Некоторые проблемы права на нежилое помещение
на основании статьи 290 ГК РФ, которая была
применена по аналогии закона, в связи с чем
у истца отсутствовала необходимость
обращения с иском о признании права долевой
собственности, то есть отсутствовал
предмет спора.
Однако применение закона
по аналогии в данном случае нельзя признать
обоснованным.
Согласно статье 290 ГК РФ
собственникам квартир в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой
собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование за пределами или внутри
квартиры, обслуживающее более одной
квартиры.
При этом собственники квартир
для обеспечения эксплуатации
многоквартирного дома, пользования
квартирами и их общим имуществом образуют
товарищество собственников жилья, которое
является некоммерческой организацией,
создаваемой и действующей в соответствии с
законом о товариществах собственников
жилья (ст. 291 ГК РФ).
Таким образом,
указанные нормы, а также закон о
товариществах собственников жилья
регулируют отношения только между
собственниками квартир в жилом доме.
В
соответствии со статьей 244 ГК РФ общая
собственность на делимое имущество
возникает в случаях, предусмотренных
законом или договором.
Поскольку в
настоящее время отсутствует закон,
предусматривающий возникновение общей
собственности на объект недвижимости в
случае приобретения нежилого помещения в
объекте недвижимости, не являющемся жилым
домом, нельзя применять по аналогии закон,
не регулирующий спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах постановление
суда кассационной инстанции подлежит
отмене.
В соответствии со статьей 554 ГК
РФ в договоре продажи недвижимости должны
быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю
по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, сторонами
заключен договор купли-продажи, согласно
которому общество "Юлия" продало обществу
"Ангарида" нежилое помещение площадью 110 кв.
м в здании, принадлежащем продавцу. Судом
первой инстанции сделан обоснованный вывод
о том, что договором предусмотрена продажа
только одного помещения, о продаже мест
общего пользования и инженерных
коммуникаций в договоре не упомянуто.
Суд правомерно сослался на статью 218 ГК РФ. В
силу данной статьи право собственности на
имущество, которое имеет собственник, может
быть приобретено другим лицом на основании
договора купли-продажи, мены, дарения или
иной сделки об отчуждении этого
имущества.
Поскольку договором не
предусматривалось отчуждения обществом
"Юлия" помещений общего назначения обществу
"Ангарида", суд обоснованно признал, что
истец не приобрел право собственности на
спорное имущество <*>.
--------------------------------
<*> Постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 10.09.02 N 3673/02 //
Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. С. 13 - 14.
Вывод суда о
недопустимости аналогии следует признать
вполне правомерным.
В то же время
непонятно, каким образом могла бы быть
установлена общая собственность на места
общего пользования посредством соглашения.
По точному смыслу пункта 4 статьи 244 ГК РФ
общая собственность возникает в случае
поступления в собственность двух или
нескольких лиц неделимой вещи. В данном
случае приобретателем имущества выступает
одно лицо - истец по делу. Поэтому в порядке,
предусмотренном абзацем первым пункта 4
статьи 244 ГК РФ, общая собственность вообще
не может возникнуть. Едва ли и указание суда
на правило абзаца второго пункта 4 статьи 244
ГК РФ можно квалифицировать как
подтверждение делимости здания. Полагаем
все же, что как здание в целом, так и
коридоры, лестницы, туалетные комнаты,
крышу, подвал, аварийный выход, инженерные
коммуникации - именно об этих объектах идет
спор - к делимому имуществу никак нельзя
отнести.
Таким образом, получается, что
при отчуждении нежилых помещений создать
режим общей собственности на объекты
общего пользования никак не удается.
Кроме того, как уже говорилось, право общей
собственности может быть выражено не иначе
как в виде доли (дроби), но никак не путем
простого указания на те объекты, которые
находятся в общем пользовании, обычно даже
без упоминания общего числа
сособственников, а тем более - без
согласования с ними.
Конечно,
адекватным способом закрепления прав на
помещения в здании, принадлежащем
нескольким собственникам, является общая
собственность, охватывающая в виде доли
(дроби) как основные, так и подсобные
помещения. Порядок пользования ими
устанавливается в соответствии со статьей
247 ГК РФ.
Иные решения будут постоянно
приводить к самым разным, в том числе не
имеющим корректного решения, проблемам.
Рассмотренное дело продемонстрировало
такой обескураживающий факт, как
принципиальную юридическую невозможность
создать общую собственность на здание: ведь
договор может служить основанием
возникновения общей собственности лишь на
вещь делимую. А здание - вещь неделимая.
Таким образом, собственник здания не имеет
объекта для продажи, кроме самого здания: он
не может продать долю в праве
собственности, так как у него нет долей, нет
общей собственности; он не может и продать
нежилое помещение, так как у него в
собственности только здание. Наконец, он не
может договором об отчуждении создать
общую собственность.
По точному смыслу
закона мы должны признать невозможность
отчуждения здания по частям. Но этот вполне
юридически корректный вывод не согласуется
с фактами нашей экономики. Поэтому придется
искать выход для примирения права и нужд
оборота. Очевидно, что выход не может лежать
в плоскости признания нежилого помещения
объектом гражданских прав. В этом случае
возникают самые разные осложнения
вследствие противоречия этого решения
праву. Неразрешимыми оказываются не только
вопросы прав на землю, отсутствуют также
основания для установления и распределения
расходов на содержание здания <*>; не
ясно, на ком лежат риски и обременения,
связанные с эксплуатацией сетей,
коммуникаций, а также крыши, фундамента,
других элементов конструкции; нет
механизма перестроек и перепланировок и
т.д.
--------------------------------
<*> Частным
случаем этого является известная из
практики аренды проблема оплаты
арендатором коммунальных расходов
(энергоснабжение, водопровод и пр.). С одной
стороны, арендатор, не имея
энергопринимающего устройства (п. 2 ст. 539 ГК
РФ) и аналогичных устройств, необходимых
для пользования другими услугами, не может
быть стороной соответствующего договора. С
другой стороны, арендодатель, имея к тому
все резоны, стремится возложить на
арендатора ответственность перед
энергоснабжающей организацией. На самом
деле эта проблема вытекает из другой -
нежилое помещение, не являясь объектом
права, не будучи снабженным, как говорил Г.
Шершеневич, всем необходимым, не может
вписаться и в отношения по распределению
расходов на содержание здания.
Поскольку
для введения в число объектов гражданских
прав нежилых помещений нет ни
теоретических, ни практических оснований,
выходом из сложившейся ситуации может быть
лишь такое решение, которое допустит
возможность принадлежности здания
нескольким лицам без возникновения права
исключительной собственности на нежилое
помещение. Очевидно, что такое решение не
может обойтись без юридической фикции.
Первым и наиболее очевидным вариантом
такой фикции может быть фикция долевой
собственности на здание у его собственника.
На это решение и указывают так или иначе
юристы, критикующие оборот нежилых
помещений. Тогда продаваться будет доля в
праве на здание со всеми вытекающими отсюда
последствиями, в том числе возникновением у
покупателя преимущественного права
покупки при следующей продаже доли в том же
здании.
Пороком такого решения, почвой
для возможных конфликтов и сопротивления
самому процессу перехода к общей
собственности, может стать, кажется, только
вытекающее из общей собственности
преимущественное право покупки.
Поэтому я бы предложил другой вариант:
установление свободно отчуждаемого
вещного права на часть здания, например
права пользования помещением <*> (замечу,
что и общая собственность предусматривает
установление порядка пользования зданием и
находящимися в нем помещениями), которое
только тем отличается от общей
собственности, что не предусматривает
ограничений на продажу в виде
преимущественного права покупки. Такое
право собственник здания мог бы создавать
путем возмездного договора с покупателем
так же, как, например, возможно установление
договором сервитута или иного вещного
права. С доктринальной точки зрения это
вещное право, как и любое вещное право,
могло бы рассматриваться как часть права
собственности. Соответственно возможен
договор о передаче этого права самому
собственнику и тем самым - погашении этого
права, восстановление собственности в
полном объеме.
--------------------------------
<*> Конечно, такое право пользования не
имеет ничего общего с правомочием
пользования, упомянутым в статье 209 ГК РФ;
речь идет о вещном праве, которое, вообще
говоря, может быть названо как угодно, но в
любом случае должно иметь легальное
название, в силу принципа исчерпывающего
перечня вещных прав (ст. 216 ГК РФ).
При этом,
видимо, было бы вполне допустимым и
преобразование этого вещного права по
соглашению между всеми владельцами здания
в право общей собственности.
Нашему
законодательству известны решения,
элиминирующие одни вещные права и вводящие
им на смену другие, как это было сделано,
например, с правами на землю. Поэтому
представляется возможным решение
(переходный закон), запрещающее дальнейшее
распоряжение правами на нежилое помещение
без их преобразования в право общей
собственности (по соглашению всех
владельцев здания <*>), либо в указанное
законом вещное право по воле самого
владельца нежилого помещения.
--------------------------------
<*> Понятно, что
такое соглашение будет базироваться не на
пункте 4 статьи 244 ГК РФ, а на прямом указании
закона.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ от 10.06.1980 N 4
"О НЕКОТОРЫХ
ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ В ПРАКТИКЕ
РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ
СПОРОВ О ВЫДЕЛЕ
ДОЛИ СОБСТВЕННИКУ И ОПРЕДЕЛЕНИИ
ПОРЯДКА
ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОМОМ,
ПРИНАДЛЕЖАЩИМ ГРАЖДАНАМ НА ПРАВЕ
ОБЩЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума ВАС РФ от 10.10.2000 N
3383/00
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от
10.09.2002 N 3673/02
Вестник ВАС РФ, N 8, 2003
