Статья 18 закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.. данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 гк рф. продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 зк рф). сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 закона о государственной регистрации прав).
участков для строительства с
предварительным и без предварительного
согласования мест размещения объектов, в
том числе при предоставлении участка
гражданину для индивидуального жилищного
строительства, ведения личного подсобного
хозяйства (ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК);
- земельных
участков сельскохозяйственного назначения
(ст. 10 Закона об обороте земель).
В
соответствии с Законом о введении в
действие Градостроительного кодекса
Земельный кодекс дополнен ст. 30.1
"Особенности предоставления земельных
участков для жилищного строительства из
земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности" (вступает в
силу с 01.10.2005) и ст. 30.2 "Особенности
предоставления земельных участков для их
комплексного освоения в целях жилищного
строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности". Общий смысл данных норм
заключается в том, что участки
предоставляются без согласования мест
размещения объектов и в открытом порядке -
путем публикации предложения и продажи
участка или права его аренды на
аукционах.
Приобретение участка или
права на заключение договора аренды на
торгах определяется ст. 38 ЗК. Порядок торгов
установлен Постановлением Правительства
РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении
торгов по продаже находящихся в
государственной или муниципальной
собственности земельных участков или прав
на заключение договора аренды таких
земельных участков" <*>. Порядок
организации и проведения аукционов по
продаже государственных или муниципальных
земельных участков (права аренды) для
жилищного строительства или для
комплексного освоения в целях жилищного
строительства установлен статьями 38.1 и 38.2
ЗК (в ред. Закона о введении в действие
Градостроительного кодекса). На торги
выставляется сформированный участок,
прошедший государственный кадастровый
учет.
--------------------------------
<*> СЗ РФ.
2002. N 46. Ст. 4587.
Государственная
регистрация права собственности
покупателя участка осуществляется на
основании протокола о результатах торгов и
заключенного в соответствии с ним договора
купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В
случае приобретения права аренды протокол
о результатах торгов - основание для
заключения договора аренды, который
подлежит государственной регистрации.
Если на участие в торгах подана только одна
заявка, то при условии заблаговременной
публикации о проведении торгов договор
подписывается с этим участником без
проведения торгов (подп. 3, 4 п. 4 ст. 30, 30.1, 30.2
ЗК, п. 2 ст. 10 Закона об обороте земель).
Без проведения торгов осуществляется:
-
продажа или передача в аренду земельных
участков собственникам расположенных на
них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК, ст. 2
Вводного закона);
- продажа или передача
в аренду земельных участков при
переоформлении юридическими лицами права
постоянного (бессрочного) пользования (п. 2
ст. 3 Вводного закона);
- продажа или
передача в аренду гражданам для целей, не
связанных со строительством (ст. 34 ЗК);
-
продажа участков арендаторам, в том числе
участков сельскохозяйственного назначения
по истечении 3 лет с момента заключения
договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22
ЗК, п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);
-
продажа садовых, огородных и дачных
земельных участков в собственность граждан
- членов соответствующих некоммерческих
объединений в порядке, установленном
законодательством субъекта РФ, но не выше
нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Закона о
дачных объединениях);
- продажа и
передача в аренду земельных участков в
границах участка, арендованного для
комплексного освоения в целях жилищного
строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о
введении в действие Градостроительного
кодекса).
Основанием для предоставления
земельного участка в аренду следует
признать также наличие лицензии на
недропользование (ст. 11 Закона о недрах).
При возмездном приобретении участка -
выкупе или аренде - права возникают не на
основании акта уполномоченного органа о
предоставлении земли, а на основании
заключенной в соответствии с ним сделки.
Поэтому государственная регистрация права
собственности покупателя осуществляется
на основании решения о предоставлении
участка и договора купли-продажи, а в случае
предоставления участка в аренду
регистрации подлежит договор аренды (ст. 30
ЗК).
6.2.2. Ограничения прав на землю
иностранных граждан,
лиц без
гражданства и иностранных юридических
лиц
Российское законодательство
определяет правовой статус иностранцев и
лиц без гражданства принципом
национального режима. Этот принцип
установлен Конституцией России (п. 3 ст. 62),
ГК (п. 1 ст. 2), Федеральным законом от 25.07.2002 N
115-ФЗ "О правовом положении иностранных
граждан в Российской Федерации" (в ред. от
11.11.2003) <*> (ст. ст. 3, 4). Иностранные
граждане и лица без гражданства пользуются
в Российской Федерации правами и несут
обязанности наравне с гражданами РФ, кроме
случаев, установленных федеральным
законом. Правовое положение иностранных
граждан в России определяется также
международными договорами РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.
3032; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 46 (ч. 1). Ст. 4437.
В
настоящее время российским
законодательством установлены следующие
ограничения в отношении земельных
участков. Иностранные гражд
