Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов(издательство юрайт, 2000)

Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации.
Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.
Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации.
Глава 2. ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Цель настоящей главы - познакомить читателя с процедурой государственной регистрации, которая в настоящее время предписана Законом о государственной регистрации прав: порядком проведения, сроками выполнения определенных действий, перечнем документов, необходимых для проведения регистрации, порядком оплаты.
2.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
До приема документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести прием документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом (продавца, обменивающихся, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя и пр.), наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтвержденной Свидетельством о государственной регистрации, о котором говорилось выше) регистратор должен сообщить о необходимости ее осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2. ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрации ранее возникшего права не требуется.
Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.
Если договор по желанию сторон удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что другая сторона может не явиться на государственную регистрацию. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен вернуть в учреждение юстиции Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). В явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.
Заявление о регистрации своего возникшего права подает приобретатель (покупатель, одаряемый, плательщик ренты и пр.). Но мы уже отмечали, что в случае купли - продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля - продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм - продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.
Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Естественно, что умереть к моменту нотариального удостоверения невозможно, а вот смерть получателя ренты к моменту государственной регистрации в жизни очень часто случается. Если получатель ренты не доживает даже до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) в силу прямого указания закона. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, ус

Статья 2. Земельный участок. В данной статье необходимо указать, на каком праве принадлежит Продавцу земельный участок (собственности, аренды, пользования), и указать основание этого права, соответственно: договор купли - продажи, свидетельство о собственности на земельный участок, договор аренды, постановление Главы администрации, акт землепользования, свидетельство о бессрочном (постоянном) пользовании.

Статья 3. Цена договора. 3.1. Цена Объектов (объекта) установлена в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб., включая налог на добавленную стоимость.

Статья 4. Платежи по договору. В данной статье определяется порядок внесения платежей по договору. Срок оплаты устанавливается в каждом конкретном договоре индивидуально, равно как и порядок: единовременно или поэтапно. В случае поэтапной оплаты следует конкретно указывать сумму этапа и срок ее внесения.

Статья 5. Передача имущества. В данной статье предусматривается порядок передачи имущества. Срок, в который происходит передача, устанавливается сторонами индивидуально. В данном случае стороны свободны. Они могут не увязывать момент передачи с моментом оплаты по договору. Возможна передача имущества в определенный сторонами срок после подписания договора, после полной оплаты Покупателем договора и т.д.

Статья 6. Ответственность сторон. Законом не установлен размер неустойки по данной категории договоров. Следовательно, неустойка является договорной, т.е. стороны вправе сами определить ее размер.

Статья 7. Возникновение права собственности. Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации. Следовательно, сторонам следует определить, когда они обратятся за государственной регистрацией перехода права собственности. Исходя из предложенного варианта договора регистрация должна осуществляться после передачи имущества и подписания акта о его передаче. Возможны варианты, когда регистрация перехода права осуществляется после полной оплаты покупателем договора либо в течение определенного времени после подписания договора. Этот момент должен быть предусмотрен договором.

Статья 9. Заключительные положения. 9.1. Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Статья 1. Предмет договора. 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект": (указать характеристику объекта или объектов): встроенно - пристроенное нежилое помещение общей площадью (указать сумму цифрами и прописью) кв. м, расположенное на _____ этаже многоквартирного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: _____________ район, г. _____________, ул. ___________, дом N ___, состоящее из комнат N _____ согласно поэтажному плану, изготовленному государственным унитарным предприятием "__________ городское бюро технической инвентаризации", инвентарный N _____.

Статья 2. Цена договора. 2.1. Цена Объекта установлена в размере (сумму указать цифрами и прописью) руб., включая НДС.

Статья 3. Платежи по договору. В данной статье определяется порядок внесения платежей по договору. Срок оплаты устанавливается в каждом конкретном договоре индивидуально, равно как и порядок - единовременно или поэтапно. В случае поэтапной оплаты следует конкретно указывать сумму этапа и срок ее внесения.

Статья 4. Передача имущества. В данной статье предусматривается порядок передачи имущества. Срок, в который происходит передача, устанавливается сторонами индивидуально. В данном случае стороны свободны. Они могут не увязывать момент передачи с моментом оплаты по договору. Возможна передача имущества в определенный сторонами срок после подписания договора, после полной оплаты Покупателем договора и т.д.

Статья 5. Ответственность сторон. Законом не установлен размер неустойки по данной категории договоров. Следовательно, неустойка является договорной, т.е. стороны вправе сами определить ее размер.