О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
нежилого помещения, сославшись на то, что в
процессе рассмотрения спора одна из сторон
обратилась с отдельным иском о понуждении
провести регистрацию договора на основании
пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
В
проанализированных делах иск о признании
сделки недействительной и применении
последствий ее недействительности
фактически использовался недобросовестным
арендодателем как способ расторжения
договора аренды, заключенного на
длительный срок (в материалах дела имелись
сведения о намерении истцов заключить
договор аренды с другим арендатором).
В
связи с изложенным возникает вопрос о
возможности отказа в признании
недействительным (незаключенным) договора,
который исполнен сторонами, но не прошел
государственную регистрацию, если с
указанным требованием обращается сторона,
от которой зависит проведение регистрации,
а другая сторона не заявляет встречный иск
о понуждении к регистрации сделки.
На
наш взгляд, в такой ситуации суду следует
выяснить причины, вследствие которых
стороны не произвели государственную
регистрацию договора, предложить
заинтересованной стороне принять меры к
регистрации сделки в порядке,
предусмотренном пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в
случае уклонения другой стороны от
указанных действий).
Возвращаясь к
вопросу о том, какой правовой режим
установлен для аренды нежилых помещений
(ст. 609 либо ст. 651 ГК РФ), следует учитывать,
что если нежилые помещения рассматривать
не как часть зданий, сооружений, а как
самостоятельный вид недвижимости,
подлежащий иному правовому регулированию,
подпадающему под действие статьи 609 ГК РФ,
то, как совершенно правильно отметил В.В.
Витрянский, "порождаются парадоксальные
ситуации", когда для договора аренды здания,
заключенного на срок менее года,
государственная регистрация не требуется,
а для аренды его части (нежилого помещения)
такая регистрация необходима независимо от
срока действия договора. Получается, что
для аренды нежилых помещений предусмотрен
более жесткий правовой режим по сравнению с
арендой зданий, сооружений, тогда как
экономическая значимость последних
очевидно больше. Представляется, что при
отсутствии специального правового
регулирования аренды нежилых помещений
распространение на данные отношения
правового режима аренды зданий, сооружений
(ст. 651 ГК РФ) будет более логичным и снимет
указанные вопросы.
Является проблемным
и вопрос, в каких случаях неосуществления
государственной регистрации сделки с
недвижимостью наступают последствия в виде
недействительности договора (на основании
п. 1 ст. 165 ГК РФ), а в каких - в виде его
незаключенности (на основании п. 3 ст. 433 ГК
РФ).
Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ
несоблюдение нотариальной формы, а в
случаях, установленных законом, -
требования о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Такая
сделка считается ничтожной.
В
юридической литературе О.М. Козырь
высказано мнение, что последствия в виде
недействительности сделки на основании
статьи 165 ГК РФ применяются лишь в случаях,
установленных законом, в самом Кодексе
проводится, в основном, другая конструкция:
если договор подлежит государственной
регистрации, он считается по общему правилу
заключенным с момента такой регистрации
(статьи 558, 560, 651, 658) <*>.
-------------------------------
<*> См.: Козырь О.М.
Понятие недвижимого имущества в российском
гражданском праве. Сделки с недвижимостью //
Закон. 1999. N 4. С. 22
По мнению В.В.
Витрянского, буквальное содержание статьи
165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что
отсутствие государственной регистрации
влечет недействительность сделки только в
случаях, прямо установленных в законе (надо
полагать, что это ст. 339 - ипотека, ст. 658 -
аренда предприятия), а в том случае, когда в
законе предусмотрено иное последствие,
например, договоры аренды зданий,
сооружений, продажи жилого дома, продажи
предприятия считаются заключенными с
момента их регистрации (статьи 651, 558, 560),
оснований для признания таких договоров
недействительными сделками в силу статьи 165
ГК РФ не имеется <*>.
-------------------------------
<*> См.: Витрянский
В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник
ВАС РФ. 1999. N 9. С. 81.
Приведенное толкование
статьи 165 ГК РФ пока высказано только
учеными, в практике Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации мы не нашли
споров, в которых была бы изложена позиция
по данному вопросу. Однако такое толкование
представляется правильным, поскольку
решает вопрос о том, какая из общих норм (п. 1
ст. 165 либо п. 3 ст. 433 ГК РФ) подлежит
применению в случае, если последствия
неосуществления государственной
регистрации сделки прямо не указаны в
законе, и позволяет сделать вывод, что
отсутствие регистрации договоров, в
которых не предусмотрено прямое
последствие в виде недействительности либо
незаключенности (например, статьи 609, 574, 584,
601 - аренда, дарение недвижимости, рента,
пожизненное содержание), влечет признание
указанных договоров незаключенными на
основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.
2.
Вопросы, связанные с регистрацией прав
на недвижимое имущество
В практике судов
Северо - Кавказского округа наиболее часто
возникают вопросы, связанные с
регистрацией перехода права собственности
на недвижимое имущество.
По делам N 2094/99,
2119/99, 1386/99 перед судом возникали вопросы об
определении наличия права собственности на
недвижимое имущество у стороны в споре.
При решении данного вопроса суды округа с
учетом требований статьи 219, пункта 2 статьи
223 ГК РФ исследовали обстоятельства
государственной регистрации права
собственности, признавая заинтересованное
лицо собственником имущества только при
наличии такой регистрации, независимо от
того, в какой период (до вступления Закона о
регистрации в силу или после) возникли
спорные отношения.
В тех случаях, когда
покупателем недвижимого имущества либо
лицом, осуществившим его строительство, до
государственной регистрации за ним права
собственности совершались сделки по
распоряжению имуществом, такие сделки
признавались ничтожными, поскольку
имуществом распорядилось лицо, не
являющееся собственником (дело N 552/98).
Позиция Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации по указанным вопросам
отражена в Информационном письме от 13.11.97 N 21
"Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли - продажи
недвижимости" (п. 2), в Постановлении
Президиума от 02.02.99 N 4749/98.
Вопросы,
связанные с возникновением права
собственности на объекты незавершенного
строительства и в каких случаях
незавершенное строительство может
являться предметом сделки, отражены в уже
упоминавшихся Информационном письме
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 13.11.97 N 21 (п. 7), Постановлении
Пленума от 25.02.98 N 8 (п. 16), а также в приложении
к Информационному письму Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики
разрешения споров по договору
строительного подряда" (п. 21) <*>, в
постановлениях Президиума от 20.04.99 N 7166/98, от
09.02.99 N 331/99.
-------------------------------
<*>
Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 43 - 44.
Окружным
судом было рассмотрено дело N 264/98 по иску о
признании права собственности на два
недостроенных коттеджа, приобретенных по
договору купли - продажи от 03.03.96. Отказывая
в удовлетворении иска, кассационная
инстанция указала, что согласно статье 130 ГК
РФ недостроенные дома (коттеджи) относятся
к объектам, определяемым законодательством
как недвижимость. В силу статьи 131 ГК РФ
право собственности и другие вещные права
на недвижимость подлежат государственной
регистрации. На основании Указа Президента
Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О
государственном земельном кадастре и
регистрации документов о правах на
недвижимость" регистрацию на не
завершенный строительством объект
осуществляет комитет по земельным
ресурсам, осуществляющий в этом регионе
регистрацию и оформление документов о
правах на земельные участки и прочно
связанную с ними недвижимость.
Доказательства того, что не завершенный
строительством объект был зарегистрирован
либо комитетом по земельным ресурсам был
дан отказ в регистрации недвижимости,
который в установленном порядке был
обжалован, в материалах дела отсутствуют.
Государственная регистрация представляет
собой действие, завершающее юридический
состав, определяющий возникновение и
переход вещных прав на объекты, относящиеся
к недвижимым. Учитывая, что права на
недостроенные дома в установленном порядке
не зарегистрированы, они не могут быть
объектом гражданских сделок,
следовательно, в иске о признании права
собственности надлежит отказать.
По
делу N 758/99 рассматривался спор о признании
недействительными протокола заседания
учредителей коммерческого банка, согласно
которому было принято решение о продаже
здания банка фирме, и распоряжения
администрации района о признании права
собственности на здание коммерческого
банка за фирмой.
Здание было построено
по договору подряда, заключенному фирмой
(подрядчиком) и коммерческим банком
(заказчиком). Земельный участок под
строительство был отведен коммерческому
банку. Удовлетворяя иск, окружной суд
указал, что статьей 218 ГК РФ определены
способы приобретения права собственности,
протокол общего собрания администрацией
района не мог быть расценен как сделка.
Согласно статье 130 ГК РФ здание является
недвижимостью, которая в установленном
порядке подлежит государственной
регистрации, после чего может быть признана
объектом гражданских правоотношений.
Здание в надлежащем порядке не было введено
в эксплуатацию, поэтому государственная
регистрация его не производилась. На момент
возникновения правоотношений комитет по
земельным ресурсам осуществлял
регистрацию и оформление документов о
правах на земельные участки и прочно
связанную с ними недвижимость, поэтому
порядок перехода права собственности фирма
по спорному зданию обязана была провести в
соответствии с Указом Президента
Российской Федерации от 11.12.93 N 2130.
Согласно статье 219 ГК РФ право
собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое имущество,
подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации.
Момент перехода права собственности по
договору купли - продажи недвижимости также
определен императивно (ст. 551 ГК РФ) и связан
с моментом его государственной
регистрации. В случае если одна из сторон
уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на
недвижимость, суд вправе по требованию
другой стороны вынести решение о
государственной регистрации перехода
права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В
соответствии с Законом о регистрации
государственная регистрация является
единственным доказательством
существования зарегистрированного права
(ст. 2).
Таким образом, возникновение
(переход) права собственности на недвижимое
имущество представляет собой сложный
юридический состав, связанный, во-первых, с
наличием одного из оснований приобретения
права собственности, предусмотренных
статьей 218 ГК РФ, и, во-вторых, - с его
обязательной государственной
регистрацией.
С учетом этих положений
по некоторым делам возникал вопрос о
соотношении исков о признании права
собственности и о регистрации перехода
права собственности на объекты
недвижимости по договору купли - продажи, о
возможности удовлетворения иска о
признании права собственности при
отсутствии государственной регистрации
права собственности.
Что касается исков
о признании права собственности в силу
приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то
пунктом 19 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
25.02.98 N 8 арбитражным судам рекомендовано
исходить из того, что отсутствие
государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество не
является препятствием для обращения в
арбитражный суд с заявлением о признании
права собственности в силу
приобретательной давности. Возможность
обращения в арбитражный суд с заявлением о
признании права собственности в таких
случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ,
согласно которым защита гражданских прав
осуществляется судами путем признания
права.
В отношении других случаев В.
Чубаровым со ссылкой на статью 28 Закона о
регистрации, которая предусматривает
регистрацию прав на недвижимое имущество,
установленных решением суда, и содержит
указание на то, что момент возникновения
права определяется решением суда, также
высказано мнение о том, что при наличии
спора о праве отсутствие государственной
регистрации не может служить препятствием
для его разрешения в суде <*>.
-------------------------------
<*> См.: Закон. 1999. N 5.
С. 110.
По делу N 929/98 кассационная инстанция
не согласилась с решением суда об отказе в
иске о признании права собственности на
здание, заявленном к ТОО, и в иске об
обязании зарегистрировать право
собственности на это здание, заявленном к
муниципальному предприятию
"Новороссийское бюро технической
инвентаризации".
Муниципальное
предприятие отказало истцу в регистрации
права собственности на спорное здание,
сославшись на то, что здание
зарегистрировано за ТОО.
Из материалов
дела видно, что истец приватизировал
спорные помещения путем их выкупа на
основании договора аренды с правом выкупа,
заключенного с Фондом государственного
имущества Краснодарского края, то есть
способом, предусмотренным
законодательством о приватизации (Закон о
приватизации государственных и
муниципальных предприятий, Указ Президента
Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О
регулировании арендных отношений и
приватизации имущества государственных и
муниципальных предприятий, сданного в
аренду"). Законность договора аренды и
дополнительного соглашения о праве выкупа
проверены и подтверждены вступившим в
законную силу решением арбитражного
суда.
Продажа впоследствии Комитетом по
управлению муниципальным имуществом
города спорного имущества ТОО не
соответствует законодательству, поскольку
это имущество было незаконно передано в
муниципальную собственность.
В связи с
выкупом имущества истец приобрел право
собственности на него и может требовать
признания этого права в судебном порядке в
силу статьи 12 ГК РФ.
Требование к
Новороссийскому бюро технической
инвентаризации подлежит удовлетворению в
силу пунктов 12 и 15 Указа Президента
Российской Федерации от 28.02.96 N 293 и пункта 5
статьи 2 Закона о регистрации,
предусматривающих право обжалования в суд
отказа в государственной регистрации прав
на недвижимое имущество.
По делам N 525/99, N
526/99 окружной суд оставил без изменения
решение суда и постановление апелляционной
инстанции, признавшие действительными
договор купли - продажи торгового павильона
и право собственности покупателя на него.
Стороны выполнили свои обязательства по
оплате имущества и его передаче, но
ответчик уклонился от нотариального
удостоверения договора, предусмотренного
соглашением сторон. На основании статьи
