Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством
2001 г. N 20-ФЗ; от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ и от 11
апреля 2002 г. N 36-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 11. Ст. 997; СЗ РФ.
2001. N 16. Ст. 1533; СЗ РФ. 2002. N 15. Ст. 1377.
<**> В
этой связи трудно согласиться с позицией,
что в настоящее время нет четких правовых
препятствий к регулированию отношений по
переходу прав на земельные участки путем
совершения сделки нормами
законодательства субъектов РФ (см.:
Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.:
Проспект, 2002. С. 133). На наш взгляд, это
расширительное толкование с применением
положений ст. 72 Конституции РФ, положений
ст. 129 ГК РФ о том, что земля может
отчуждаться или переходить от одного лица к
другому иными способами в той мере, в
которой ее оборот допускается
законодательством о земле. Новый ЗК РФ в ст.
27 предусмотрел исчерпывающий перечень
земель, исключенных и ограниченных в
обороте, в том числе прямо указал, что
ограничения в обороте земель
сельскохозяйственного назначения
допускаются лишь в соответствии с
Федеральным законом "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения". Более
того, п. 5 ст. 1 указанного Закона прямо
предусмотрено, что принятие субъектами РФ
законов, содержащих дополнительные правила
и ограничения оборота земельных участков
из земель сельскохозяйственного
назначения, не допускается.
Положение ст.
36 Конституции РФ о том, что владение,
пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами
осуществляются их собственниками свободно,
если это не наносит ущерба окружающей среде
и не нарушает прав и законных интересов
иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК
РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение
о том, что перечисленные правомочия
собственник земли и других природных
ресурсов осуществляет в той мере, в какой их
оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).
Указанные нормы явились основой для
установления земельным законодательством
ограниченной оборотоспособности земельных
участков. Как подчеркивается в работах
специалистов в области земельного права,
выработанное гражданским правом общее
понятие оборотоспособности применимо и к
сфере земельных отношений, но основное
отличие оборотоспособности земельных
участков от оборотоспособности иных
объектов гражданских прав заключается в
том, что земельное законодательство
устанавливает определенные пределы и
ограничения распоряжения земельной
собственностью <*>.
--------------------------------
<*> См. подробнее:
Крассов О.И. Право частной собственности на
землю. М.: Юристъ, 2000. С. 102 - 105.
Наиболее
ярким примером таких ограничений является
установление в ст. 27 ЗК РФ перечня видов
земельных участков, исключенных из оборота
и ограниченных в обороте. Эта норма
Земельного кодекса РФ также принята в
развитие положений ст. 129 Гражданского
кодекса РФ, устанавливающих ограничение в
обороте земельных участков в публичных
интересах. В первую очередь из оборота
полностью изъяты земельные участки,
занятые определенными объектами,
находящимися в федеральной собственности,
в том числе государственными природными
заповедниками и национальными парками,
зданиями, строениями и сооружениями, в
которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы Российской
Федерации, войска Пограничной службы
Российской Федерации, другие войска,
воинские формирования и органы, военные
суды; участки, занятые объектами
организаций Федеральной службы
безопасности и федеральных органов
государственной охраны; объектами
использования атомной энергии, пунктами
хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ, а также рядом иных
объектов, исчерпывающий перечень которых
приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
Кроме того, ЗК
РФ ограничил в обороте ряд земельных
участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, в том
числе в пределах особо охраняемых
природных территорий, не попавших в
перечень участков, полностью изъятых из
оборота, земельных участков из земель
лесного фонда, из земель водного фонда,
занятых находящимися в государственной или
муниципальной собственности водными
объектами; участков, занятых особо ценными
объектами культурного наследия народов
Российской Федерации, объектами,
включенными в Список всемирного наследия,
историко-культурными заповедниками,
объектами археологического наследия;
предоставленных для нужд связи, а также
организаций транспорта, в том числе
морских, речных портов, вокзалов,
аэродромов и аэропортов, сооружений
навигационного обеспечения воздушного
движения и судоходства, терминалов и
терминальных комплексов в зонах
формирования международных транспортных
коридоров; и ряд других участков,
исчерпывающий перечень которых закреплен в
п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Как видно из
вышеперечисленных примеров, ограничения в
обороте связаны в первую очередь с
интересами в области безопасности
государства, обеспечения единства его
инфраструктуры, охраны окружающей среды. В
качестве иллюстрации последнего тезиса
можно привести пример об ограничении в
обороте земельных участков, загрязненных
опасными отходами, радиоактивными
веществами, подвергшихся биогенному
загрязнению, иных подвергшихся деградации
земель. К ограничениям прав субъектов
земельных отношений на участие в обороте
земельных участков можно отнести норму ч. 3
ст. 15 ЗК РФ, исключающую приобретение
иностранными гражданами, лицами без
гражданства и иностранными юридическими
лицами в собственность земельных участков,
расположенных на приграничных территориях,
перечень которых устанавливается
Президентом РФ. Федеральный закон "Об
обороте земель сельскохозяйственного
назначения" от 24 июля 2002 г. также установил
ограничения на куплю-продажу земель
указанной категории в зависимости от
субъекта, участвующего в сделке:
иностранные граждане, иностранные
юридические лица, лица без гражданства, а
также российские юридические лица, в
уставном (складочном) капитале которых доля
вышеуказанных лиц составляет более 50
процентов, могут обладать земельными
участками из земель сельскохозяйственного
назначения только на праве аренды <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.
3018.
Положения земельного
законодательства, регулирующие совершение
сделок с земельными участками, не
ограничиваются только нормами,
предусматривающими изъятие из оборота или
ограничение в обороте отдельных земельных
участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ
предусмотрены особые правила, касающиеся
приобретения и отчуждения земельных
участков. Статья 35 предусматривает, что
отчуждение здания, строения, сооружения в
случаях, когда земельный участок
принадлежит их собственнику, производится
вместе с земельным участком. Указанное
положение земельного законодательства
основано на принципе единой судьбы
земельного участка и расположенных на нем
иных объектов недвижимого имущества (ст. 1
ЗК РФ <*>). Данная норма получила
дальнейшее развитие в ст. 28 (п. 3)
Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О
приватизации государственного и
муниципального имущества" <**>.
Собственники объектов недвижимости, не
являющихся самовольными постройками и
расположенных на земельных участках,
относящихся к государственной или
муниципальной собственности, обязаны либо
взять в аренду, либо приобрести у
государства или муниципального
образования указанные земельные участки,
за исключением случаев, предусмотренных в
федеральном законе.
--------------------------------
<*> Подробнее о
приобретении прав на землю в связи с
реализацией принципа единой судьбы
земельного участка и расположенных на нем
иных объектов недвижимого имущества см.:
О.М. Козырь, А.А. Маковская. "Единая судьба"
земельного участка и расположенных на нем
иных объектов недвижимого имущества:
Реальность и перспективы // Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.
<**> Российская газета. 2002. 26 января.
Ст.
36 ЗК РФ регулирует особенности
приобретения прав на застроенные земельные
участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности: собственники
расположенных на этих участках зданий,
строений, сооружений имеют исключительное
право на приватизацию таких участков.
Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей
особенности купли-продажи земельных
участков (ст. 37), стало результатом
реализации принципа разграничения
действия норм гражданского
законодательства и норм земельного
законодательства (п. 1 ст. 1 Земельного
кодекса РФ) в сфере оборота земельных
участков. Сделки с земельными участками
совершаются в соответствии с нормами
гражданского законодательства и его
требованиями в отношении законности их
содержания, способности сторон сделки к
участию в сделке, соответствия воли и
волеизъявления, соблюдения формы сделки
<*>.
--------------------------------
<*>
Гражданское право: В 2-х т. Том I: Учебник /
Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: Бек, 1998.
С. 342 - 352.
Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд
требований, соблюдение которых при
совершении сделок с земельными участками, в
первую очередь сделок купли-продажи,
является обязательным. К их числу относятся
следующие требования: к объекту договора
купли-продажи - земельному участку, в
отношении которого должен быть проведен
кадастровый учет, и к продавцу участка - по
предоставлению покупателю имеющейся у него
информации об обременениях земельного
участка и ограничениях его использования; к
условиям договора купли-продажи земельного
участка; к информации, предоставляемой
продавцом в отношении земельного участка и
о гарантиях покупателю участка.
К
договорам купли-продажи земельных участков
в равной степени применяются положения
статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с
последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре
купли-продажи недвижимости должны быть
указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по
договору, а при отсутствии этих данных
условие о недвижимом имуществе считается
несогласованным. Земельное
законодательство закрепило особый способ
определения и индивидуализации земельного
участка - формирование земельных участков с
последующим их кадастровым учетом. В
соответствии с Федеральным законом "О
государственном земельном кадастре" <*>
производится процедура описания
земельного участка и присвоения ему
уникального кадастрового номера. Наличие в
ЗК РФ требований о проведении кадастрового
учета по отношению к земельному участку -
объекту сделки связано с тем, что в процессе
приватизации земель переход прав на
земельные участки, в том числе участки,
занятые приватизируемыми предприятиями,
часто осуществлялся по фактическому
землепользованию, без установления границ
земельных участков и их инвентаризации. Что
касается земельных участков, переданных в
собственность граждан или перешедших в их
частную собственность путем
перерегистрации ранее предоставленного
права на землю, то в течение определенного
периода времени эти права подтверждались
документами, приложение плана земельного
участка к которым не являлось обязательным.
Поэтому установленное современным
земельным законодательством требование о
прохождении кадастрового учета в отношении
участка, который будет являться объектом
сделки, закономерно и корреспондирует
положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости
предоставления данных, позволяющих
определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю
по договору. Кроме того, кадастровый учет
необходим для создания новой системы
налогообложения недвижимости.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст.
149.
Недействительными в силу закона
признаются в соответствии с ЗК РФ (ст. 37)
следующие условия договора купли-продажи
земельного участка <*>:
--------------------------------
<*> Установленные
требования к условиям договора
купли-продажи распространены также на
договор мены земельными участками.
-
устанавливающие право продавца выкупить
земельный участок обратно по собственному
желанию;
- ограничивающие дальнейшее
распоряжение земельным участком, в том
числе ограничивающие ипотеку, передачу
земельного участка в аренду, совершение
иных сделок с землей;
- ограничивающие
ответственность продавца в случае
предъявления прав на земельные участки
третьими лицами. Последнее из условий
корреспондирует с положениями ст. 460 ГК РФ
об обязанности продавца передать товар
свободным от прав третьих лиц, но положения
ст. 37 ЗК РФ в большей мере гарантируют
интересы приобретателя именно земельного
участка. Данный перечень не следует
рассматривать как исчерпывающий, так как
нормами ГК РФ установлены и иные основания
для признания условий сделки
недействительными. Закрепление в настоящее
время в ЗК РФ положения о
недействительности в силу закона ряда
условий договора купли-продажи должно
стать препятствием для внесения в договоры
условий, ограничивающих права покупателя, в
первую очередь покупателя земельных
участков, находящихся в государственной
собственности.
Требование к продавцу о
предоставлении покупателю при заключении
договора купли-продажи земельного участка
имеющейся у него информации об
обременениях земельного участка и
ограничениях его использования в условиях,
когда нет единой государственной системы
информации о земельных участках, где можно
было бы такую информацию получить, а
большая часть земель продолжает оставаться
в государственной собственности, в
значительной степени относится именно к
государству-собственнику, которое при
продаже своих земель обязано передать всю
имеющуюся информацию об участках, чтобы
новый собственник осознанно приобретал
земельный участок для реализации
определенных проектов и мог эффективно его
использовать. На практике покупатели
нередко сталкиваются с тем, что на
приобретенном ими участке, на котором, по
данным продавца, нет сооружений, могущих
повлечь ограничения в использовании
участка, могут быть обнаружены кабели,
водопровод, мелиоративная система, ЛЭП,
трубопроводы и т.п., без переноса которых
участок не может использоваться эффективно
по своему назначению. В соответствии с ЗК РФ
покупатель в случае предоставления ему
продавцом заведомо ложной информации об
обременениях земельного участка и
ограничениях его использования в
соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного
земельного участка; об использовании
соседних земельных участков, оказывающем
существенное воздействие на использование
и стоимость продаваемого земельного
участка; о качественных свойствах земли,
которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость
продаваемого земельного участка; иной
информации, которая может оказать влияние
на решение покупателя о покупке данного
земельного участка и требования о
предоставлении которой установлены
федеральными законами, вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи земельного участка
и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные гарантии распространяются также
на лиц, приобретающих земельные участки в
результате
