Некоторые проблемы права на нежилое помещение
строительства кафе <*> и право
собственности на имущество кафе возникло у
товарищества в результате сделки
приватизации.
--------------------------------
<*> Аргумент нужно признать верным:
отсутствие возражений владельца
недвижимости при возведении в сфере его
владения, то есть в сфере актуального
контроля, объекта строительства лишает
затем владельца права ссылаться на то, что
строительство велось без его
согласия.
Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации отменил все
состоявшиеся по делу судебные акты и,
отправляя дело на новое рассмотрение,
указал следующее.
Как следует из
материалов дела, первому тресту столовых,
на базе которого в последующем создано
арендное предприятие общественного
питания, было в установленном законом
порядке разрешено строительство кафе на
крыше здания института пищевой
промышленности.
Построенное в 1984 году
кафе эксплуатировалось как летнее и в
настоящее время функционирует под
названием "Космодром".
При этом ссылка
судебных инстанций на то, что указанное
кафе не является самовольной постройкой,
соответствует материалам дела.
Спор
сводится к тому, входила ли летняя площадка
в состав имущества кафе.
Вывод
кассационной инстанции о невозможности
включения летней площадки в состав
приватизированного имущества кафе, так как
она является крышей здания института,
сделан без учета того, что для кафе летняя
площадка не является крышей, поскольку
используется по иному назначению <*>.
--------------------------------
<*> См.:
Постановление Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
10.10.2000 N 3383/00 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 1. С. 28 -
30.
При обсуждении этого казуса хорошо
видно, что исходная посылка, не вызывающая
ни у кого сомнения, состоит в том, что
стороны спора могут быть только
исключительными собственниками
соответственно здания института и кафе.
Следовательно, разрешение конфликта
возможно для истца лишь посредством
уничтожения кафе, поскольку приобрести
право собственности на кафе у него нет
никаких оснований.
Понятно, что если
была бы признана общая собственность на
части здания, то спор не представлял бы
никаких юридических проблем (кстати, только
в этом случае у хозяина кафе появятся
достаточные основания участвовать в правах
на земельный участок). Впрочем, очевидно,
что, поскольку ответчик приобрел право на
кафе в ходе приватизации, возникновение
общей собственности здесь невозможно.
Именно поэтому обоснованный вывод
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации: то, что для института
является крышей, для кафе - летняя площадка,
- не влечет за собой единственно разумного
юридического решения - возникновения права
на эту строительную конструкцию,
тяготеющего к классической модели "общей
стены", то есть общей собственности, с
повышенной самостоятельностью сторон, с
одной стороны, и с известными ограничениями
(например, в части распоряжения) - с другой.
Кроме того, едва ли именно вопрос о порядке
пользования крышей/площадкой является
главной причиной конфликта.
При том, что
здесь, как и в большинстве других сходных
случаев, невозможно приведение сторон к
общей собственности, нужно искать другое
решение.
Такое частное решение могло бы
состоять в обращении к механизмам
сервитута.
Если управление объектом
общей собственности осуществляется
консенсусом, включающим право каждого на
запрет (вето), устранение которого возможно
лишь посредством судебного решения, то
управление объектом, находящимся в
фактически сложившемся общем владении без
формальной юридической связи между
совладельцами, невозможно. Все конфликты,
если они не устранены путем необязательных
для сторон переговоров, могут тогда
разрешаться с помощью негаторного иска.
Именно негаторный иск, как иск,
предполагающий сервитут, подсказывает нам
способ организации взаимоотношений
совладельцев.
Любое совместное
пользование объектом предполагает, что,
поскольку один из совладельцев извлекает
пользу из владения объектом, другой, как
правило, должен претерпеть такое
использование, чем-то поступиться. Эти
отношения, описывающие обычный сервитут,
разумно перевести в форму возмездного
договора и, вознаградив терпящую сторону,
создать у нее мотив к соблюдению
сервитута.
Например, в нашем случае,
установив сервитут прохода через здание
института, - а без этого эксплуатация летней
площадки на крыше, конечно, невозможна, - суд
мог бы обязать кафе к выплате разумной
компенсации в пользу института и тем самым
примирить его с вообще малоприятным для
учебного заведения хождением посторонней
публики по лестничным проемам. Очевидно,
такое решение было бы более эффективным,
чем самые обстоятельные исследования
соотношения функций пола (площадки) и
потолка у крыши здания.
Установление
сети сервитутов способно обеспечить, во
всяком случае, наиболее рациональное
управление объектом общего владения, какое
возможно при отсутствии общей
собственности.
Другим средством,
переводящим отношения собственности
нескольких лиц на здание на почву ГК РФ,
должно стать более точное соблюдение норм о
простом товариществе. Если налицо такой
договор, имеющий целью создание объекта
недвижимости, то он должен завершаться
соглашением о разделе выстроенного (равно
как и незавершенного строительством)
объекта путем указания на доли с тем, что
закрепляемые за участниками конкретные
помещения передаются им в пользование.
Любые споры о правах из совместной
деятельности также должны быть
представлены как споры либо о размере доли,
либо о порядке пользования. Именно поэтому
является некорректным выражение права
общей собственности в натуральных
показателях (квадратных метрах и т.п.). Б.Л.
Хаскельберг, комментируя судебное решение,
которым признана допустимость такого
определения общей собственности, верно
отмечает: "Признание собственности на
квадратные метры жилья в принципе
неправильно" <*>. Оспаривая это суждение,
Е.М. Щукина замечает, что "такое определение
доли нисколько не затрудняет последующий
раздел общего имущества, а напротив,
значительно его облегчает" <**>. Эта
ссылка на удобство раздела представляется
не слишком убедительной. Во-первых,
создание общей собственности с целью ее
раздела, вообще говоря, не имеет смысла.
Во-вторых, поскольку речь идет о помещениях,
такой раздел вовсе невозможен: жилые
помещения не становятся предметом общей
собственности в силу позитивного закона, а
раздел нежилого здания, принадлежащего
нескольким лицам на праве общей
собственности, невозможен в силу статьи 244
ГК РФ: общая собственность не может
возникнуть путем раздела неделимой вещи.
--------------------------------
<*> Хаскельберг
Б.Л. К вопросу об исполнении в натуре
обязательства долевого строительства //
Правовые проблемы укрепления российской
государственности. Ч. 5 / Изд. Томского
университета. Под ред. Б.Л. Хаскельберга.
Томск, 2001. С. 11.
Впрочем, праву известны
некоторые исключения: например, по
английскому закону о продаже товаров (Sale of
Goods Act), в исключение из общего правила, право
собственности на купленные товары,
определяемые родовыми признаками,
переходит до их фактической передачи и тем
самым - выделения (определения) из
некоторого известного объема (ex bulk):
"неотделенная доля покупателя в любое время
составляет такое количество товаров,
которое им оплачено в данном объеме (массе)".
Эта конструкция, созданная в интересах
покупателя, поскольку ему обеспечивается
повышенная защита посредством
предоставления вещного права вместо менее
надежного права требования, конечно,
заметно отклоняется от обычной общей
собственности. (Подробнее см.: Lars Peter Wunibald van
Vliet. Transfer of movables in German, French, English and Dutch law. Ars Aequi
Libri. 2000. P. 99 - 100; см. также: Шмиттгофф KM.
Экспорт: право и практика международной
торговли: Пер. с англ. М., 1993. С. 71 и след.)
Некоторые аналогии могут быть обнаружены и
в хранении с обезличиванием. Но тем самым
обнаруживается и почва для выражения права
собственности в количественных
показателях - обезличивание вещи. Это
настолько существенное отклонение от
природы собственности, что оно может быть
оправдано лишь защитой права приобретателя
от угроз, вытекающих из обязательственных
прав, прежде всего - некредитоспособности
должника. Между тем, когда мы говорим о
недвижимости, во-первых, нет никакой почвы
для какой-либо возможности обезличивания, а
во-вторых, вполне понятно, что выражение
прав приобретателя недвижимости в
натуральных показателях никак не спасает
его от некредитоспособности должника.
Следовательно, те исключения на этот счет,
которые мы можем обнаружить, лишь
подтверждают тот вывод, что право общей
собственности в недвижимости не может быть
выражено в квадратных метрах (либо в суммах
инвестиций, либо в любых иных
количественных показателях).
<**>
Щукина Е.М. Внесение вклада в совместную
деятельность и правовой режим общего
имущества участников простого
товарищества // Законодательство. 2003. N 1. С.
45.
Исполнение договора простого
товарищества, о котором говорит Е.М. Щукина,
завершается установлением долей в общей
собственности; только в этом смысле можно
говорить о разделе.
Понятно, что это
предполагает привлечение к участию в деле
всех соучастников строительства. Понятно
также, что в ряде случаев долевого участия
выяснится, что такое привлечение
противоречит природе самого спора. А это
означает, что налицо не совместная
деятельность, а другой договор, создающий
не общую, а исключительную собственность,
например купля-продажа.
Кстати, и в этом
случае приобретенное право не может быть
выражено в квадратных метрах, поскольку все
равно речь идет о собственности. Именно
природа права собственности заставляет
определить вещь, так как иначе не может быть
установлено то отношение собственника к
его вещи, которое создает исключительность
(и позволяет, наряду с активным
воздействием на вещь, устранить от нее всех
прочих). Если непонятно, о какой вещи идет
речь, то нет возможности пользоваться
вещью, нет и оснований защищать ее:
непонятно, чем пользоваться, непонятно, что
защищать. Этот принцип определенности
предмета собственности (Л. ван Влит
приводит слова лорда Блэкберна о том, что
определенность предмета собственности
"вытекает из самой природы вещей" <*>)
равно проявляется и в отношениях общей
собственности, и в отношениях по
купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
--------------------------------
<*> Lars Peter Wunibald van Vliet.
Op. cit. P. 94.
Еще раз отметим, что
определенность применительно к праву общей
собственности на недвижимость требует не
только определения размера доли (впрочем,
если иное не оговорено, доли признаются
равными), но, прежде всего, определения того
объекта недвижимости, который находится в
общей собственности.
Само по себе
стремление привести все отношения
совладельцев отдельных помещений в здании
к отношениям общей собственности только по
соображениям системы гражданского права -
уже достаточное основание. Но кроме этого
можно указать и на ряд чисто практических
обстоятельств, которые, даже если о них не
упомянуть, сами напомнят о себе.
Прежде
всего, помещение не вписывается в
определение объекта недвижимости: оно
далеко не всегда связано с землей. Текущая
практика вовсе не озабочена выполнением
данного требования и допускает деление
зданий не только по вертикали, то есть с
обязательной опорой на землю, но в любых
плоскостях. Соответственно части здания в
большом числе случаев не связаны с землей, а
связаны с другими частями здания. Между тем
закон требует прочной связи именно с землей
<*>. Это обстоятельство приводит к тому,
что невозможно определиться с правами на
землю: если над одним земельным участком
так или иначе нависают помещения,
принадлежащие разным лицам, то невозможно
понять, за кем из них должен быть закреплен
земельный участок. Проблемы, конечно,
вообще бы не возникло в случае общей
собственности - тогда и весь земельный
участок передавался бы в общую
собственность (или иное право с
множественностью лиц), но ведь мы
рассматриваем сложившееся положение,
допускающее исключительную собственность
на отдельные помещения в здании.
--------------------------------
<*> Формулируемая
некоторыми цивилистами идея
"опосредованной", "косвенной" связи с землей,
вытекающая, как они полагают, из того факта,
что помещение невозможно переместить без
несоразмерного ущерба, на самом деле
выражает совсем другое обстоятельство -
неделимость здания.
Кроме того, закон
говорит именно о прочной связи с землей, а
не о косвенной или
опосредованной.
Практикуемый вариант
закрепления земли "пропорционально"
размерам принадлежащих помещений, кроме
того, что он прямо отсылает к общей долевой
собственности и правомерен лишь в ее
рамках, не имеет видимых законных
оснований, а также не способен указать
внятные способы пользования и распоряжения
земельным участком.
С технической точки
зрения, как отмечает В. Лапач, "нежилое
помещение, а тем более нежилая комната вряд
ли могут быть самостоятельными объектами
учета и регистрации (инвентаризации). Этот
вывод подтверждается и с точки зрения
существующей методологии бухгалтерского
учета" <*>.
--------------------------------
<*>
Лапач В.А. Указ. соч. С. 380.
Если говорить о
текущем управлении зданиями, мы не можем
указать никаких адекватных способов
координации действий хозяев помещений.
Поскольку они рассматриваются как
независимые собственники, за ними
предполагается право на осуществление
любых действий без учета воли хозяев других
помещений в том же здании.
Эту, видимо,
уникальную ситуацию можно описать как
фактическое совладение зданием разными
лицами, не имеющими между собой никакой
юридической связи - ни вещного, ни
обязательственного типа.
Как
складываются такие отношения, можно видеть
из такого вполне типичного дела.
ООО
"Ангарида" обратилось в Арбитражный суд
Томской области с иском к ООО "Юлия" о
признании права долевой собственности на
общее имущество (коридоры, лестницы,
туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный
выход, инженерные коммуникации) в здании.
Исковые требования мотивированы тем, что в
связи с заключением договора купли-продажи
нежилого помещения площадью 110 кв. м в
указанном здании ООО "Ангарида" приобрело и
право долевой собственности на места
общего пользования всего объекта
недвижимости.
Решением суда первой
инстанции в удовлетворении исковых
требований отказано.
Федеральный
арбитражный суд Западно-Сибирского округа
решение отменил, в удовлетворении иска
отказал.
Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации,
рассмотревший это дело, указал
следующее.
Отменяя решение суда об
отказе в удовлетворении исковых требований
и вынося новое решение, суд кассационной
инстанции указал, что право долевой
собственности на спорное имущество
возникло у истца
