами республик, краев, областей, т.е. субъектов РФ. Например, Законом Ивановской области от 31.12.2002 N 111-ОЗ "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам" бесплатно получить участок могут: вынужденные переселенцы - граждане РФ; граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; граждане, имеющие неоформленные и незарегистрированные участки с жилыми, дачными и садовыми домами (или без таковых), а также наследники таких домов.
Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие). Правоустанавливающий документ на земельный участок - акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.
Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
Исключительно на торгах осуществляется предоставление:
- государственных или муниципальных земельных

К тексту закона »