Некоторые проблемы права на нежилое помещение
К.И. СКЛОВСКИЙ
К.И. Скловский, доктор
юридических наук.
Известно, что такой
объект, как нежилое помещение, является
одним из самых распространенных в
гражданском обороте, а в сфере аренды
недвижимости решительно преобладает. Время
от времени возникают конфликты, связанные с
правами на землю собственников или
владельцев таких помещений, с
распределением расходов на содержание
зданий между владельцами отдельных
помещений и т.п. Каким-то образом эти
конфликты разрешаются, хотя строгих правил
для их решения и не видно.
При этом ГК РФ
не рассматривает нежилые помещения как
объекты гражданских прав. Можно, впрочем,
объяснить это простым недосмотром
законодателя, к тому же не имеющим большого
значения, так как законом прямо
предусмотрен такой объект, как жилые
помещения. Если так, то без
предварительного обсуждения феномена
жилых помещений, видимо, нельзя
рассматривать проблему помещений
нежилых.
Жилые помещения в качестве
объекта права собственности известны
нашему гражданскому праву достаточно
давно. Жилое помещение как часть жилого
дома было введено в оборот совместными
усилиями науки гражданского права и судов.
Истоки этого решения можно обнаружить в
представлениях о собственности на жилые
помещения, как они сложились несколько
десятилетий назад.
Тогда судебной
практикой был выработан подход, согласно
которому "выдел участнику общей
собственности принадлежащей ему доли
означает передачу в собственность истцу
определенной изолированной части жилого
дома и построек хозяйственного назначения,
соответствующих его доле, а также означает
утрату им права на эту долю в общем
имуществе (ст. 252 ГК РФ)" <*>. Таким образом,
фактическая возможность пользоваться
помещением более или менее самостоятельно,
то есть отсутствие коммунального
устройства жилого помещения, уже
рассматривалась как достаточная для
прекращения режима общей собственности,
хотя реальная делимость дома напоминала о
себе необходимостью иметь общее попечение
о крыше, коммуникациях, земельном участке и
т.д. Эти отношения, предполагающие все же
общую собственность, переводились в разряд
соседских и регулировались как отношения
независимых собственников.
--------------------------------
<*> Постановление
Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 10.06.80 N 4 "О некоторых вопросах,
возникших в практике рассмотрения судами
споров о выделе доли собственнику и
определении порядка пользования домом,
принадлежащим гражданам на праве общей
собственности" (в ред. от 25.10.96) (п. 6) //
Бюллетень Верховного Суда Российской
Федерации. 1997. N 1. С. 10.
Более строгим был
бы, конечно, подход, исключающий выдел, если
в какой-либо мере отношения общей
собственности сохраняются (в том числе,
например, на часть земельного участка,
части здания и т.п.); в противном случае
существует лишь право общей собственности,
а конкретное помещение находится только во
владении и пользовании (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Именно такие взгляды высказывались, в
частности, А. Ерошенко <*>. Этот подход,
однако, неизбежно наталкивался не столько
даже на инерцию судебной практики, сколько
на вызвавшие эту практику жизненные
реальности, прежде всего известную
ограниченность жилищного фонда,
неразвитость жилищного рынка и
затруднительность использования денежных
эквивалентов в жилищных спорах. Нельзя не
отметить также и авторитетного суждения Г.
Шершеневича. Оспаривая "существующее
воззрение" о неделимости дома, автор
замечает: "При разделе каждая часть может
иметь все необходимое...", - хотя может быть и
иначе. Другой вариант: путем превращения
дома в два строения бывшую его часть
превратить в пристройку. ("Что мешает
разделу дома капитальною внутренней
стеной, когда в больших городах многие дома
отделяются друг от друга именно такой
стеной?") <**> Нужно заметить, что судебная
практика в общем следовала именно этим
представлениям: делимость жилого дома
исследовалась с точки зрения "снабжения его
всем необходимым" для нормального
использования в качестве именно жилого
дома, а также с точки зрения возможности
изоляции, возведения перегородок, хотя бы и
не капитальных в строительном отношении.
--------------------------------
<*> См.: Ерошенко
А.А. Личная собственность в гражданском
праве. М., 1973. С. 56 - 57.
<**> Шершеневич
Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.,
1995. С. 104.
Обсуждая эту проблему, К.
Победоносцев склоняется к неделимости
дома, указывая, что "если допустить
распределение дома между несколькими
владельцами по комнатам, то право
собственности каждого будет неполное, так
как без согласия других не вправе будет
предпринимать постройки и починки в стенах,
физически уже не подлежащих разделу. Кроме
того, распределение дома между несколькими
владельцами имело бы последствием
затруднения и споры при самом платеже
податей, отправлении повинностей". В то же
время отмечается, что "раздел двора на
участки по закону возможен" (Победоносцев
К.П. Курс гражданского права. Первая часть:
Вотчинные права. М., 2002. С. 126).
В.
Синайский, подтверждая делимость двора,
высказывается против возможности деления
дома, "поскольку речь идет о возможности
горизонтального (поэтажного), а не
вертикального деления дома" (Синайский В.И.
Русское гражданское право. М., 2002. С.
135).
Известная праву конструкция жилого
помещения была в конце 80-х годов XX века
перенесена - по причинам скорее
политическим - на многоквартирные здания.
При этом, по-видимому, отдельная квартира
была отождествлена с частью дома,
снабженной всем необходимым и достаточно
изолированной. Таким образом, вопрос факта,
которым, как это видно, является вопрос о
способности части дома быть объектом права,
вещью, был решен для всех отдельных квартир
в зданиях одним указанием закона. Логика
системы объектов гражданского права очень
мало согласуется с этим решением. Е.А.
Суханов резонно замечает, что "квартиры у
нас в домах так устроены", что "эти объекты
не могут быть самостоятельными объектами
имущественного оборота" <*>.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А.
Актуальные вопросы гражданского права //
ЭЖ-Юрист. 1999. N 40. С. 2.
Обсуждая устройство
наших квартир, следует, видимо, указать на
известный римскому праву (и вполне
естественный) режим общих стен (paries communis).
Поскольку такие стены являлись общими,
исключалось, как это вообще присуще общей
собственности, управление и пользование
вещью лишь одним из сособственников. В то же
время, конечно, эти стены не подлежали
разделу, здесь не действовало право запрета
относительно любых актов сособственника.
Закон допускал некоторые действия и
несмотря на возражения сособственника,
например право штукатурить общую стену,
потому что это не причиняет вреда
соучастнику. Таким образом, действовал
режим особой общей собственности, с рядом
изъятий из обычных норм об общей
собственности <*>. Вполне понятно, что
поскольку у квартиры в современном
многоквартирном доме практически не может
быть собственных внешних стен (а также пола
и потолка), а только общие стены, пол,
потолок, то технические основания изъятия
ее из режима общей собственности, конечно,
весьма сомнительны. Далеко не очевиден и
другой признак, указанный Г. Шершеневичем, -
снабжение квартиры всем необходимым для
самостоятельного пользования ею.
--------------------------------
<*> См.: Зелер В.Ф.
Учение о праве общей собственности по
римскому праву. Харьков, 1895. С. 60 - 63.
Само
по себе отнюдь не безупречное решение об
отнесении жилых помещений к числу объектов
гражданских прав не могло не привести к
ряду коллизий в системе объектов
гражданских прав и соответственно в
отношениях собственности на здания и части
зданий. Речь идет, прежде всего, о
возникновении в обороте нежилого
помещения.
Анализируя законодательство
о праве на нежилые помещения, В. Лапач
приходит к выводу, что "доказать
самостоятельность нежилых помещений как
объектов прав невозможно" <*>. Рассуждая
аналогичным образом, С. Зинченко и С. Корх
предлагают для нежилых помещений
установить особый режим: указывать только
идеальные доли, с указанием порядка
владения и пользования конкретными
помещениями <**>.
--------------------------------
<*> Лапач В.А. Система объектов
гражданских прав: Теория и судебная
практика. СПб., 2002. С. 376.
<**> Зинченко С.
Корх С. Вопросы собственности:
законодательство и практика // Хозяйство и
право. 2000. N 6. С. 56.
Противоположный
подход см.: Плотникова И., Волкова О., Улюкина
Н. Регистрация прав на общее имущество //
ЭЖ-Юрист. 2000. N 28. С. 2.
Хотя с
систематической точки зрения эти суждения
вполне уместны, их реализация
представляется достаточно непростой.
Дело в том, что появление жилых помещений
как объектов прав автоматически вводит в
число объектов прав и помещения нежилые.
Достаточно указать вполне обыденную
ситуацию наличия в одном здании как жилых,
так и нежилых помещений <*>, кроме,
конечно, подсобных помещений общего
пользования. Если жилые помещения
принадлежат их собственникам на праве
частной (исключительной) собственности, то
на каком праве могут присваиваться
помещения нежилые? Если это - право общей
собственности, то кто - другой
сособственник? Очевидно, что им не могут
выступать собственники квартир, так как
каждый из них - субъект не общей, а
исключительной собственности. Не может им
выступить и юридическое лицо, объединяющее
собственников (если оно создано), так как
ему принадлежит здание в целом, но не
находящиеся в нем помещения.
--------------------------------
<*> В. Лапач
приводит и иную, менее распространенную, но
теоретически столь же существенную
ситуацию: перевод жилого помещения в
нежилое сохраняет у его собственника право
собственности без изменения титула (Лапач
В.А. Указ. соч. С. 373).
Итак, именно
возникновение такого объекта, как жилое
помещение, предопределяет появление и
нежилого помещения среди объектов права
собственности и иных гражданских прав.
Далее, само по себе возникновение такого
объекта распространяет свое действие и на
здания, в которых вовсе нет жилых помещений.
Теперь уже приобретатели помещений нежилых
стремятся получить исключительное право на
свои части здания, коль скоро такой объект,
как нежилое помещение, известен обороту и
законодательству, в том числе
законодательству о регистрации прав на
недвижимость.
Наконец,
законодательство о приватизации не только
допускало приобретение в частную
собственность нежилых помещений в здании,
но и стимулировало широкое распространение
такого рода прав (укажем, например, на
приватизацию в здании дома быта обувной
мастерской, фотоателье, парикмахерской - по
законам о приватизации все эти
подразделения должны были получить
самостоятельных хозяев).
Между тем
проблем, возникающих вокруг нежилых
помещений, не меньше, а, пожалуй, больше, чем
вокруг жилых.
Невозможно избежать этих
проблем простым запретом на оборот нежилых
помещений. Прежде всего, не удается указать
юридический способ перевода в общую
собственность уже возникшей
исключительной собственности на помещения
в одном здании. Очевидно, что таким способом
не может быть судебное решение: если по суду
собственность можно разделить, то
соединить - невозможно.
Не может быть и
договора о создании общей собственности -
договор простого товарищества преследует
иную цель, а общая собственность для него
лишь факультативна; в любом случае, простое
товарищество не может завершаться в момент
внесения вкладов.
Организация
кондоминиума не создает общей
собственности на то, что до того находилось
в собственности исключительной.
Поэтому придется исходить из того, что, хотя
сложившиеся отношения фактического
совместного владения без формальной
юридической связи между совладельцами не
являются нормальными, эффективных путей
исправления ситуации средствами
действующего закона не видно.
Наряду с
поисками путей законодательного
исправления ситуации можно предложить в
качестве пусть не радикального, но все же
существенного смягчения возникающих
конфликтов ряд мер.
В частности, кажется
практически неиспользуемым ресурс, который
содержится в установлении сервитутов, для
регулирования той ситуации, которая
возникла на почве совладения помещениями в
зданиях.
Приведем в пример такое
дело.
Ростовский филиал Московского
государственного заочного института
пищевой промышленности обратился в
Арбитражный суд Ростовской области с иском
о признании недействительными договора
купли-продажи имущественного комплекса
кафе "Космодром", заключенного между Фондом
имущества города Ростова-на-Дону
(продавцом) и товариществом "Тереза"
(покупателем), и последующих договоров об
отчуждении того же кафе, договора аренды
земельного участка для эксплуатации кафе, а
также об обязании владельца кафе снести с
крыши здания института кафе "Космодром" и
привести крышу в состояние, пригодное для
ее эксплуатации.
Исковые требования
мотивированы тем, что это здание является
объектом федеральной собственности и
находится в оперативном управлении
института. Земельный участок под зданием
передан институту в аренду, и договор
аренды земли в установленном порядке не
изменен. Без согласия собственника и
законного владельца здания на его крыше
возведено кафе "Космодром", которое
является самовольной постройкой. Сделка
приватизации кафе "Космодром"
товариществом "Тереза" в части продажи ему
летней площадки кафе (крыши здания)
является ничтожной, поскольку Фонд
имущества города Ростова-на-Дону не вправе
был распоряжаться этим объектом
федеральной собственности.
Решением
суда в иске отказано. Суд сослался на то, что
кафе, построенное в 1984 году по решению
исполкома горсовета на крыше здания
института, включало летнюю площадку и
являлось самостоятельным объектом
приватизации, который относился к
муниципальной собственности. Крыша здания
сама по себе не входила в состав
приватизированного комплекса кафе, поэтому
права института в лице его филиала не
нарушены как сделкой приватизации
имущества кафе, так и последующими сделками
и актами органа местного самоуправления,
связанными с этой сделкой приватизации.
Суд решил, что к возникшим из оспариваемых
сделок отношениям неприменимы нормы о
самовольной постройке. Кассационная
инстанция признала недействительными
договор купли-продажи в части приобретения
площадки - крыши здания, договор аренды
земли, в остальной части указанные судебные
акты оставлены без изменения.
Кассационная инстанция сослалась на то, что
в состав приватизированного товариществом
"Тереза" имущества кафе летняя площадка
(крыша здания института) не входила и в
состав продаваемого имущества кафе была
включена незаконно. Потому и покупателю
незаконно была предоставлена часть
земельного участка под зданием и с ним
незаконно заключен договор аренды земли.
Доводы истца о самовольной постройке
кассационной инстанцией отклонены исходя
из того, что истец не принимал мер к
предотвращению
