Статья 18 закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.. данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 гк рф. продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 зк рф). сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 закона о государственной регистрации прав).

могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому до заключения договора купли-продажи необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внести записи о праве собственности продавца на образованные в результате выделения (разделения) земельные участки.
Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.
(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи (статья 37 Земельного Кодекса). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.
(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.
В этом случае:
- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;
- стороны заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;
- в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы реестра на вновь сформированные земельные участки;
- в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.
При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующее:
- площадь земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ);
- занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре);
- установление границ землепользования (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке и осуществляется в соответствии с Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений", утвержденным Постановлением Правительство РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) <*>. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должен быть определен земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 592.
- после проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию земельных участков аналогичные изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав. Раздел реестра, содержащий записи о правах на земельный участок, существовавший до разделения, должен быть закрыт в связи с преобразованием земельного участка. Открываются новые разделы для внесения записей о вновь сформированных земельных участках, в которые должны быть перенесены актуальные записи из закрытого раздела реестра, в том числе записи о праве собственности. Указанные изменения в Едином государственном реестре прав осуществляются по заявлению правообладателя и представления кадастровых планов новых земельных участков и других необходимых документов.
Регистрационные действия. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки или перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.
Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения (ст. 574, 584 ГК РФ).
В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- договор купли-продажи;
- переход права на дом к покупателю;
- переход права на земельный участок к покупателю.
В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- право собственности дарителя или получателя ренты на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;
- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;
- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.
В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности продавца на объект недвижимости (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- переход права на объект недвижимости;
- переход права на земельный участок.
Здание расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды.
Другая возможная ситуация, когда гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на арендованном им земельном участке, продает здание.
При продаже покупатель здания приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания (ст. 552 ГК РФ).
В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (пункт 1 ст. 271 ГК РФ).
При переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (статья 35 ЗК РФ).
Из анализа приведенных норм Гражданского и Земельного кодекса следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.
Однако представляется, что право пользования земельным участком на условиях аренды требует соответствующего оформления, в том числе и регистрации в Едином государственном реестре прав. Особенно это актуально в тех случаях, когда к приобретателю здания переходит право пользования не всем арендованным земельным участком, а только его частью. Действия по оформлению прав на аренду земельного участка зависят от того, передаются покупателю права на весь земельный участок, арендуемый продавцом или только на его часть. Рассмотрим возможные варианты.
(А) Вместе со зданием передается право аренды всего земельного участка, на котором расположено здание и арендуемого прежним собственником здания.
При этом следует учитывать следующее:
- право аренды передается продавцом (отчуждателем) здания по договору вместе с передачей недвижимости (ст. 552 ГК РФ);
- перемена арендатора в договоре аренды (перенаем земельного участка) осуществляется не по соглашению сторон, а в силу прямого указания закона;
- предметом соглашения между продавцом и покупателем является размер и границы земельного участка, права на который передаются. В случае нахождения на арендованном продавцом земельном участке других объектов недвижимости, остающихся в собственности продавца, покупателю передается право аренды только той части земельного участка, которая занята отчуждаемым объектом недвижимости и необходима для его использования. Раздел земельного участка может быть осуществлен только арендодателем и требует проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков и заключения нового договора аренды;
- согласие арендодателя на передачу прав на земельный участок и перемену арендатора в договоре аренды не требуется.
(В) Вместе со зданием передается право аренды части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.
В этом случае предмет договора аренды, заключенного с прежним собственником здания, подлежит изменению или договор может быть расторгнут. Земельный участок подлежит преобразованию на два земельных участка с проведением землеустроительных и кадастровых работ. С новым собственником здания заключается договор аренды на тех же условиях, на которых договор был заключен с предыдущим собственником. Договор аренды земельного участка подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав.
(С) Арендатор земельного участка заключает с приобретателем здания договор субаренды части земельного участка, на условиях договора аренды.
Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 615, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ).
После регистрации перехода права производятся кадастровые работы по выделению части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования.
С новым собственником здания заключается договор субаренды выделенной части земельного участка, при этом условия договора субаренды не должны отличаться от условий договора аренды земельного участка. При субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе и по арендным платежам. Договор субаренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отельными объектами с инфраструктурой (коттеджные поселки, гаражные комплексы). После передачи объектов в собственность или аренду гражданам и заключения с ними договоров субаренды земли владельцы недвижимости осуществляют субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок.
Передача части земельного участка в субаренду может быть осуществлена путем включения условия о субаренде в договор купли-продажи недвижимости.
Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, при этом землепользование является платным. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.
***
Итак, по содержанию данного раздела можно кратко отметить следующие особенности оформления сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком.
- Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.
- При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.
- Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя, недвижимости.
- При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения),

К тексту закона »