Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством
предоставления дополнительных гарантий
арендатору земельного участка, который в
силу особенностей заключаемого с
государством (которое в данном случае
практически является монополистом)
договора аренды лишен возможности
согласования многих важных для него
условий договора при его заключении и, по
сути, находится с арендодателем в неравном
положении.
Одной из особенностей аренды
и купли-продажи земель, находящихся в
государственной собственности, стало
широкое использование торгов. Это
относительно новый институт современного
земельного законодательства, получивший
достаточно широкое развитие в течение
последних 10 лет на территориях тех
субъектов Российской Федерации, где
активно развивались рыночные отношения.
Возникновение этого института в первую
очередь связано с развитием
законодательства о приватизации
государственных и муниципальных
предприятий, и с введением конкурсной и
аукционной продажи государственного
имущества, и попытками обеспечить
соблюдение публичных интересов при
приватизации.
Аукцион как форма продажи
земельных участков был впервые
предусмотрен в российском земельном
законодательстве Указом Президента
Российской Федерации от 1 октября 1992 г. N 1151
<*>. Первоначально при продаже участка
или права аренды участка с аукциона в
отношении участка в качестве основного
требования выдвигалось соблюдение его
основного целевого назначения и
разрешенного использования. Победителем
аукциона признавался участник,
предложивший максимальную цену. В
соответствии с данным Указом была
организована аукционная продажа участков,
находящихся на территории поселков
городского типа и сельских населенных
пунктов Раменского района Московской
области, гражданам, постоянно проживающим в
городе Москве и Московской области и
имевшим, в соответствии с действовавшим в
то время законодательством, право на
приобретение участков в собственность. В
дальнейшем развитие аукционной и
конкурсной продажи земельных участков, а
также прав их аренды активно развивалось в
г. Москве. В настоящее время при продаже
находящихся в федеральной собственности
земельных участков на аукционе
Минимущество России определяет
существенные условия заключаемых по
результатам аукциона договоров
купли-продажи.
--------------------------------
<*> См.: Указ Президента РФ "О проведении
на территории Московской области в 1992 г.
эксперимента по аукционной продаже
земельных участков для индивидуального
жилищного строительства" от 1 октября 1992 г. N
1151 // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. N 41. Ст. 2282.
Однако
большую популярность приобрели конкурсы по
продаже земельных участков или права на
заключение договоров их аренды. В этом
случае конкурсные условия включаются затем
в договор купли-продажи (купчую) либо
договор аренды участка. В числе конкурсных
условий могут быть: наиболее выгодное
целевое использование участка, в том числе
представление вариантов использования
участка с учетом функционального
зонирования территории города (поселка) по
градостроительной документации (генплану,
схемам, зонам охраны и т.д.); обеспечение
максимальной емкости инвестиций;
требования к архитектурно-планировочному
решению застройки участка и прилегающей
территории (структурные связи, плотность
застройки, соотношение открытых и закрытых
пространств и т.д.); проведение работ по
рекультивации, благоустройству участка;
ограничения по состоянию водного,
воздушного бассейнов, почв, грунтов,
радиационному, химическому,
электромагнитному, шумовому режиму
окружающей участок территории; специальные
требования по сохранению
историко-культурного наследия; сроки
освоения участка; документация и
дополнительные условия. В настоящее время
при продаже федеральных земель условия
конкурса, а также существенные условия
договоров купли-продажи и аренды таких
земельных участков определяет
Правительство Российской Федерации.
С
1997 г. в связи с принятием Указа Президента
Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О
продаже гражданам и юридическим лицам
предназначенных под застройку земельных
участков, расположенных на территориях
городских и сельских поселений, или права
их аренды" <*> и Постановления
Правительства Российской Федерации от 5
января 1998 г. "Об утверждении порядка
организации проведения торгов (аукционов,
конкурсов) по продаже гражданам и
юридическим лицам предназначенных под
застройку земельных участков,
расположенных на территориях городских и
сельских поселений, или права их аренды"
<**>, указанные формы продажи и передачи в
аренду земельных участков стали шире
распространяться на территории Российской
Федерации. В настоящее время проведение
торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где
закреплены лишь наиболее общие требования
к приобретению земельных участков из
земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, или права на
заключение договора аренды такого
земельного участка, а также утвержденными
Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми
Правилами организации и проведения торгов
по продаже находящихся в государственной
или муниципальной собственности земельных
участков или права на заключение договоров
аренды таких земельных участков <***>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 48. Ст.
5546.
<**> СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 263, с изм. и
дополн. // СЗ РФ. 1998. N 33. Ст. 4041; СЗ РФ. 2000. N 35. Ст.
3584.
<***> Утв. Постановлением
Правительства РФ от 11 нояб. 2002 г. N 808 "Об
организации и проведении торгов по продаже
находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных
участков или права на заключение договоров
аренды таких земельных участков" // СЗ РФ. 2002.
N 46. Ст. 4587.
Предметом торгов (конкурсов,
аукционов) может быть сформированный
земельный участок с установленными
границами или право на заключение договора
аренды такого земельного участка. В
качестве продавца земельного участка или
права на заключение договора аренды такого
земельного участка выступает
исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления,
обладающий правом предоставления
соответствующих земельных участков в
пределах своей компетенции, установленной
в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
Указанные органы определяют на основании
отчета независимого оценщика начальную
цену земельного участка или начальный
размер арендной платы, величину их
повышения (шаг аукциона). Задаток для
участия в торгах определяется в размере не
менее 20 процентов начальной цены
земельного участка или начального размера
арендной платы.
Извещение о проведении
торгов публикуется не менее чем за 30 дней до
проведения торгов и должно содержать в том
числе следующие сведения о земельном
участке: местоположение (адрес), площадь,
границы, обременения, кадастровый номер,
целевое назначение и разрешенное
использование, а также любые иные сведения,
позволяющие индивидуализировать земельный
участок. Указываются дата, время и порядок
осмотра земельного участка на местности.
Победитель торгов заключает договор
купли-продажи земельного участка или его
аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с
момента подписания протокола о результатах
торгов.
ЗК РФ не предусмотрел
особенностей регулирования совершения
иных сделок с земельными участками. К ним
применяются общие положения гражданского
законодательства, ФЗ "Об ипотеке", ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного
назначения", других федеральных законов.
Общим правилом при совершении сделок
остается необходимость учета положений о
делимом и неделимом земельном участке, об
установленных минимальных и максимальных
размерах участка при совершении сделок с
земельными участками или их частями. Так,
например, ограничение наследования
участков из земель сельскохозяйственного
назначения установлено ст. 11 ФЗ "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения".
Толкование положений указанной статьи
позволяет сделать вывод о том, что
иностранные граждане, лица без гражданства
не смогут получить по наследству земельный
участок в собственность или на праве
пожизненного наследуемого владения, а
иностранные юридические лица и российские
юридические лица с более чем 50% доли
иностранного капитала в уставном
(складочном) капитале не получат участок по
наследству в собственность. Также
установлены ограничения на деление участка
между наследниками, если в результате могут
образоваться участки размером менее
минимального размера, установленного
субъектами Российской Федерации.
Особое внимание специалистов привлекает
залог земельных участков (ипотека). Порядок
залога земельного участка регулируется ГК
РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
<*>. Ипотека возникает как обременение
имущества, заложенного по договору об
ипотеке, с момента заключения этого
договора, а при ипотеке в силу закона
ипотека как обременение имущества
возникает с момента государственной
регистрации права собственности на
недвижимое имущество, если иное не
установлено договором (ст. 11, п. 2). Ипотека не
препятствует отчуждению земельного
участка, если иное не предусмотрено
договором об ипотеке, но лицо, приобретшее
заложенное имущество, становится на место
залогодателя и несет все обязанности
последнего по договору об ипотеке, включая
и те, которые не были надлежаще выполнены
первоначальным залогодателем. Поэтому
ипотека привлекает внимание в первую
очередь как институт, способствующий
инвестированию в развитие недвижимости, в
первую очередь строительства. Однако
развитие ипотеки в России долгое время
сдерживалось законодательными
ограничениями на приватизацию земли и
совершение с ней сделок. В настоящее время,
несмотря на внесение значительных
изменений в текст Закона "Об ипотеке" в
феврале и в декабре 2002 г., нормы главы 11,
регулирующей особенности ипотеки
земельных участков, модификации
практически не подверглись, поэтому до сих
пор не учитывают кардинальных перемен в
регулировании рыночного оборота земельных
участков, вызванных принятием ЗК РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.
3400. С изм. и доп. ФЗ N 143-ФЗ от 9 ноября 2001 г., ФЗ N
18-ФЗ от 11 февраля 2002 г., ФЗ N 179-ФЗ от 24 декабря
2002 г.
Так, например, в соответствии со ст. 62
Закона по договору об ипотеке могут быть
заложены земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, их объединений и
юридических лиц и предоставленные для
садоводства, животноводства,
индивидуального жилищного, дачного и
гаражного строительства, приусадебные
земельные участки личного подсобного
хозяйства и земельные участки, занятые
зданиями, строениями и сооружениями. Из
текста статьи непонятно, относится ли это к
земельным участкам из земель
промышленности, земельным участкам,
используемым для коммерческой
деятельности, и т.п. По-прежнему запрещена
ипотека земель сельскохозяйственного
назначения, используемых для производства
сельскохозяйственной продукции. Все это не
способствует развитию ипотеки земельных
участков, и законодательство требует
определенного совершенствования. В то же
время перемены на рынке ипотеки в сфере
жилищного строительства и значительный
рост выданных в связи с этим кредитов
позволяют говорить о том, что этот институт
в России начинает выполнять функции
стимулятора экономического роста в
строительстве, что в последующем может
привести и к развитию ипотеки земельных
участков.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ (ОСНОВНОЙ ЗАКОН) РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ - РОССИИ"
(принята ВС РСФСР
12.04.1978)
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным
голосованием 12.12.1993)
"ОСНОВЫ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ
РЕСПУБЛИК ОБ АРЕНДЕ"
(утв. ВС СССР 23.11.1989 N
810-1)
ЗАКОН РСФСР от 22.11.1990 N 348-1
"О
КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ)
ХОЗЯЙСТВЕ"
ЗАКОН РСФСР от 23.11.1990 N 374-1
"О
ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЕ"
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН
РФ от 09.12.1992 N 4061-1
"ОБ ИЗМЕНЕНИИ И
ДОПОЛНЕНИИ КОНСТИТУЦИИ (ОСНОВНОГО ЗАКОНА)
РФ -
РОССИИ"
ЗАКОН РФ от 23.12.1992 N 4196-1
"О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА
ПОЛУЧЕНИЕ В ЧАСТНУЮ
СОБСТВЕННОСТЬ И НА
ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ
ЛИЧНОГО
ПОДСОБНОГО И ДАЧНОГО
ХОЗЯЙСТВА, САДОВОДСТВА И
ИНДИВИДУАЛЬНОГО
ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 14.03.1995 N 33-ФЗ
"ОБ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ
ТЕРРИТОРИЯХ"
(принят ГД ФС РФ
15.02.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.01.2000 N 28-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"
(принят ГД ФС РФ 24.11.1999)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 25.10.2001 N 137-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.12.2001 N
178-ФЗ
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И
МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА"
(принят ГД ФС
РФ 30.11.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N
101-ФЗ
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
УКАЗ Президента РФ
от 27.12.1991 N 323
"О НЕОТЛОЖНЫХ МЕРАХ ПО
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЫ В
РСФСР"
УКАЗ Президента РФ от 25.03.1992 N 301
"О ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМ И
ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ"
УКАЗ Президента РФ от 14.06.1992 N
631
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПРОДАЖИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ,
РАСШИРЕНИИ И
ДОПОЛНИТЕЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭТИХ
ПРЕДПРИЯТИЙ, А
ТАКЖЕ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ
ГРАЖДАНАМ И ИХ ОБЪЕДИНЕНИЯМ ДЛЯ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
УКАЗ
Президента РФ от 01.10.1992 N 1151
"О ПРОВЕДЕНИИ
НА ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 1992
ГОДУ
ЭКСПЕРИМЕНТА ПО АУКЦИОННОЙ
ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА"
УКАЗ Президента РФ от
27.10.1993 N 1767
"О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ И РАЗВИТИИ АГРАРНОЙ РЕФОРМЫ В
РОССИИ"
УКАЗ Президента РФ от 24.12.1993 N 2287
"О ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В
СООТВЕТСТВИЕ С КОНСТИТУЦИЕЙ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
УКАЗ Президента РФ
от 07.03.1996 N 337
"О РЕАЛИЗАЦИИ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН
